TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 1701/25

N° RG 22/02679 – N° Portalis DB2G-W-B7G-ICEX

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. SMA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représentée par la SPE BRUMM ET ASSOCIES* IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [D] épouse [R], demeurant EHPAD de [Localité 9], [Adresse 2]

Association APAMAD, ès qualité de tutrice de Madame [J] [D] épouse [R], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laura ALBANESI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 19 mai 2009 ainsi qu’un avenant régularisé le 15 juin 2013, Mme [Y] [E], ayant pour mandataire la SAS NEXITY LAMY, a donné à bail à Mme [J] [D] épouse [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 750 € outre 80 € de provision sur charges.

Mme [Y] [E], par l’intermédiaire de la SAS NEXITY LAMY, a souscrit un contrat d’assurance de garantie de loyers impayés et réparations locatives auprès de la SA SMA.

Par une assignation en date du 19 septembre 2022, la SA SMA a attrait Mme [J] [D] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins, notamment, d’explusion et de condamnation à des impayés locatifs.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 janvier 2023 puis a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties.

Par une assignation en date du 5 avril 2024, la SA SMA a appelé en intervention forcée l’APA, service d’aide à domicile, en sa qualité de mandataire spécial de la locataire.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance en date du 14 mai 2024.

Après de nombreux renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mai 2025.

Lors de cette audience, la SA SMA reprend ses conclusions en vue de l’audience du 23 janvier 2024 et demande de :

— juger que la demande est recevable et bien fondée,

— donner acte de son désistement en ce qui concerne la résiliation du bail et l’expulsion, devenues sans objet,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 6 105,37 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et réparations locatives indemnisés,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Oralement, la demanderesse précise qu’elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

Régulièrement citée par acte remis selon dépôt à l’étude, Mme [J] [D] épouse [R] ainsi que l’APAMAD, régulièrement représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs conclusions en date du 25 février 2025, par lesquelles elles demandent :

— déclarer l’assignation partiellement fondée,

— débouter la demanderesse de sa demande de paiement concernant la facture KCLEAN d’un montant de 285 €,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [D] épouse [R] expose que suite à des examens médicaux mettant en exergue une démence mixte à un stade sévère avec une perte des aptitudes à l’analyse et au raisonnement, elle a été placée sous sauvegarde de justice en date du 11 août 2002 puis sous mesure de tutelle selon jugement en date du 22 août 2023. Elle précise que depuis le 24 janvier 2023, elle a été placée en EHPAD.

Elle souligne que depuis son placement sous tutelle, son tuteur a repris le paiement des loyers courants et apure sa dette d’hébergement à hauteur de 200 € par mois. Enfin, elle indique avoir réglé la facture de la société KCLEAN directement entre les mains de la société Nexity.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

En application des dispositions de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, outre le paiement du loyer courant, :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans son logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies à l’annexe du décret n°87-812 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.

Ainsi, si le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf d’un appartement atteint par la vétusté.

La charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur qui s’en prévaut.

En l’espèce, la SA SMA établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de location signé par les parties ;

— le décompte de créance locative non contesté par la locataire ;

— le justificatif des charges locatives ;

— le procès-verbal contradictoire d’état des lieux de sortie établissant que l’appartement devait être intégralement nettoyé et les cylindres remplacés car seul un jeu de clés à été restitué;

— trois factures : K’CLEAN, PTM sécurité et Coordonnerie KUMRU,

— les quittances subrogatives.

En revanche, la défenderesse justifie avoir déjà réglé la somme de 285 € correspondant à la facture K’CLEAN.

Il convient en conséquence de condamner Mme [J] [D] épouse [R] à payer à la SA SMA la somme de 5 820,37 € au titre des loyers, charges et dégradations locatives (soit la somme de 6 105,37 – 285), en deniers et quittances.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la défenderesse a, en cours de procédure, procédé à la reprise du loyer courant. Elle semble par ailleurs en mesure de régler la dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [J] [D] épouse [R], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 166 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [D] épouse [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SMA, Mme [J] [D] épouse [R] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux et de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la demande en résiliation de bail et en explusion formée par la SA SMA ;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [R] à verser à la SA SMA la somme de 5 820,37 € (cinq mille huit cent vingt euros et trente-sept centimes), en deniers et quittances, au titre des loyers, charges et dégradations locatives selon décompte arrêté au 15 mai 2023 ;

AUTORISE Mme [J] [D] épouse [R] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 166 € (cent soixante-six euros) chacune et une 35e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [R] aux dépens;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [R] à verser à la SA SMA une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,