TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

PROCEDURES ORALES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

N° RG 25/04935 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LU6R

JUGEMENT DU :

03 Novembre 2025

S.D.C. [Adresse 5] sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LAMY [Adresse 6]

C/

[G] [R]

[Y] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Novembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 08 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LAMY [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e OUAIRY JALLAIS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS

Madame [G] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [R] et M. [Y] [K] sont propriétaires des lots de copropriété n°17, 28, 42 et 70 correspondant respectivement à un appartement, un parking et une cave au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, a fait délivrer un commandement de payer aux copropriétaires indivis le 21 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, a fait assigner Mme [G] [R] et M. [Y] [K] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré de charges d’un montant de 2.008,11 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Mme [G] [R] et M. [Y] [K] au paiement des sommes suivantes :

—  2.444,22 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété actualisé au jour de l’audience, selon décompte arrêté au 24 juillet 2025, avec capitalisation des intérêts,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne que Mme [R] et M. [K] ne règlent plus leurs charges depuis plusieurs mois et n’ont pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer. Il considère que leur comportement est injustifié et cause un préjudice financier direct et distinct à la copropriété.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice déposés en l’étude, Mme [G] [R] et M. [Y] [K] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en l’absence des défendeurs, de justification de la communication qui leur aurait été faite de l’actualisation des demandes à l’audience et, en l’absence de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience, seules les demandes telles que fixées dans l’assignation seront examinées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de Mme [G] [R] et M. [Y] [K] concernant les lots n°17, 28, 42 et 70 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 14 octobre 2020, 1er juin 2022, 6 novembre 2023 et 10 décembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2019, 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 15 janvier 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de mise en demeure » d’un montant de 54 euros chacun imputés le 14 février 2024 et le 5 mars 2024, des frais de « dernier avis avant poursuites » de 53,17 euros imputés le 8 mars 2024, des frais de commandement de payer du 16 août 2024 d’un montant de 54 euros et « d’honoraires de suivi contentieux » d’un montant de 117,60 euros imputés le 20 septembre 2024.

Il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure les 14 février 2024 et 7 mars 2024 et de la délivrance d’un commandement de payer le 21 août 2024.

Sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver les frais de mises en demeure et de commandement de payer, frais nécessaires et dont le montant est conforme aux dispositions du contrat de syndic.

Les autres montants de facturation relatifs au dernier avis avant poursuite et d’honoraires de suivi contentieux ne sont ni justifiés dans leur réalité ni dans leur nécessité. Ils seront dès lors écartés du montant de la créance.

Le décompte arrêté au 15 janvier 2025 mentionne une somme due de 2.008,11 euros. Il convient de déduire de celle-ci 170,77 euros de frais injustifiés (53,17 € + 117,60 €). Ainsi la créance peut être fixée à 1.837,34 euros.

Il est justifié par la production d’un extrait du règlement de copropriété que celui-ci prévoit expressément la solidarité de tous les indivisaires pour le paiement des charges afférentes aux lots considérés.

En conséquence, Mme [G] [R] et M. [Y] [K] seront solidairement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY la somme de 1.837,34 euros au titre de l’arriéré des charges et des frais arrêtés au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour Mme [G] [R] et M. [Y] [K] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi des intéressés et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude des débiteurs, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [R] et M. [Y] [K], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, Mme [G] [R] et M. [Y] [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «SDC [Adresse 5]» sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R] et M. [Y] [K] à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY la somme de 1.837,34 euros au titre de l’arriéré des charges et des frais arrêtés au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R] et M. [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R] et M. [Y] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,