TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01340 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2K7

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camille MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [N], né le 10 Décembre 1991, demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [X] [M] épouse [N], née le 28 Novembre 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2018, la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est, a loué à M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 484,21 € outre 100,57€ de provision pour charges.

Par un contrat en date du 10 avril 2019, la SA [Adresse 8] leur a loué un garage situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 21,81 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la SA HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA [Adresse 9] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 988,07 € au titre des loyers et charges échus au 18 mars 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est a fait assigner M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 432,88 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 631,05 € pour le logement et la somme de 23,86 € pour le garage, jusqu’à la libération complète des lieux et après remise des clés à la demanderesse ou son mandataire,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 octobre 2024.

A cette audience, la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et produit un décompte actualisé à la somme de 2 692,88 €, au titre des loyers et charges échus au 10 octobre 2024 pour le logement et le garage, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle souligne que la dette s’aggrave car les chèques sont rejetés et précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés à leur personne tant pour M. [Y] [N] que pour Mme [X] [N] née [M], ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la demande en son principe mais précisent qu’ils ne comprennent pas bien la langue française.

Ils soutiennent que les difficultés proviennent de leur banque et indique régler le loyer courant. Les défendeurs indiquent avoir fait une demande de FSL. Ils ajoutent qu’ils pourront payer 130 à 160 € en sus du loyer courant pour apurer la dette et souhaitent rester dans le logement avec leur trois enfants en bas âge.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 puis les débats ont été réouverts par mention au dossier et l’affaire fixée à l’audience du 6 février 2025.

Lors de cette audience, la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation ainsi que ses déclarations précédentes en actualisant la dette à la somme de 3 068,26 € pour le logement et à la somme de 261,09 € pour le garage, arrêtée au 16 janvier 2025.

Régulièrement convoqués, M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] comparaissent. Ils reprennent leurs précédentes déclarations en précisant que leur bailleur s’oppose à un plan d’apurement avec la CAF. Ils confirment n’avoir pas repris le paiement du loyer courant et demandent, à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 janvier 2024, la dette locative de M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] s’élève à la somme de 2 688,88 € (soit la somme globale de 3 329,35 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 640,47 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et le garage, terme du mois de décembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 28 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10/05/2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit aux débats que les derniers paiements effectués par les défendeurs sont revenus impayés.

Par conséquent, dans la mesure où ces derniers ne règlent pas le loyer courant, ils ne peuvent bénéficier d’une suspsension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, n’étant pas en mesure de payer le loyer courant, il n’est pas judicieux de leur accorder des délais de paiement.

Par conséquent, leurs demandes sont rejetées.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En outre, selon l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les défendeurs habitent le logement avec trois enfants mineurs et justifient de démarches entreprises afin de trouver des solutions pour apurer la dette, sans résultat. Leur comparution personnelle lors de l’audience, et les démarches effectuées attestent de leur bonne foi.

Il convient de leur octroyer des délais pour quitter les lieux loués, tels qu’il sera précisé dans le présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la précarité des défendeurs et du caractère social de la demanderesse, sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2018 entre la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est, d’une part, et M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux à l’expiration du délai pour quitter les lieux octroyé, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] solidairement à verser à la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est la somme de 2 688,88 € (deux mille six cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, concernant le logement et le garage, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] solidairement à verser à la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si les contrats (logement et garage) s’étaient poursuivis, à compter du terme du 10 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] de leur demande en délais de paiement ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8], venant aux droits de la SA HLM Nouveau Logis de l’Est du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [Y] [N] et Mme [X] [N] née [M] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,