TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00651 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHEB

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 octobre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], pris en la personne de son syndicat, la Société FONCIA ALSACE BOURGONGNE FRANCHE COMTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

— représenté par Maître Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [P]

né le 10 Juillet 1989 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— comparant

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 01 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2025 et signé par Hélène PAÜS, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [P] est propriétaire d’un appartement constituant le lot g d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] [Localité 9].

Par exploit d’huissier en date du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [D] [P] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au tribunal de :

— condamner M. [D] [P] à lui payer une somme de 1139.37€ au titre des appels de fonds des 4 trimestres des années 2023, 2024 et du 1er trimestre 2025,

— condamner M. [D] [P] à lui payer une somme de 1014.89€ à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission à l’huissier et à l’avocat outre intérêts légaux à compter du jugement ,

— condamner M. [D] [P] à lui payer 500€ au titre de son préjudice moral,

— condamner M. [D] [P] aux dépens en ce compris la sommation de payer (124.48€) ainsi qu’à payer une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si ce n’est sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

M. [D] [P] expose qu’il a déménagé et n’a pas reçu les appels de fonds. Il précise qu’il se rend “de temps en temps” dans son appartement. M. [D] [P] précise être salarié et percevoir un revenu compris entre 2200€ et 2700€ par mois. Concernant la créance du syndicat des copropriétaires, il reconnait devoir la somme de 1139.37€ ainsi que l’intégralité des frais demandés et propose de s’en acquitter par mensualités de 385€ le 5 de chaque mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires étant autorisé à produire une note en délibéré aux fins de mise à jour des montants restant dus après déduction des versements de M. [D] [P].

Le syndicat des copropriétaires a déposé une note en délibéré reçue au greffe le 2 septembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il en résulte que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que la contribution aux charges générales est obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de M. [D] [P] par la production de l’extrait de livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de celui-là de s’acquitter des charges communes.

Il résulte des dispositions de l’article 14-1 que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 ajoute que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

S’agissant des charges communes générales et du fonds travaux visées par les dispositions précitées, le caractère obligatoire de la contribution des copropriétaires ne dispense pas le Syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en son quantum par la production du réglement de copropriété (régle de répartition) et surtout des procès verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice ainsi que les comptes prévisionnels des exercices sur la base desquels sont calculés les provisions de charges incombant aux copropriétaires.

En l’espèce, M. [D] [P] reconnait devoir l’intégralité des montants réclamés au titre des appels de fonds des trimestres de l’année 2023, de l’année 2024 et du 1er trimestre 2025.

Il résulte de la situation de compte que M. [D] [P] est redevable d’une somme de 1928.77€ déduction faite des frais de relance, mise en demeure, intérêts et actes d’huissier).

Aucun paiement n’est intervenu depuis l’audience, contrairement aux annonces faites par M. [D] [P].

Statuant dans la limite de la demande, il sera donc condamné à payer une somme de 1139.37€.

Sur la demande de “dommages et intérêts” au titre des frais :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, frais de transmission à l’huissier ainsi que des frais de transmission à l’avocat.

Or, précisément l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa du fondement de l’article 10-1.

M. [D] [P] reconnait devoir le montant mis en compte au titre des frais et sera donc condamné à payer la somme de 1014.89€ à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Le syndicat des copropriétaires invoque la résistance abusive ainsi que les difficultés de gestion et difficultés de trésorerie.

Cependant d’une part, le seul défaut de paiement est insuffisant à caractériser la “résistance abusive”.

D’autre part, la difficulté de trésorerie n’est pas constitutive d’un préjudice moral mais le cas échéant d’un préjudice matériel. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’en établit pas la réalité.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [D] [P] partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris les frais de mise en demeure du 29 avril 2024.

Par ailleurs, il convient de condamner M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en dernier ressort,

CONDAMNE M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE , la somme de 1139.37 € (mille cent trente neuf euros trente sept centimes) au titre des appels de charges et cotisations fonds travaux des 1er , 2ème, 3ème et 4ème trimestres des années 2023 et 2024 outre le 1er trimestre de l’année 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE , la somme de 1014.89€ (mille quatorze euros quatre vingt neuf centimes ) au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copriétaires pour le recouvrement de la créance ;

DIT QUE ces sommes produisent intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [D] [P] aux dépens en ce compris les frais de mise en demeure du 29 avril 2024 ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 octobre 2025, par Hélène PAÜS, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,