TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02827 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IREJ

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Organisme OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Julie AUBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Elia REBETEZ : Auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement en présence de Elia REBETEZ, auditrice de justice, par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, a loué à Mme [C] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 417,83 € outre 150,36 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 173,92 € au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace a fait assigner Mme [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 3 250,30 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de cette même date, et subsidiairement, les loyers et charges à échoir à partir du 31 octobre 2023,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du haut-Rhin le 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 avril 2024 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9 434,35 €, au titre des loyers et charges échus au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il précise avoir notifié l’assignation à la préfecture et s’en remet quant aux délais de paiement sollicités.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [C] [J] est régulièrement par son conseil. Elle reprend les termes de ses conclusions du 14 mai 2025 par lesquelles elle demande de :

— juger la demande irrecevable,

— constater la bonne foi de la défenderesse outre la reprise du paiement du loyer courant,

— accorder à la défenderesse les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative sur une période de trois ans,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter le demandeur de sa demande d’expulsion,

— débouter le demandeur de sa demande d’astreinte,

— débouter le demandeur de l’intégralité de ses conclusions,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais de procédure et les frais et dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, Mme [C] [J] soutient que le demandeur n’a pas notifié sa demande en résiliation de bail à la préfecture du Haut-Rhin. Subsidiairement, sur le fond, elle expose avoir rencontré des difficultés financières liées d’une part à une suspension des aides au logement et, d’autre part, à l’augmentation significative des charges. Elle ajoute que son fils vit désormais avec elle et l’aide à supporter les charges locatives de sorte qu’elle a commencé à apurer la dette et paye le loyer courant.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 février 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 avril 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mai 2025, la dette locative de Mme [C] [J] s’élève à la somme de 9 234,16 € (soit la somme de 9 434,35 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 200,19 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 février 2023 pour la somme de 2 173,92 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son 4.5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 février 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [C] [J], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 263,80 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront donc suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [C] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [C] [J] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [J] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 octobre 2021 entre l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace, d’une part, et Mme [C] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 avril 2023

CONDAMNE Mme [C] [J] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace la somme de 9 234,16 € (neuf mille deux cent trente-quatre euros et seize centimes) selon décompte arrêté au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement

AUTORISE Mme [C] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 263,80 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [J] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Haut-Rhin, Habitats de Haute-Alsace du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [C] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,