TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/03746 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24QV

N° de MINUTE : 26/00380

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son sndic, BLUE SYNDIC, SAS, prise en la personne de son représentant ,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître, [A], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : PG153

C/

DEFENDEUR

Monsieur, [R], [L],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions des articles 481-1 et 1380 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [R], [L] est propriétaire du lot n°7 au sein d’un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à Villemomble (93250), représenté par son syndic la S.A.S. BLUE SYNDIC, a fait assigner Monsieur, [R], [L] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, pour lui demander de :

— condamner Monsieur, [R], [L] à payer la somme de 4.825,16 €, se décomposant comme suit :

— Provisions échues non réglées du 01/01/2024 au 01/01/2025 : 928,79 €

— Provisions non échues immédiatement exigibles (2025/2026) : 2.226,70 €

— Frais de recouvrement nécessaires : 1.669,67 €

— condamner Monsieur, [R], [L] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Monsieur, [R], [L] au paiement de la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 23 septembre 2025, la juge a relevé d’office l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires compte-tenu de l’irrégularité des mises en demeure préalables dont il justifiait au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Le conseil du syndicat des copropriétaires ayant sollicité un renvoi pour présenter ses observations en réponse, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026.

À l’audience du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation, complétée par les observations développées dans le document écrit daté du 29 septembre 2025 et intitulé « note en délibéré ».

Il est expressément renvoyé à cette assignation et à ce document daté du 29 septembre 2025 et intitulé « note en délibéré », soutenus oralement lors de l’audience du 13 janvier 2026, pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur, [R], [L] n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

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Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1344 du code civil, qu’une mise en demeure doit comprendre une « interpellation suffisante » du débiteur, permettant à celui-ci d’avoir une connaissance précise sur la cause, la nature, le montant des sommes réclamées, et l’incitant à s’acquitter de ces sommes, afin d’échapper ainsi aux poursuites.

S’agissant de la forme de la mise en demeure, l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] fonde son action sur les dispositions précitées de l’article 19-2.

Il verse aux débats une première mise en demeure en date du 5 août 2024 aux termes de laquelle il met en demeure Monsieur, [R], [L] « de payer, sous 30 jours calendaires, au syndicat des copropriétaires, la somme de 1063,96 euros », à défaut de quoi l’affaire sera portée sur le plan judiciaire, le débiteur s’exposant alors à être condamné non seulement au paiement de l’arriéré mais également, de manière anticipée, au règlement de toutes les autres charges à venir ayant été votées sur l’exercice en cours.

Ce montant de 1063,96 euros correspond, d’après les explications qui figurent dans la mise en demeure, au solde débiteur du compte copropriétaire de Monsieur, [R], [L] au 17 juillet 2024.

Force est donc de constater que cette première mise en demeure en date du 5 août 2024 ne met pas en demeure le défendeur de régler une provision échue de l’exercice en cours, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé. Elle ne permet pas, dès lors, au copropriétaire débiteur de comprendre que le paiement de cette seule et unique provision lui permettra d’échapper à une condamnation en justice pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur verse aux débats une seconde mise en demeure en date du 28 janvier 2025 aux termes de laquelle il met en demeure Monsieur, [R], [L] « de payer, sous 30 jours calendaires, au syndicat des copropriétaires, la somme de 2594,46 euros », correspondant aux provisions échues non réglées du 1er Janvier 2024 au 1er Janvier 2025 pour 928,79 euros, et aux frais de recouvrement pour 1669,67 euros.

Force est donc de constater, à nouveau, que cette seconde mise en demeure en date du 28 janvier 2025 ne met pas en demeure Monsieur, [R], [L] de régler une provision échue de l’exercice en cours, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé, mais un arriéré constitué de charges, provisions sur charges, et frais de recouvrement.

Ces deux mises en demeure ne satisfont donc pas aux conditions posées par l’article 19-2 susvisé.

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Or ce n’est qu’en l’absence de paiement d’une provision, après mise en demeure de la payer dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrer la totalité de sa créance.

Les considérations invoquées par le syndicat des copropriétaires dans son document intitulé « note en délibéré » ne sont pas de nature à remettre en cause cette appréciation qui résulte de l’application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, les mises en demeure du 5 août 2024 et 28 janvier 2025 ne répondant pas aux exigences légales et réglementaires susvisées, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Monsieur, [R], [L] ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

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RAPPELLE que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 24 Mars 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES

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