TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 25/01618 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2UWN

N°de minute :

[K] [U]

c/

[Y] [O]

DEMANDEUR

Monsieur [K] [U]

[Adresse 13]

[Localité 1]

représenté par Maître Guillaume BARBE de l’AARPI AARPI IVOIRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L157

DEFENDERESSE

Madame [Y] [O]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Anne BERARD QUELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0965

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 01 Juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] se sont mariés le [Date mariage 2] 2006, sous le régime de la séparation de biens, selon contrat reçu par Maître [M] [D], notaire à [Localité 18].

Par acte notarié du 3 février 2009, ils ont acquis en indivision, à concurrence de 49.10 % pour Monsieur et 50.90 % pour Madame, un bien immobilier situé [Adresse 5].

Par une ordonnance de non-conciliation du 22 juin 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :

attribué la jouissance du domicile conjugal (bien indivis) sis [Adresse 8] (Hauts-de-Seine) à l’épouse, Madame [Y] [O], à titre onéreux, ainsi que des meubles le meublant et ce à compter de l’ordonnance ;dit que l’époux dispose d’un délai de deux mois pour quitter les lieux à compter de l’ordonnance ;dit que chacun des époux assumera les charges courantes afférentes à son propre logement ;dit que le règlement des échéances de l’emprunt immobilier n° 60142379494 est intégralement assumé par Madame [O], et ce à compter de l’introduction de la demande en divorce ;dit que le règlement de la taxe foncière et de l’assurance habitation sera supporté par les époux à proportion de leurs droits dans le bien immobilier indivis, soit à hauteur de 50,90% par Madame [O] et 49,10 % par Monsieur [U], et les y condamne en tant que de besoin, et ce à compter de l’assignation en divorce ;dit que s’agissant du règlement 2023 des impôts sur le revenu 2022, chacun des époux devra prendre en charge le paiement au prorata de ses revenus 2022, en tenant compte des prélèvements à la source déjà réalisés, de l’éventuel solde d’impôt 2023 qui pourrait être dû sur les revenus 2022, et au besoin les y condamne.

Par jugement du 29 janvier 2025, le juge aux affaires familiales du tribunal de judiciaire de Nanterre a notamment :

fixé la date des effets du divorce entre les parties relativement aux biens au 1er décembre 2022;renvoyé les époux à procéder amiablement aux opérations de compte, liquidation et partage devant tout notaire de leur choix ;condamné Monsieur [K] [U] à payer à Madame [Y] [O] la somme de 15.000 euros à titre de prestation compensatoire sous forme de capital.

Madame [O] a interjeté appel de la décision s’agissant des seuls chefs afférents à la prestation compensatoire.

Par acte du 11 juin 2025, Monsieur [U] a fait assigner Madame [O] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de la voir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

À l’audience du 1er juillet 2025, Monsieur [U] s’est expressément référé à ses écritures et a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de :

fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [O] à l’indivision à la somme mensuelle de 4.138 euros ;condamner Madame [Y] [O] au règlement d’une indemnité d’occupation à compter du 22 juin 2023 ;condamner Madame [Y] [O] à régler une indemnité d’occupation envers l’indivision d’une somme de 90.493,20 euros à parfaire ;condamner Madame [Y] [O] à titre provisionnel à verser la somme de 44.432,16 euros, à parfaire, à Monsieur [K] [U], laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;débouter Madame [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes ;ordonner l’exécution provisoire ;condamner Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [K] [U] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience, Madame [O] s’est expressément référée à ses écritures et a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de :

A titre principal et avant dire droit,

ordonner une expertise de l’immeuble indivis situé au [Adresse 4] (92) ;désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, qui aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties de :visiter l’immeuble indivis précité en présence des parties et de leurs conseils,donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble indivis, pour chaque année, entre le 22 juin 2023 et le 31 décembre 2025,donner son avis sur l’abattement à appliquer,exposer les méthodes d’évaluation employées,faire toute observation utile à la solution du litige,rappeler notamment à l’expert :qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées et les entendre en leurs observations,qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension,qu’il devra remplir personnellement sa mission et qu’au cours d’une ultime réunion d’expertise, il devra informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entendexprimer, en les invitant à lui présenter leurs observations écrites,qu’il consignera ces observations à la suite de son rapport initial en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ;condamner Monsieur [U] à supporter les frais de cette expertise, demandeur à la présente procédure et à défaut par moitié entre les parties ;ordonner un sursis à statuer quant aux demandes de Monsieur [U] dans l’attente de la réception du rapport précité ;débouter Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes ;condamner Monsieur [U] à verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;A titre subsidiaire :

débouter Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes ;Sur la fixation de la valeur de l’indemnité d’occupation :

juger que l’abattement sera fixé à 30% ;fixer la valeur locative, hors abattement, à une somme qui ne peut être supérieure à 2.650 euros/mois ;juger que l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame ne saurait excéder la somme de 1.855 euros/mois ;Sur les demandes de condamnations à verser à l’indivision 86.733 euros et à Monsieur [U], la somme de 42.585,90 euros :

débouter Monsieur [U] de ses demandes ;suspendre l’exécution provisoire, compte tenu de l’absence de capacité financière de Madame [O] à verser quelque somme que ce soit ;condamner Monsieur [U] à verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande avant dire droit tendant à voir ordonner une expertise

Madame [O] fait valoir que compte tenu des écarts de valeur locative mensuelle revendiquées par les parties, 2.650 euros par mois pour Madame et 4.138 euros par mois pour Monsieur, il convient d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer contradictoirement cette valeur locative.

Monsieur [U] s’oppose à cette demande faisant valoir que la procédure accélérée au fond est une procédure destinée à obtenir un jugement au fond dans des délais rapides. Il fait valoir qu’une mesure d’expertise n’est pas destinée à palier la carence des parties dans l’administration de la preuve et qu’il appartient le cas échéant à l’indivisaire qui occupe le bien de fournir des attestations de la valeur locative. Il conclut que dans la mesure où les parties ont chacune produit des estimations, le président du tribunal est en mesure de fixer la valeur locative du bien et par conséquent l’indemnité d’occupation due à l’indivision.

Aux termes de l’article 232 du code civil, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, la mesure d’expertise viserait à déterminer la valeur locative mensuelle du bien situé [Adresse 6]. Il s’agit d’une maison de 7 pièces, implantée sur une parcelle de 250 m², exposée Sud, sans vis-à-vis. Elle se compose en rez de jardin, d’une suite parentale, salle d’eau wc séparés, bureau, buanderie. Au niveau principal une cuisine ouverte sur double séjour ouvrant sur un balcon avec accès au jardin, salle de bain avec wc. À l’étage, trois chambres, salle de bain avec wc. Un garage complète le bien.

Le bien a été valorisé contradictoirement dans le cadre de la procédure de divorce, le 1er avril 2022 par l’agence Menager et Hug et le 20 mai 2022 par l’agence [11], à la même valeur : 1.450.000 euros. Monsieur [U] produit une estimation actualisée de l’agence Menager et Hug du 8 juillet 2024, valorisant la maison à 1.510.000 euros.

Si Madame [O] critique cette dernière estimation, faisant valoir que l’agence Menager et [14] n’a pas visité le bien le 8 juillet 2024, il n’est pas contesté que l’agence l’a visité en avril 2022 en présence des deux parties et qu’il ne s’agit donc que d’une actualisation de la valorisation. L’argument est donc inopérant.

Monsieur [U], produit également une estimation de l’agence Se loger, faite en ligne le 28 avril 2025, fixant la valeur locative moyenne d’une maison située [Adresse 7] à 31 euros du mètre , donc 4.030 euros par mois. Une estimation du site [17], du 30 avril 2025, fixant la valeur moyenne d’une location [Adresse 19] à 3.622 euros hors charges (ce qui correspond à un prix moyen de 27,8 euros de mètre (3.622 euros pour 130 m²) est également produite.

