RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 80/25CIV

N° RG 24/01115 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COMC

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC [Adresse 13] 1" sis [Adresse 2], représenté par son syndic, LAMY dont le siège social est [Adresse 3], pris en son agence LAMY COMPIEGNE [Adresse 4] ;

Représenté par la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e MEUNIER, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Madame [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e DOISY, avocat de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocats au barreau de COMPIEGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 12 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 24/01115 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COMC – jugement du 10 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [B] est propriétaire, au sein de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 8] » situé [Adresse 1] à [Localité 12], des lots n°12 et n°26.

Se prévalant du non-paiement des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 8] » situé [Adresse 1] à [Localité 11] [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY a, par acte d’un commissaire de justice du 3 avril 2024, fait délivrer à Madame [F] [B] un commandement de payer la somme principale de 2 765,67 euros au titre des charges de copropriétés impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 7] 1 » situé [Adresse 1] à LA CROIX-SAINT-OUEN, représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Madame [F] [B] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Compiègne, sous le bénéfice des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, aux fins de :

Condamner Madame [F] [B] au paiement d’une somme de 2 496,50 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner Madame [F] [B] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée, Condamner Madame [F] [B] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, ayant fait l’objet de deux renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9], maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la somme de 2 771,72 euros.

Sur l’exception in limine litis soulevée en défense, il relève qu’en droit un syndicat de copropriétaires pouvant agir en recouvrement de charges, peut aussi former une demande accessoire en dommages et intérêts. Il soutient qu’une tentative de conciliation n’est nécessaire que pour les demandes inférieures à 5 000 euros. Il déclare qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre les demandes au titre des charges et les demandes au titre des dommages et intérêts.

Sur la nécessité des frais exposés, il fait valoir qu’il ont été nécessaires compte tenu de la défaillance constante du défendeur. Il s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, Madame [F] [B], représentée par son conseil, soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’assignation, considérant que la demande de dommages et intérêts d’un montant de 3 000 euros a été chiffrée de manière arbitraire pour échapper à la tentative de conciliation préalable obligatoire.

A titre principal, elle conteste les sommes réclamées au titre des frais dits nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires. Elle estime que la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts n’est pas justifiée. Ainsi, si les demandes du syndicat des copropriétaires sont jugées recevables, elle demande à ce que ce dernier soit débouté de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement. Elle expose une situation financière délicate, avec un revenu mensuel de 1 225,50 euros constitué d’indemnités journalières perçues. Elle déclare un montant de 742,66 euros de charges incompressibles.

Elle sollicite la condamnation du demandeur au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le délibéré a été fixé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’assignation

En vertu de l’article 35 du code de procédure civile, lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément. Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En application de l’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile et de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [F] [B] devant le tribunal judiciaire aux fins notamment d’obtenir le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement impayés et pour obtenir des dommages et intérêts, de sorte que ses demandes excèdent la somme de 5 000 euros. Du reste, il n’y a pas lieu de procéder à une distinction entre la demande au titre des charges et celle relative au titre des dommages et intérêts.

En ce sens, la circonstance que la demande de dommages et intérêts ne serait pas justifiée, ainsi que le soutient Madame [F] [B], est sans emport sur l’appréciation de la recevabilité de l’assignation.

Par conséquent, l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 14] », représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, est recevable.

Sur le paiement des sommes correspondant à l’arriéré des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chacun année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision trimestrielle prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues par ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en sa rédaction antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoie que « la créance de recouvrement de charges de copropriété ne saurait toutefois être atteinte de la prescription décennale ».

Enfin, en application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver

En l’espèce, il est justifié que Madame [F] [B] est propriétaire, au sein de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 7] 1 » situé [Adresse 1] à [Localité 12], des lots n°12 et n°26.

Le syndicat des copropriétaires en demande sollicite la condamnation de Madame [F] [B] à lui payer, au titre des charges copropriété et des frais de recouvrement impayés, une somme de 2 771,72 euros arrêtée au jour de l’audience (soit 1 258,12 euros au titre des charges de copropriété et 1 513,60 euros au titre des frais de recouvrement).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

Un relevé de propriété attestant de la propriété de Madame [F] [B], Compte individuel de charge pour l’année 2021, 2022 et 2023, Les appels de fonds du 1er avril 2022 au 30 juin 2025, Les justificatifs d’appels de fonds – travaux de novembre 2022 à juin 2025, Les procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 juin 2021, 24 juin 2022, 25 mai 2023 et 7 juin 2024, Un commandement de payer du 3 avril 2024, Un décompte de créance arrêté du 1er avril 2022 au 1er avril 2025, Le contrat de syndic, Des justificatifs de frais nécessaires au recouvrement des sommes dues.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021, à laquelle Madame [F] [B] a assisté, que :

