DOSSIER N° RG 25/01621

N° Portalis DB2W-W-B7J-NKBS

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT

4 Cours Carnot

BP 315

76503 ELBEUF CEDEX

Représentée par M. [X], muni d’un mandat spécial

DEFENDEUR :

M. [N] [T]

32 A rue du 11 Novembre 1918

Résidence Le Cirque Théâtre

76500 ELBEUF

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 4 novembre 2024, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [T] un logement situé 32 A rue du 11 Novembre 1918, Résidence Le Cirque Théâtre, ELBEUF (76500), moyennant un loyer mensuel initial de 461,33 euros, outre une provision sur charge de 89,45 euros.

Par acte sous seing privé signé en date du 4 novembre 2024, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [T] un emplacement de stationnement, situé à la même adresse que le logement, numéro de lot B23, moyennant un loyer mensuel initiale de 18,28 euros.

Par courrier du 21 mai 2025 reçu le 28 mai 2025, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [N] [T].

Un commandement de payer la somme en principal de 1727,72 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier d’une assurance dans un délai d’un mois a été signifié au locataire le 28 mai 2025.

Par acte du 14 août 2025, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation des contrats de location portant sur les locaux sis 32 A rue du 11 novembre 1918 et sur l’emplacement de stationnement n°B23 situé à la même adresse, aux torts de Monsieur [N] [T] par acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2025 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [T], et de tout occupant de son chef, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.434-1 à L.433-2 et R.441-1 à 442-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [N] [T] au paiement de la somme principale de 2 903,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 29 juillet 2025, au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner Monsieur [N] [T] à justifier de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article 7G de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Condamner Monsieur [N] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, outre revalorisation légale, tel qu’il serait dû si le contrat de location n’avait pas été résilié et ce jusqu’au départ effectif des lieux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil;

— Condamner Monsieur [N] [T] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [N] [T] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, de la présente assignation et de ses suites, et le cas échéant aux frais d’expulsion tels que serrurier, déménageur, constat d’état des lieux, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 22 août 2025.

À l’audience du 06 mars 2026, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT, dûment représentée, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 3 322,54 euros arrêté au 4 mars 2026. Elle fait valoir qu’elle n’a plus reçu de règlement depuis le mois de février 2025.

Elle indique se désister de sa demande pour défaut d’assurance car celle-ci a été régularisée.

Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [T], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [T], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation des baux

Sur la demande de résiliation pour défaut d’assurance

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, Monsieur [N] [T] ayant régularisé la situation.

Compte tenu du désistement de la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT, il convient de considérer que la demande de condamnation du locataire à justifier d’une assurance sous astreinte devient sans objet.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

La SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 22 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié à Monsieur [N] [T] le 28 mai 2025. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que les contrats des baux se sont trouvés résilié de plein droit le 10 juillet 2025, par effet le bail de l’emplacement de stationnement étant l’accessoire de celui du logement, il se trouve également résolu de plein droit à la même date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [N] [T] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation des baux, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 04 mars 2026, échéance du mois de février incluse, dont il ressort que la dette est de 3 322,54 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 276,55 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 15,24 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [N] [T] le 24 novembre 2025, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 38,42 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté des bauxleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [N] [T] les 9 janvier 2025 et 27 février 2025, pour lui demander d’adresser une attestation d’assurance en cours de validité.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

La dette actualisée s’élève donc à 3 268,88 euros.

Monsieur [N] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT la somme de 3 268,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée à la date du 4 mars 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur la somme de 1727,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [T] qui succombe, est condamné aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [T] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DEBOUTE la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT de sa demande de condamnation sous astreinte à justifier d’une assurance ;

DÉCLARE la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT recevable en sa demande en résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 4 novembre 2024 concernant le logement situé 32 A rue du 11 novembre 1918, Residence Le Cirque Theatre, ELBEUF (76500), donné en location à Monsieur [N] [T] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 10 juillet 2025 ;

DIT que Monsieur [N] [T] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [N] [T] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 32 A rue du 11 Novembre 1918, Residence Le Cirque Théâtre, ELBEUF (76500) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT la somme de 3 268,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée à la date du 4 mars 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur la somme de 1727,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2025, de la signification de l’assignation du 14 août 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE