REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/02208 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KGIH

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 27 Janvier 2025

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 7] c/ [M]

COPIES DÉLIVRÉES LE 27 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Elisa KONOPKA,

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire siégeant de qualité juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Draguignan

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [V] [M] divorcée [J]

née le 07 Mars 1985 à [Localité 12] (ALPES MARITIMES)

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par M^e Marjorie RIDEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3648 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Société Anonyme d’Economie Mixte de Construction, ci-après SAIEMC [Localité 7] a donné en location à Madame [M] [V] un local d’habitation [Adresse 2] [Adresse 11] à [Localité 8] selon bail du 16 mai 2016 moyennant un loyer mensuel d’un montant de 548,40 euros.

Le locataire ne réglant plus le montant du loyer un commandement visant clause résolutoire lui a été signifié par huissier en date du 19 décembre 2022 pour un montant principal de 1 828,98 euros.

Par assignation en date du 08 mars 2024 délivrée à l’étude la SAIEMC [Localité 7] a fait citer Madame [M] [V] par devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7] pour l’audience du 05 juin 2024sur le double fondement des dispositions des articles 1224 et suivants du Code civil, et 7 de la Loi n089-462 du 6 juillet 1989, aux fins d’expulsion et règlement de l’arriéré de loyer.

A l’audience initiale les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l’affaire renvoyé à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elle pour être définitivement fixée au 27 novembre 2024.

La demanderesse par la voie son conseil indique s’en remettre à ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et au terme desquelles il est sollicité :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, compte tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 19 fevrier 2023,

— condamner Madame [M] au paiement de la somme de 5 064,45 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 31 janvier 2024, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] et de tout occupant éventuellement introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, des lieux loués sis [Adresse 4], à [Localité 8] et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— fixer à une somme corespondant au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 583,04 euros (438,45 euros au titre du loyer révisé et 144,69 euros au titre de la provision sur charges), le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [M] au paiement de ladite indemnité,

— ordonner I‘enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Madame [M],

— condamner Madame [M] au paiement de 1.250,00 euros sur le fondement de l’article700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 126,46 euros,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La défenderesse quant à elle par la voie de son avocat indique s’en remettre à ses conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples information et au terme desquelles il est sollicité :

A titre principal,

— débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes,

— prononcer la suspension de la clause résolutoire,

En toute hypothèse,

— constater la bonne foi de Madame [M],

Si par extraordinaire une condamnation intervenait,

— accorder un délai de grâce de deux ans,

— accorder les plus larges délais de paiement à MME [M],

Compte tenu de la précarité de sa situation,

— dire et juger que compte tenu de l’équité, les dépens de la présente procédure seront à la charge de la demanderesse,

— débouter la SAIEM de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la nature et montant des demandes ainsi que de la comparution des parties, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

La date de délibéré est fixée au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

Sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un bail d’habitation en date du 16/05/2016 portant sur un local d’habitation [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 548,40 euros.

Le bailleur justifie avoir fait délivrer par exploit d’huissier du 19 décembre 2022 un commandement de payer visant clause résolutoire pour un arriéré de loyer d’un montant de 1 828,98 euros.

De même il est justifié de la dénonce dans le délai légal de l’assignation à la préfecture, la CCAPEX quant à elle ayant été régulièrement saisie.

La locataire ne justifie nullement s’être acquitté de l’intégralité du montant de sa dette dans le délai de 2 mois couru après la signification du commandement visant clause résolutoire de sorte que le bail est résilié à compter du 20 février 2023.

Il convient de condamner, Madame [M] [V] à payer à la SAIEMC [Localité 7] la somme de 5 064,45 euros au titre de la dette locative actualisée et arrêté au 31 janvier 2024.

Sur l’expulsion et sur la demande de délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce Madame [M] [V] ne produit aucun justificatif permettant d’établir qu’elle procède activement à la recherche d’un nouveau logement notamment depuis la signification de l’acte introductif d’instance ; au demeurant il est constant que la dette locative ne cesse de croître depuis le commandement de payer du 19 décembre 2022 ce qui démontre que la locataire ne dispose d’aucun revenu suffisant pour lui permettre d’assurer outre les dépenses de la vie courantes, l’arriéré de sa dette et le règlement de son loyer actuel ; elle sera par suite déboutée de cette dernière.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [V] et de tout occupant de son fait ainsi que l’enlèvement de tout meuble avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9] les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés.

Il convient de rejeter la demande d’astreinte cette dernière devant être considérée comme étant exorbitante des conditions contractuelles et au demeurant incompatibles avec les dispositions du code des procédures d’exécution ci-dessus rappelées.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Madame [M] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 février 2023 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer mensuel en cours à savoir de 583 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs.

Sur les demandes accessoires :

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce la SAIEMC [Localité 7] a dû exposer des frais pour présenter sa défense et à cette fin établir des écritures, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Il convient de condamner Madame [M] [V] à payer à la SAIEMC [Localité 7] la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ; succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Madame [M] [V] qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 126,46 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte de Construction la somme de 5064,45 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONSTATE ET PRONONCE la résolution du bail du 16 mai 2016 à compter du 20 février 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [V] et de tout occupant de son fait ainsi que l’enlèvement de tout meuble avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9] les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

REJETTE la demande d’astreinte cette dernière devant être considérée comme étant exorbitante des conditions contractuelles et au demeurant incompatibles avec les dispositions du code des procédures d’exécution ;

DIT n’y a donc pas lieu d’ordonner l’enlèvement des meubles, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent purement hypothétiques à ce stade ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte de Construction la somme de 583 euros mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs ;

DEBOUTE Madame [M] [V] de sa demande reconventionnelle de délai ;

CONDAMNE Madame [M] [V] à payer à La Société Anonyme d’Economie Mixte de Construction la somme 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 126,46 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La greffière, Le juge des

contentieux de la protection,