TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00144 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEU2

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [K],

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Février 2025

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 août 2019 à effet au 22 août 2019, l’office public de l’habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à M. [O] [K] et Mme [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] [Localité 11], pour un loyer mensuel de 453.39€ outre 85.5€ de provision sur charges.

Par contrats des 2 octobre 2019 M. [O] [K] et Mme [N] [L] ont pris en location les garages portes [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 11] moyennant le paiement de loyers mensuels de 29€ et 14.5€.

Enfin par contrat du 28 novembre 2019 à effet au 5 novembre 2019, M. [O] [K] et Mme [N] [L] ont loué un troisième garage (porte 47 de la même rue) moyennant le paiement d’un loyer de 29€.

Par courrier réceptionné le 3 mars 2023, M. [O] [K] a donné congé, congé accepté pour le logement et les trois garages à compter du 3 avril 2023.

Par exploit en date du 13 janvier 2025, M2A HABITAT a fait assigner M. [O] [K] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de le voir condamné au paiement d’un arriéré locatif et de réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 février 2025.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1343-2 du code civil de :

— condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 433.91€ au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 762.86 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [O] [K] à verser un montant de 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [K] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais de recommandé (7.06 €) le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M2A HABITAT invoque le bénéfice de son décompte de sortie et de l’état des lieux.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, M. [O] [K] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025, prorogé au 3 juin 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, contrepartie de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 17 avril 2023 et les clés restituées à cette date. L’obligation de paiement des loyers perdure donc jusqu’à cette date.

M. [O] [K] a signé cet état des lieux ainsi que le relevé des compteurs de fluides ainsi qu’une fiche de chiffrage des réparations de fin de bail.

M2A HABITAT justifie de la créance locative invoquée, en versant aux débats :

— l’état des lieux d’entrée contradictoire du 22 août 2019 et de sortie du 17 avril 2023 accompagné de ses annexes : relevé des compteurs et chiffrage des dégradations/réparations en fin de bail;

— le décompte de sortie du 23 mai 2023 mentionnant un débit de 1797.15 € lequel reporte les index relevés lors de l’état des lieux de sortie ainsi que l’ensemble des postes de charges récupérables au sens de la loi de 1989 et la répartition pour faire ressortir la part due par le locataire,

— des factures et bons de travaux,

— un décompte des sommes dues au 6 juin 2024 pour la période locative du mois de novembre 2022 et de la période du 1er janvier 2023 au 30 avril 2023.

Il convient de relever qu’à l’occasion de l’état des lieux sortant, le 17 avril 2023, M. [O] [K] a reconnu en signant une mention préimprimée, devoir la somme telle que chiffrée par le bailleur au titre des réparations locatives de fin de bail pour le logement, de 1575.88 euros.

Cette mention, insuffisante pour valoir reconnaissance de dette au sens des dispositions du code civil, vaut néanmoins commencement de preuve lequel est corroboré par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qui fait présumer imputables aux locataires les réparations constatées ainsi que par les bons de travaux et factures émises après exécution.

Concernant les réparations locatives afférentes aux 3 garages, elles ne figurent pas dans le décompte contradictoirement établi le 17 avril 2023. Il n’y a pas lieu de les retenir.

Le décompte des sommes dues (pièce 13) permet de retenir au titre des arriérés de loyers et charges une somme de 1432.34€ pour le logement et les trois garages.

Il y a lieu de déduire la régularisation de charges 2022 (-756.44), la régularisation de charges 2023 (-214.99) et les dépôts de garantie (-540) qui s’impute prioritairement sur l’arriéré de loyers et charges plutôt que sur les réparations locatives.

Le solde est donc en faveur de M. [O] [K] à hauteur de + 79.09€. Aucune condamnation à paiement ne peut donc être prononcée au titre de l’arriéré de loyers et charges. M2A sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Ensuite, les réparations locatives chiffrées à la somme de 1575.88 euros pour le logement, sont dues par M. [O] [K].

Il convient de déduire le paiement par chèque du 1er juin 2023 à hauteur de 341.88€ et d’opérer une compensation avec le solde créditeur au titre des loyers et charges (79.09€) pour retenir un solde restant dû de 1154.91€.

Statuant cependant dans la limite de la demande, M. [O] [K] sera condamné à payer la somme de 762.86€ au titre des réparations locatives de fin de bail concernant le logement.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation laquelle vaut mise en demeure.

Les intérêts dus pour une année entière seront en outre, capitalisés conformément à la demande.

— Sur les demandes accessoires :

M. [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de M2A HABITAT les frais exposés et non compris dans les dépens. Aussi M. [O] [K] sera condamné à lui payer une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de recommandés (7,06 euros).

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut en dernier ressort,

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat (M2A Habitat) de sa demande en paiement au titre d’un arriéré de loyers et charges concernant l’appartement [Adresse 7] à [Localité 11] et les trois garages [Adresse 12] à [Localité 11] ;

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à l’Office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat (M2A Habitat) une somme de 762.86€ (sept cent soixante deux euros quatre vingt six centimes) au titre des réparations locatives de fin de bail pour l’appartement ;

DIT QUE cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [O] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à l’Office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat (M2A Habitat) une somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juin 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,