TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01424 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I26O

Section 3

HP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT prise en la personne de son Président, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [D]

né le 27 Août 1973, demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [K] [D] [M]

née le 01 Décembre 1978, demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 avril 2023, la SA CDC Habitat a loué à M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 790,00 € outre 206,10 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la SA CDC Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 043,60 € au titre des loyers et charges échus le 12 février 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la SA CDC Habitat a fait assigner M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 141,04 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 07 mai 2024 (frais et autres dus inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 1 023,75 €, jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés à la demanderesse ou son mandataire,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 octobre 2024.

A cette audience, la SA CDC Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, produit un décompte actualisé portant la somme de 5 023,75 €, au titre des loyers et charges échus au 22 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [S] [D] que pour Mme [K] [D] [M], seul M. [S] [D] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais explique avoir fait l’objet d’un redressement fiscal et une régularisation de 16 000 €. Il explique avoir eu des saisies sur salaire de sorte qu’il s’est retrouvé dans une situation financière difficile. Il déclare que les saisies ont pris fin depuis février 2024 et qu’il a repris le paiement du loyer courant. Il ajoute être embauché selon contrat à durée indéterminée depuis mars 2024 pour un salaire mensuel de 3 900 € outre un 13e mois. Enfin, M. [S] [D] déclare qu’il souhaite s’acquitter de sa dette par mensualités en sus du loyer courant, qu’il a deux enfants à charge et qu’il ne souhaite pas quitter le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 puis les débats ont été réouverts par mention au dossier et l’affaire fixée à l’audience du 6 février 2025.

Lors de cette audience, la SA CDC Habitat, représentée par son conseil, indique que des règlements ont été effectués mais que tout n’est pas payé. Elle produit un décompte actualisé au 27 janvier 2025 pour un montant de 4 504,36 € concernant le logement et 268,50 € concernant le garage.

Régulièrement convoqué, M. [S] [D] est présent. Il indique avoir, courant du mois de janvier 2025, procédé à un règlement d’un montant de 4 255 € entre les mains du commissaire de justice. Il déclare devoir encore les loyers du mois de janvier, appelé le 15 février 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2025.

Autorisé à justifier des paiements effectués entre les mains du commissaire de justice avant le 25 février 2025, aucun document n’est parvenu au greffe de la juridiction dans ce délai.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CDC Habitat verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 janvier 2025, la dette locative de M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] s’élève à la somme de 3 935,01€ (soit la somme de 4 772,86 € réclamée lors de l’audience au titre du logement et du garage, diminuée d’un montant de 837,85 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation et le garage, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient de condamner M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 16 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire ayant repris le paiement du loyer courant et en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, du fait qu’il paye le loyer courant et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 112,40 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2023 entre la SA CDC Habitat, d’une part, et M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 7] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] à verser à la SA CDC Habitat la somme de 3 935,01 € (trois mille neuf cent trente-cinq euros et un centime) selon décompte arrêté au 27 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus concernant tant le logement que le garage, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 112,40€ (cent douze euros et quarante centimes) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, concernant tant le logement que le garage, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] soient condamnés solidairement à verser à la SA CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement et du garage qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, tant pour le logement que pour le garage ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [S] [D] et Mme [K] [D] [M] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,