TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01674 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLSQ

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [O]

né le 06 Janvier 1976, demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025 par délibéré prorogé et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 avril 2022 à effet au 27 avril 2022, l’EPIC OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT – M2A HABITAT a donné à bail à M. [D] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 405.83€ outre 110.48 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M2A HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 septembre 2024.

Il a ensuite fait assigner M. [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 8] par un acte d’huissier du 16 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 3 octobre 2025, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties, subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [D] [O] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 11 novembre 2024 à la somme de 449.30€ et condamner M. [D] [O] à payer cette indemnité jusqu’au jour de son départ effectif des lieux;

— dire que cette indemnité sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dument justifiées et qu’elle évoluera aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner M. [D] [O] à payer à l’OPH M2A HABITAT, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 4857.83€, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision outre les loyers et charges en deniers ou quittance depuis le dernier décompte locatif et jusqu’au jour du jugement ;

— condamner M. [D] [O] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, ainsi que du commandement de payer, et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à l’étude, M. [D] [O] n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, prorogé au 19 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié le 6 mars 2024 du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 3-2 b) aux termes de laquelle celle-ci s’appliquera de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 2389.34€ correspondant au moins à trois mois de loyers impayés.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire, lequel n’a pas comparu.

Il est établi ainsi que le révèle le relevé de compte produit, qu’aucun paiement n’est intervenu dans les deux mois du commandement; Seul une réduction loyer spécifique, un rappel d’apl pour le mois d’août et une régularisation créditrice de charges ont été portés au crédit du compte pour la somme totale de 324.61€.

M. [D] [O] restait donc devoir la somme de 3146.36€ à la date du 10 novembre 2024 (échéance de octobre 2024 incluse) déduction étant faite des frais de recommandé (7,06).

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 10 novembre 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [D] [O] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [O], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 449.30€ et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié.

S’agissant d’un logement conventionné, le loyer est révisable conformément à la loi et aux décisions du conseil d’administration de l’office ou suite aux accords collectifs. Il n’y a donc pas lieu de se référer à une indexation sur l’indice des loyers.

L’indemnité d’occupation sera par ailleurs majorée des charges locatives dument justifiées.

— Sur l’arriéré de loyers et charges :

Le bailleur produit un décompte actualisé au 30 septembre 2025, en faveur du locataire, et tenant compte notamment de versement intervenus depuis la délivrance de l’assignation.

M. [D] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 3982.09€ (3989.15 – 7.06), avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

— Sur les demandes accessoires :

M. [D] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (75.58€), de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu de retenir le cout de la dénonce à la ccapex facturé par le commissaire de justice, puisqu’il s’agit d’un signalement à la caisse d’allocations familiales réalisé antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT , M. [D] [O] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT et M. [D] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 10 novembre 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [O] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [O] à la somme de 449.30€ (quatre cent quarante neuf euros trente centimes);

CONDAMNE M. [D] [O] à payer à l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant;

DIT QUE cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié et sera majorée des charges locatives dument justifiées ;

CONDAMNE M. [D] [O] à verser à l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT la somme de 3982.09 € (trois mille neuf cent quatre vingt deux euros neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement (75.58€), de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [D] [O] à verser à l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,