La résolution n°5 a adopté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020,

La résolution n°8 a adopté l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, La résolution n°9 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, La résolution n°16 a adopté la réfection de l’allée en béton devant le bâtiment A, La résolution n°17 a adopté le démoussage de la couverture du bâtiment A, La résolution n°18 a adopté la rénovation en peinture de la porte d’entrée de l’immeuble, du hall et du 1er étage.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2022, à laquelle Madame [F] [B] a assisté, que :

La résolution n°5 a adopté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

La résolution n°11 a adopté l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, La résolution n°12 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, La résolution n°21 a adopté la réalisation et la gestion des travaux de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses, La résolution n°23 a adopté la réalisation et la gestion des travaux de réfection et de peinture des caches moineaux des deux côtés du Bâtiment A.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023, à laquelle Madame [F] [B] a assisté, que :

La résolution n°5 a adopté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

La résolution n°11 a adopté l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, La résolution n°12 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, La résolution n°16 a adopté la réalisation de la reprise des pyrites, La résolution n°20 a adopté la réalisation et la gestion des travaux de peinture des caches moineaux du bâtiment A.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2024, à laquelle Madame [F] [B] n’a pas assisté et n’a pas été représentée, que :

La résolution n°5 a adopté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

La résolution n°7 a adopté le renouvellement du contrat de syndic avec la SAS NEXITY LAMY, La résolution n°11 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, La résolution n°16 a adopté la réalisation et la gestion des travaux de peinture des façades, caches moineaux et sous face des balcons du bâtiment A, La résolution n°17 a adopté la réalisation et la gestion des travaux de peinture des façades, caches moineaux, nez et sous face des balcons du bâtiment B, La résolution n°18 a adopté la réalisation et la gestion des travaux de peinture du 2ème étage du bâtiment A.

Madame [F] [B] n’a exercé aucun recours à l’encontre des procès-verbaux établis.

Il apparait de surcroît que Madame [F] [B] a procédé à des règlement irréguliers des sommes dues au titre des charges de copropriété depuis plusieurs années et ce en dépit d’une mise en demeure du 5 décembre 2023, outre un commandement de payer du 3 avril 2024.

Son compte laisse apparaitre un solde débiteur de 2 771,12 euros arrêté au 1er avril 2025, dont 1 258,12 euros au titre des charges de copropriété.

Les frais de transmission à avocat et à commissaire de justice correspondent à des frais irrépétibles et seront donc inclus dans ce poste. Le sort de la mise en demeure, de la relance et du commandement de payer sera examiné au titre des dépens.

En excluant les frais d’avocat et de commissaire de justice du montant des arriérés, la somme due au syndicat des copropriétaires s’élève donc à un montant total de 1 258,12 euros (2 771,12 – 1 513,60).

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [F] [B] à payer la somme de 1 258,12 euros au titre des charges de copropriété restant dues.

Enfin, au regard des éléments de la procédure, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte du relevé de comptes versé aux débats que Madame [F] [B] a procédé à des versements irréguliers depuis le 1er avril 2022, laissant ainsi se constituer une dette importante qui n’a cessé de s’aggraver s’élevant à 1 278,42 euros au 1er avril 2025.

Le débiteur ne saurait prétendre qu’il ignorait être redevable de charges de copropriété compte tenu de son statut de copropriétaire, avait donc une parfaite connaissance du principe de l’appel des charges et de leur montant.

Le paiement irrégulier des charges de copropriété depuis l’année 2022 cause nécessairement un préjudice pour les copropriétaires qui doivent compenser ce déficit de trésorerie, procèdent à des appels de charges complémentaires en raison de la défaillance du débiteur et supportent les contraintes liées à la procédure.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’un préjudice distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués.

Dans ces conditions, Madame [F] [B] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière de Madame [F] [B], il sera fait droit à la demande de délais de paiement, lissée sur la période maximale de 24 mois, ainsi qu’il sera précisé dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [B], en tant que partie succombante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de commandement de payer, exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. En ce sens, il doit être précisé que lesdits frais ont été engagés suite à la position adoptée par la défenderesse et, partant, doivent être considérés comme nécessaire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Madame [F] [B] sera donc condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 13] 1 », situé [Adresse 1] à [Localité 12], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY ;

Condamne Madame [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 8] », situé [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 1 258,12 euros au titre des charges de copropriété ;

Autorise Madame [F] [B] à se libérer de sa condamnation dans un délai de 23 mois, par douze versements mensuels de 50 euros et d’un 24ème versement représentant le solde du principal et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, en sus des charges de copropriété courantes qui doivent toujours être réglées à échéances ;

Condamne Madame [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 8] », situé [Adresse 1] à [Localité 12], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne Madame [F] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC LES [Adresse 7] 1 », situé [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] [B] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,