TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/03059 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ISMZ

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 22 avril 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [P] [R]

né le 12 Mars 1972 à [Localité 7] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

— représenté par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE REQUISE :

S.A.R.L. FRONT’IMMO, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

— représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

Monsieur [K] [W]

demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 11 mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation en date du 19 décembre 2023, M. [P] [R] a attrait la SARL Front’Immo et M. [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Déclarer sa demande recevable et fondée,

— Ordonner à la société Front’Immo de produire tous les actes effectués au nom de M. [R] ou contre M. [W], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— Condamner M. [K] [W] à lui verser la somme de 16 192 € et de condamner in solidum la société Front’Immo pour un montant de 10 000 €,

— Condamner la société Front’Immo à lui verser la somme de 335 € par mois, outre les charges dument justifiées à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à versement effectif de la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance,

— Condamner in solidum les défenderesses à lui verser la somme de 1 500 € à titre de loyers impayés,

— Condamner in solidum les défenderesses à lui verser la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier 2024 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 11 mars 2025.

Lors de cette audience, M. [P] [R], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 17 juin 2024, régulièrement signifiées à M. [K] [W] 10 décembre 2024, et demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de

— Déclarer sa demande recevable et fondée,

— Condamner à titre de provision M. [K] [W] à lui verser la somme de 16 192 € et de condamner in solidum à titre de provision la société Front’Immo pour un montant de 10 000 €,

— Condamner à titre de provision la société Front’Immo à lui verser la somme de 335 € par mois, outre les charges dument justifiées à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à versement effectif de la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance,

— Condamner in solidum à titre de provision les défenderesses à lui verser la somme de 1 500 € à titre de loyers impayés,

— Condamner in solidum les défenderesses à lui verser la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir,

— Débouter la société Front’Immo de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] [R] expose avoir mandaté la SARL Front’Immo, exerçant sous le nom commercial Gestion Sud Alsace, pour gérer son bien immobilier situé [Adresse 4].

M. [P] [R] déclare qu’en signant le mandat de gestion, il a souscrit une assurance couvrant les loyers impayés et les dégradations locatives.

Il ajoute que le bien a ensuite été donné à bail à M. [K] [W], par l’intermédiaire de la SARL Front’Immo et avec l’accord de l’assureur, pour un loyer mensuel de 354 € outre 40 € de provision pour charges. M. [P] [R] indique que le locataire a quitté le logement en laissant les clés dans la boite aux lettres du gestionnaire, sans assister à l’état des lieux de sortie. Le demandeur ajoute que le logement a été laissé dans un état déplorable. M. [P] [R] soutient que l’assureur ne l’a indemnisé ni pour les loyers impayés, ni pour les travaux de remise en état, cela alors même que les conditions contractuelles prévoient une prise en charge dans la limite de 10 000 € pour les dégradations.

Pour s’opposer à l’argumentation adverse, le demandeur indique qu’une confusion est opérée avec un autre sinistre ayant occasionné des dégâts dans un autre logement et sans lien avec les dégradations commises par M. [K] [W]. Le demandeur considère avoir subi un préjudice de jouissance dans la mesure où faute d’être indemnisé pour procéder aux réparations, il ne peut louer son bien.

Régulièrement citée selon acte remis à personne morale, la SARL Front’Immo est régulièrement représentée lors de l’audience du 11 mars 2025 et reprend ses écritures du 30 avril 2024, régulièrement signifiées à M. [K] [W] le 29 juillet 2024, et demande de déclarer irrecevables les demandes de M. [P] [R], de le débouter et de le condamner aux entiers frais et dépens, outre la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Front’Immo indique qu’après avoir fait délivrer au locataire un congé pour motif réel et sérieux, elle a déposé une requête en injonction de payer à l’encontre du locataire laquelle a été rejetée au motif qu’un débat contradictoire est nécessaire. Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, elle déclare que l’assurance couvrant les dégradations locatives a opposé une fin de non-recevoir dans la mesure où la majorité des dégradations trouvaient leur origine dans un précédent dégât des eaux. Elle ajoute n’avoir jamais commis de faute dans le cadre de son mandat de gestion. Elle souligne qu’il existe des contestations sérieuses ne relevant pas de la compétence du juge des référés. Enfin, la SARL Front’Immo, sur le fondement de l’article 1310 du code civil, rappelle que la solidarité ne se présume pas.

