TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01519 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3NB

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 09 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. LE PLAZA prise en la personne de son gérant

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e David SARACENO, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 9 substitué par M^e Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE REQUISE :

Monsieur [C] [U]

né le 25 Septembre 1990 à [Localité 7] (KOSOVO)

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

ayant pour avocat M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, premier-vice-président, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 09 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 mars 2025

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI Le Plaza a donné à bail à M. [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat des 5 et 6 septembre 2021 à effet au 3 septembre 2021, pour un loyer mensuel de 835 € et 60€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Le Plaza a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023.

Par exploit en date du 4 juin 2024, la SCI Le Plaza a ensuite fait assigner M. [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 septembre 2024 et a été renvoyée à deux reprises pour être plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

Par ordonnance du 17 janvier 2025 le juge chargé des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI Le Plaza à justifier de la saisine de la ccapex ou du signalement de la situation d’impayés à l’organisme versant les allocations logement.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 7 mars 2025.

A cette audience, la SCI Le Plaza régulièrement représentée, a repris le bénéfice de son assignation et demandé de constater la résiliation de plein droit du bail; d’ordonner à défaut de libération des lieux, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de M. [C] [U] ainsi que de tous occupants de son chef; et de condamner M. [C] [U] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3042.72€ au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisoirement fixée au montant des loyers et charges soit 929€ jusqu’à la date de libération effective des lieux, condamner M. [C] [U] à lui payer la somme de 1000€ en réparation de son préjudice moral, outre une somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience antérieure, la SCI Le Plaza avait confirmé qu’une partie de la dette avait été réglée et se réfère à son dossier de pièces faisant apparaitre un arriéré de 33.21€.

M. [C] [U] régulièrement représenté lors de l’audience du 6 décembre 2024, avait alors repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 3 décembre 2024 et demandé au juge de :

— débouter la SCI Le Plaza de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Le Plaza aux dépens ainsi qu’à payer une somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M. [C] [U] avait alors souligné que la dette était désormais apurée même s’il reconnaissait, suite à des difficultés personnelles, avoir été dans l’impossibilité de s’acquitter du paiement des loyers et charges. Il considèrait que la SCI Le Plaza ne rapportait pas la preuve de son préjudice et estimait que la rupture du bail était disproportionnée alors qu’il avait repris le paiement de l’intégralité du loyer courant.

A l’audience de renvoi du 7 mars 2025 M. [C] [U] n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025 prorogé au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est de principe qu’en procédure orale, le tribunal demeure saisi des écritures dont il a constaté qu’elles avaient été déposées par la partie ayant comparu même si celle-ci ne comparait plus à l’audience de renvoi.

En l’espèce, le tribunal est donc saisi des conclusions du 3 décembre 2024 de M. [C] [U].

Par ailleurs, si la partie qui a comparu, s’abstient ultérieurement de comparaître et d’accomplir les actes de procédure en temps utile, le juge statue par ordonnance contradictoire.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…)

Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le commandement de payer en date du 15 décembre 2023 se réfère à un arriéré de loyers et charges de plus de deux mois ainsi que le révèle le décompte annexé.

La SCI Le Plaza justifie de la saisine de la ccapex le 18 décembre 2023.

Elle justifie en outre, de la notification par voie électronique de son assignation à la Préfecture le 5 juin 2024.

L’action de la SCI Le Plaza est par conséquent recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail :

Le bail signé par les parties contient, en son article VIII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 15 décembre 2023 pour avoir paiement de la somme de 1470.31 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés antérieurement à cette date.

Il est de droit qu’à défaut de précision du débiteur, les versements effectués s’imputent sur la dette qu’il a le plus intérêt à acquitter.

En l’espèce il ressort de la pièce 4 produite par la SCI Le Plaza que M. [C] [U] a effectué un paiement de 900€ le 27 décembre 2023 et un paiement de 900€ le 30 janvier 2024 soit une somme totale de 1800€ dans les deux mois dans la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent la dette locative en principale a été apurée dans les deux mois de la délivrance du commandement de sorte que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets.

La demande de constat de résiliation du bail sera donc rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’analyse des décomptes produits que l’arriéré locatif s’élève à la date du 3 décembre 2024 à la somme de 33.21€. L’obligation de payer le reliquat des loyers et charges n’est pas sérieusement constestable ce qui justifie l’octroi d’une provision.

M. [C] [U] sera donc condamné à payer à la SCI Le Plaza la somme de 33.21€ à titre de provision.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

La SCI Le Plaza sollicite l’allocation d’une somme de 1000€ à ce titre sans caractériser précisément le préjudice qu’elle invoque.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Dans la mesure où il subsiste un arriéré locatif, même modeste, il convient de considérer que M. [C] [U] succombe à la demande en paiement et devra supporter les dépens.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

La présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort ;

DECLARE RECEVABLE l’action de la SCI Le Plaza tendant au constat de la résiliation du bail la liant à M. [C] [U] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] ;

DEBOUTE la SCI Le Plaza de sa demande tendant au constat de la résiliation dudit bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à la SCI Le Plaza, à titre provisionnel, la somme de 33.21€ (trente trois euros vingt et un centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus pour l’année 2024 arrêté à la date du 3 décembre 2024 ;

DEBOUTE la SCI Le Plaza de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [C] [U] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Le Greffier, Le Président,