Si Madame [O] conteste là encore ces estimations qui n’auraient « aucune pertinence », il convient de rappeler que Monsieur [U] n’a pas accès au bien depuis qu’il en est parti (en août ou début septembre 2023) et que Madame [O] a systématiquement refusé de produire des estimations de la valeur locative ou vénale du bien dans le cadre de la procédure de divorce en faisant valoir qu’il était trop tôt (voir pièces n°5, 6 et 7 du demandeur).

Dans ces conditions la demande d’expertise est destinée à palier à la négligence de Madame [O]. Par ailleurs, et en tout état de cause, les éléments produits par les parties permettent au président de la juridiction de déterminer la valeur locative et donc l’indemnité d’occupation due à l’indivision.

Il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande avant dire droit.

Sur la demande tendant à l’octroi d’une indemnité d’occupation

L’article 815-9 du code civil dispose : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. À défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

Selon l’article 815-11 du code civil, tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

À défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus du bien indivis. Pour qu’elle soit due il faut que la jouissance du bien indivis par l’un des indivisaires exclut celle des autres indivisaires.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que Madame [O] a la jouissance privative à titre onéreux du bien indivis depuis l’ordonnance d’orientation et sur mesures provisoires du 22 juin 2023. Toutefois, les parties ne s’entendent pas sur la date à laquelle Monsieur [U] aurait quitté le bien, ni sur le montant de l’indemnité due.

Il convient par conséquent d’examiner ces deux questions.

Sur la date à partir de laquelle la jouissance du bien est devenue privative

Monsieur [U] fait valoir que Madame [O] a bénéficié, au titre des mesures provisoires de la jouissance à titre onéreux du bien immobilier à compter 22 juin 2023.

Madame [O] fait valoir au contraire que Monsieur [U] n’a remis les clefs du bien qu’à compter du 5 septembre 2023 et que par conséquent, elle n’a pas eu la jouissance privative du bien avant cette date. À l’audience, Madame [O] fait par ailleurs valoir que Monsieur [U] a déclaré aux autorités fiscales un changement d’adresse au 1er janvier 2024, et non pas à l’automne 2023.

Sur ce, l’indemnité d’occupation est due au titre de la jouissance exclusive du bien. Peu importe la date de la remise des clefs dans la mesure où il est établi que le bien n’était plus accessible de fait au propriétaire indivis. Peu importe à cet égard que Monsieur [U] n’ait déclaré son changement de résidence au fisc que le 1er janvier 2024 dans la mesure où aucune des parties ne soutient que Monsieur [U] aurait jouit du bien au-delà du 5 septembre 2023.

En l’espèce, Monsieur [U] sollicite une indemnité à compter du 22 juin 2023 alors qu’il est établi qu’il a quitté le bien au plus tôt début août 2023, selon ses dires et au plus tard lors de la remise des clefs par son conseil au conseil de Madame [O] le 5 septembre 2023.

Compte tenu des pièces produites, il est dit que Monsieur [U] a quitté le bien le 5 septembre 2023, lors de la remise des clefs et que par conséquent Madame [O] est redevable d’une indemnité à l’égard de l’indivision à compter de cette date et ce jusqu’à la libération des lieux.

Sur la valeur locative du bien

Madame [O] fait valoir que la valeur locative du bien doit être fixée à 2.650 euros par mois. À l’appui de cette prétention, Madame [O] produit :

— une estimation de l’agence [10] du 29 avril 2025 qui fixe la valeur vénale à 1.300.000 et la valeur locative à 2.500 euros par mois.

— une estimation de l’agence [20] du 29 mai 2025 qui fixe la valeur locative moyenne à 2.800 euros par mois.

Monsieur [U] fait valoir que la valeur mensuelle doit être fixée à 4.138 euros.

À l’appui de cette prétention Monsieur [U] produit :

— une estimation du site Se loger du 29 avril 2025 valorisant le bien à 31.1 euro du m², soit 4.034 euros par mois.

— une estimation du site [17] du 29 avril 2025, valorisant le bien à 3.622 euros.

