TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02897 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDFH

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [G] [U]

né le 17 Octobre 1988 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Mathilde JEHLE : Auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace a loué à M. [G] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 544,49 € hors outre 130,65 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 755,69 € au titre des loyers et charges échus au 19 avril 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace a fait assigner M. [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 9 061,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 26 juin 2024 jusqu’à la libération complète des lieux et après avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire,condamner le locataire à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 3 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 12 791,66 €, au titre des loyers et charges échus au 7 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La demanderesse précise que le défendeur a déposé un dossier de surendettement avec une orientation vers un effacement partiel de la dette fixée à la somme de 9 780,81 € au moment de la décision de la commission de surendettement. Elle souligne que le dernier versement date de juin 2024.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [F] [G] [U] comparaît et reconnaît être le titulaire du bail en dépit d’une erreur sur son identité. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il lui reste environ

3 000 € à payer et souhaite des délais de paiements. Il indique souhaiter déménager et demande un délai pour quitter les lieux avant de renoncer à cette demande au regard de la date de délibéré,

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le défendeur produit une décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin en date du 30 janvier 2025 décidant d’un rétablissement personnel sans liquidation.

Il produit également un tableau établissant que la dette effacée porte sur un montant de 9 780,81 €.

Aussi, il ressort des pièces fournies qu’au 7 avril 2025, la dette locative de M. [F] [G] [U] s’élève à la somme de 2 854,60 € (soit la somme de 12 791,66 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 9780,81 € correspondant à la dette effacée et 156,25 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En l’espèce, M. [F] [G] [U] bénéficie de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire selon décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin.

Outre le fait qu’il indique ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux, il convient de souligner qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant de sorte qu’il n’exécute pas ses obligations postérieurement à la décision précitée.

L’expulsion de M. [F] [G] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [F] [G] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 1343-5 al. 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce M. [F] [G] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

L’analyse de la décision de la commission de surendettement permet d’établir que M. [F] [G] [U] perçoit des ressources évaluées à la somme de 1 474€ avec des dettes hors procédure d’un montant total de 9 010,30 €.

Enfin, M. [F] [G] [U] déclare qu’il sera hébergée par une amie.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [F] [G] [U] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 124 € la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de M. [F] [G] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [G] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace, d’une part, et M. [F] [G] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [G] [U] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace la somme de 2 854,60 € (deux mille huit cent cinquante quatre euros et soixante centimes) selon décompte arrêté au 7 avril 2025, mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [F] [G] [U] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 124 € (cent vingt-quatre euros) chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [F] [G] [U] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 26 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité Européenne d’Alsace, Habitats de Haute-Alsace du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,