TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/00480 – N° Portalis DB2G-W-B7G-HV4V

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [M] [G] épouse [C], née le 17 Mars 1964 à [Localité 12] ([Localité 10]), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [C], né le 17 Avril 1964 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [C], né le 23 Décembre 1997 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

Nature de l’affaire : Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2018, Madame [Z] [P] a donné à bail meublé à Monsieur [T] [C] et Madame [J] [E] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 520 euros outre une provision sur charges de 20 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 520 euros a été versé ainsi qu’un second d’un montant de 200 euros au titre des frais d’entretien du jardin.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 15 février 2020.

Madame [Z] [P] a sollicité une somme au titre des réparations locatives et une seconde somme au titre de la régularisation des charges.

Par courrier du 26 mai 2020, Madame [M] [G] épouse [C] a sollicité auprès de Madame [Z] [P] le remboursement de la somme de 1260 euros au titre de la restitution du loyer de septembre 2018 et la restitution des deux dépôts de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2022, Madame [M] [G] épouse [C], Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C] ont assigné Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le paiement des sommes dues au titre du remboursement du loyer du mois de septembre 2018, le remboursement des deux dépôts de garantie, la somme de 2 000 euros au titre du non-respect de la législation se rapportant à un logement décent outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 juin 2022 et, après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, délibéré prorogé au 24 avril 2025.

Par jugement avant-dire droit du 24 avril 2025, il a été enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience du 4 septembre 2025, Madame [M] [G] épouse [C], Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C], représentés par leur conseil, ont repris leurs conclusions datées du 2 novembre 2023 dans lesquelles ils demandent au tribunal de :

— Condamner Madame [Z] [P] à verser aux demandeurs les montants suivants :

Remboursement du loyer de septembre 2018 : 377 euros majoré des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 26 mai 2020Remboursement du double du dépôt de garantie à hauteur de 720 euros majoré d’un montant de 52 euros par mois entre le 15 mars 2020 et la date de règlement de cette sommeNon-respect de la législation et obligation pour les locataires d’avoir habité dans un logement ne remplissant pas les critères d’un appartement décent du fait de l’humidité persistante : 2 000 euros- Déclarer les demandes reconventionnelles de Madame [Z] [P] prescrites,

— Débouter Madame [Z] [P] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Au soutien de leurs demandes, ils soulèvent la prescription des demandes présentées par Madame [Z] [P] puisque ces dernières devaient être formulées avant le 16 février 2023. Ils font valoir que Madame [M] [G] épouse [C] a un intérêt à agir puisqu’elle a réglé l’intégralité du loyer et qu’en outre elle était présente lors de l’état des lieux de sortie. Ils exposent que le bail ne portait pas sur un logement meublé et que le matériel figurant sur la liste jointe au contrat de bail était fictif, le logement ne comprenait notamment aucune cuisine, aucun élément électroménager, ni de vaisselle et d’ustensiles de cuisine. Ils rappellent que les dispositions relatives aux baux d’habitation sont d’ordre public et que les parties ne peuvent y déroger. Ils en déduisent que le dépôt de garantie ne pouvait correspondre qu’à un mois de loyer hors charges. Ils estiment que les dégradations locatives ne sont pas justifiées et soulignent n’avoir pas été destinataire de l’état des lieux de sortie. Concernant la régularisation des charges, ils relèvent que la facture se rapportant à la somme sollicitée n’est pas produite. Ils en déduisent que Madame [Z] [P] est redevable du remboursement en totalité du dépôt de garantie. Ils ajoutent que Madame [Z] [P] a perçu les allocations logement pour le mois de septembre 2018 et en parallèle l’intégralité du loyer et que la somme de 377 euros doit être restituée. Enfin, ils sollicitent la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts puisque le logement a été occupé alors qu’il était indécent au regard de l’humidité persistante et de la présente de moisissure.

En défense, Madame [Z] [P], représentée par son conseil, reprend ses conclusions du 10 mai 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

In limine litis,

— Déclarer Madame [M] [G] épouse [C] irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

— Déclarer les demandeurs irrecevables pour leur demande de remboursement du loyer de septembre 2018 car prescrit,

Au fond,

— Débouter les demandeurs de leurs fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Monsieur [W] [C] en qualité de caution à payer à Madame [Z] [P] la somme de 876,46 euros au titre des réparations locatives avec intérêt de retard à compter de la mise en demeure du 6 mars 2020,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Monsieur [W] [C] en qualité de caution à payer à Madame [Z] [P] la somme de 113,55 euros au titre des charges locatives avec intérêt de retard à compter de la mise en demeure du 6 mars 2020,

— Dire que ces sommes seront partiellement payées par compensation avec le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 720 euros,

En toutes hypothèses,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Monsieur [W] [C] en qualité de caution, outre aux entiers frais et dépens, à payer à Madame [Z] [P] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