— une estimation à 4.750 euros qui n’est pas produite- seul le chiffre figurant dans l’assignation. Cette estimation est donc écartée.

La moyenne des estimations produites par Monsieur [U] est donc de 3.826 euros et non pas 4.138 euros.

Compte tenu de l’écart entre ces estimations, il convient de prendre également en compte le rendement moyen des biens immobiliers, méthode régulièrement employée par le service des expertises de la [12] afin de fixer la valeur locative mensuelle de biens.

Monsieur [U] produit une actualisation de la valeur vénale par [15] et [14] à hauteur de 1.510.000 euros, du 8 juillet 2024.

Madame [O] produit deux nouvelles estimations de la valeur vénale du bien des 29 avril et 29 mai 2025 dont il résulte que la valeur vénale moyenne du bien est fixée à 1.180.000 euros.

La moyenne des valorisations produites par les parties permet de fixer une valeur vénale à 1.345.000. Il est admis un rendement locatif entre 3 et 4 % en moyenne en région parisienne. À ce titre la valeur locative peut être fixée entre 3.362 et 4.483 euros et donc en moyenne à 3.922 euros.

La valeur moyenne de 3.922 euros par mois, sera retenue comme correspondant à la valeur locative mensuelle du bien indivis.

Les parties s’opposent sur le montant de l’abattement à appliquer à cette valeur. Monsieur [U] faisant valoir une très faible précarité de l’occupation et donc un abattement de 10 %, Madame [O] faisant au contraire valoir une précarité au-delà de la moyenne, fixée à 30 %.

Il sera appliqué à la valeur locative un abattement de 20 % correspondant à la précarité de l’occupation, afin de fixer l’indemnité d’occupation due qui s’élèvera à la somme mensuelle de 3.922 x 20 % = 3.137 euros.

En effet, la demande de Monsieur [U] tendant à voir fixer cet abattement à 10 % compte tenu de l’absence de précarité est écartée dans la mesure où l’indivision crée nécessairement une certaine précarité et notamment en l’espèce puisque Monsieur [U] souhaite que le bien soit vendu et où donc Madame [O] sera amenée à devoir quitter le bien.

L’indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 3.137 euros est donc due du 5 septembre 2023 à la libération de lieux.

Cette indemnité d’occupation doit revenir à l’indivision. Elle est cependant assimilable à un revenu de l’indivision de sorte que Monsieur [U] est en droit de bénéficier des dispositions de l’article 815-11 du code civil.

Madame [O] est par conséquent redevable à l’égard de l’indivision pour la période allant du 5 septembre 2023 au 1er juillet 2025 (21 mois) de la somme de 65.877 euros (3.137 x 21)

Madame [O] sera donc condamnée à payer à titre provisionnel à Monsieur [U] la somme de euros 32.345 euros (65.877/49,1 %).

Sur la demande de Madame [O] tendant à voir suspendre l’exécution provisoire de la décision

Madame [O] fait valoir qu’elle ne dispose pas des ressources suffisantes pour verser une quelconque provision à Monsieur [U]. Elle rappelle ne percevoir que 5.619 euros par mois qui lui permettent uniquement de faire face à ses dépenses quotidiennes.

Monsieur [U] s’oppose à cette demande au motif que Madame [O] dispose de revenus importants, qu’elle se refuse à régler la moindre indemnité d’occupation et que par ailleurs, elle dispose d’une propriété familiale qui n’est pas mise en location et ce volontairement. Il fait valoir que lui-même subit une perte importante de revenus et a dû diminuer drastiquement son train de vie depuis 2025.

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Madame [O] n’établit par ailleurs pas qu’elle ne serait pas en mesure de s’exécuter.

La demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire est rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [Y] [O] est condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Madame [O] à payer à Monsieur [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande avant dire droit de Madame [Y] [O] tendant à la désignation d’un expert ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [Y] [O] à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 32.345 euros, au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 5 septembre 2023 au 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 16], le 16 Septembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Gabrielle LAURENT, 1ère Vice-Présidente adjointe