Régulièrement cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [K] [W] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes dirigée contre M. [K] [W]

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

«  c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; "

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

Enfin, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, sont produits aux débats le contrat de bail à effet au 26 juin 2020, un état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice en date du 11 juillet 2023 et, enfin, un devis de réparation à hauteur de 16 192 € TTC.

A défaut de production d’état des lieux d’entrée, et en l’absence du locataire à l’audience, ce dernier est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives.

La lecture de l’état des lieux de sortie, auquel il est renvoyé, permet d’établir que les dégradations constatées dans le logement à la sortie du locataire ne relèvent pas d’un usage normal des lieux.

Cela étant, les éléments produits ne permettent pas d’établir que lors de l’entrée dans les lieux la cuisine comportait 3 meubles hauts et 2 meubles bas. En effet, le constat de commissaire de justice relève un meuble bas trois portes et un meuble haut ainsi qu’un plan de travail. Ce poste de réparation est donc réduit à la somme de 500 € et le montant total s’agissant des réparations de la cuisine ainsi réduit à la somme de 3 500 € HT.

En outre, les fissures dans les murs ne relèvent pas de la responsabilité du locataire mais du gros-œuvre du bâtiment de sorte qu’il convient, là encore, de déduire du devis produit la somme de 2 300 € (800 € et 1 500 €).

S’agissant de la peinture, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté à hauteur de 10 % par an, soit en l’espèce 30 %, et ne retenir qu’un montant de 3 500 € en lieu et place des 5 000 € réclamé.

Pour le reste, outre le fait que certains éléments visés dans le constat des lieux de sortie ne sont pas devisés, il y a lieu de faire droit aux montants sollicités.

Par conséquent, M. [K] [W] est condamné à verser à M. [P] [R] la somme provisionnelle de 10 420 € HT, soit la somme provisionnelle de 11 462 € TTC.

Sur la demande au titre des loyers impayés

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [P] [R] ne produit aucune décompte des sommes réclamées au titre des impayés de loyer et ne précise aucunement quels sont lesdits loyers impayés.

Il est donc défaillant dans la charge de la preuve.

Sa demande est rejetée.

Sur les demandes dirigées contre la SARL Front’Immo

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 845 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [P] [R] ne précise pas le fondement de sa demande.

Il s’évince de la lecture du corps de ses conclusions qu’il reproche à la SARL Front’Immo l’inaction d’une compagnie d’assurance pour loyers impayés et dégradations locatives.

Sur ce point, il convient de relever qu’il ne produit aucun contrat d’assurance, ni conditions générales, ni conditions particulières.

En effet, le demandeur se contente de produire un bulletin d’adhésion signé par lui seul.

Au surplus, il ne justifie d’aucune faute à l’égard de son mandataire.

Il existe donc des contestations sérieuses s’agissant des demandes dirigées contre la SARL Front’Immo de sorte qu’il n’y a lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [W] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [R] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [K] [W] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

En revanche, dans la mesure où il est dit n’y avoir lieu à référé concernant la SARL Front Immo, M. [P] [R] est condamné à lui verser la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée par M. [P] [R] à l’encontre de la SARL Front’Immo au titre des frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS M. [K] [W] à verser à M. [P] [R] la somme provisionnelle de 11 462 € TTC (onze mille quatre-cent soixante-deux euros) au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTONS M. [P] [R] de sa demande dirigée contre M. [K] [W] au titre des impayés locatifs ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant l’ensemble des demandes dirigées contre la SARL Front’Immo ;

CONDAMNONS M. [K] [W] à verser à M. [P] [R] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [P] [R] à verser à la SARL Front’Immo la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [P] [R] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS M. [K] [W] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,