Madame [Z] [P] soutient que Madame [M] [G] épouse [C] est irrecevable à agir puisqu’elle n’est ni partie au contrat de bail ni cautionnaire et que le fait d’avoir réglé les loyers ou avoir été présente lors de l’état des lieux de sortie ne justifie pas d’un intérêt à agir. Concernant la prescription, elle rappelle que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 15 février 2020 et que la présente procédure a interrompu la prescription et que, dès lors, sa demande au titre des réparations locatives n’est pas prescrite. Elle ajoute que la demande de remboursement du loyer du mois de septembre 2018 est prescrite et précise que la somme de 377 euros a été versée sur le compte de Madame [M] [G] épouse [C] comme l’atteste la correspondance de la caisse d’allocations familiales du 2 septembre 2020. Concernant la qualification du bail, elle rappelle qu’un inventaire du mobilier a été réalisé et signé entre les parties lors de la prise à bail et lors de l’état des lieux de sortie et qu’il s’agit d’un bail meublé. Elle en déduit qu’elle était en droit de solliciter un dépôt de garantie représentant jusqu’à deux mois de loyers. Concernant les dégradations locatives, elle relève que l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en bon état ou en état d’usage et que dans l’état des lieux de sortie d’une part des dégradations sont notées au niveau des murs des chambres, de la salle de bain et la nécessité de procéder à un nettoyage du sol et des fenêtres, et d’autre part il est noté un défaut d’entretien du jardin. Pour appuyer ses dires, elle joint un devis se rapportant aux travaux à réaliser. Elle affirme que la copie de l’état des lieux de sortie a été remis aux locataires et que ces derniers ne démontrent pas l’existence d’un défaut d’aération du logement. Elle ajoute que l’expertise qui a été réalisée par leur assurance habitation ne peut lui être opposable puisqu’elle n’a pas été convoquée à ladite expertise. Enfin, elle estime que l’indécence du logement n’est pas démontrée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 et prorogée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande de Madame [M] [G] épouse [C] pour défaut d’intérêt à agir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut d’intérêt à agir notamment.

En l’espèce, Madame [M] [G] épouse [C] n’est pas partie au contrat de location signé le 1er septembre 2018 et n’a pas la qualité de caution. Le fait qu’elle ait assisté à l’état des lieux de sortie du 15 février 2020 et qu’elle ait éventuellement payé des loyers ne lui confèrent aucun intérêt à agir dans le présent litige.

En conséquence, il y a lieu de déclarer Madame [M] [G] épouse [C] irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Sur la prescription des demandes de Madame [Z] [P]

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail est de 3 ans.

En l’espèce, Madame [Z] [P] a sollicité des demandes reconventionnelles aux fins de condamner les demandeurs locataires au titre de réparations locatives et de charges impayées par conclusions du 5 avril 2023 alors que l’état des lieux de sortie est du 15 février 2020.

L’interruption de la prescription résultant d’une demande en justice ne s’étend à une autre demande que lorsque les deux actions poursuivent un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

En l’espèce, l’assignation du 22 février 2022 porte notamment sur la restitution du dépôt de garantie par le bailleur, Madame [Z] [P] ; or la retenue d’un dépôt de garantie trouve légalement son origine dans les réparations locatives. Ainsi, la demande de Madame [Z] [P] du 5 avril 2023 n’est pas prescrite puisque déposée avant le délai de 3 ans courant à compter du 22 février 2022.

En conséquence, les demandes de la défenderesse, Madame [Z] [P], ne sont pas prescrites.

Sur la demande en remboursement du loyer de septembre 2018

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail est de 3 ans.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] et Monsieur [W] [C] ont sollicité le remboursement de la somme de 377 euros au titre du loyer de septembre 2018 par leur assignation du 22 février 2022, soit plus de 3 ans après le délai susdécrit.

En conséquence, la demande de remboursement du loyer de septembre 2018 est prescrite.

Sur la qualification de bien meublé

Il ressort du contrat de location du 1er septembre 2018 et d’une liste des meubles que le logement objet du présent litige est meublé. Les photographies produites par la partie demanderesse ne peuvent être prises en compte.

En conséquence, le logement est considéré comme meublé.

Sur les charges impayées

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas la preuve de charges locatives récupérables pour un montant de 113,55 euros.

En conséquence, la demande de Madame [Z] [P] de condamnation des demandeurs au titre des charges locatives est rejetée.

Sur les réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs des chambres 1 et 2 sont en mauvais état alors qu’ils étaient en bon état dans l’état des lieux d’entrée. Dans la salle de bain, il est nécessaire d’effectuer une remise en peinture des murs comportant des tâches grises.

Si les locataires produisent un rapport définitif de l’assureur GROUPAMA du 12 décembre 2019 selon lequel l’appartement est équipé pour les chambres de menuiseries PVC à double vitrage sans barrettes de ventilation, lesdits locataires ne rapportent pas la preuve qu’ils ont transmis ledit rapport au bailleur avant la présente procédure. Ainsi, les demandeurs ne sauraient reprocher au bailleur de ne pas avoir suivi des préconisations d’un rapport d’un assureur alors que l’expertise n’a pas été contradictoire et les conclusions jamais transmises au bailleur.

Le bailleur produit des devis de rénovation pour un montant total de 876,46 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 720 euros au titre des réparations locatives, somme totalement compensée par le dépôt de garantie qui est de 720 euros.

Sur les dommages et intérêts du fait de l’humidité

Les locataires s’appuient sur le rapport du 12 décembre 2019 de l’assureur GROUPAMA pour solliciter des dommages et intérêts en raison de l’humidité. Or le même rapport estime à 0 euro le préjudice.

En conséquence, il y a lieu de débouter les demandeurs au titre de dommages et intérêts du fait de l’humidité du logement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [P] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE irrecevable Madame [M] [G] épouse [C] pour défaut d’intérêt à agir ;

DEBOUTE Monsieur [T] [C] et Monsieur [W] [C] de leur demande en remboursement du loyer de septembre 2018 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 720 euros au titre des réparations locatives, somme totalement compensée par le dépôt de garantie qui est de 720 euros ;

REJETTE la demande de Madame [Z] [P] de condamnation au titre des charges locatives récupérables ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [C] et Monsieur [W] [C] au titre de dommages et intérêts du fait de l’humidité du logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Monsieur [T] [C] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,