TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00819 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IGZA

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

AVANT DIRE DROIT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [P], [Z], [S] [I] épouse [U], née le 17 Septembre 1985 à [Localité 8] (MOSELLE), demeurant [Adresse 7] (SUISSE)

Monsieur [F] [I], né le 26 Juillet 1985 à [Localité 9] (MOSELLE), demeurant [Adresse 7] (SUISSE)

représentés par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [G] [W] divorcée [E], née le 25 Mai 1988 à [Localité 11] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine DEGAS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 46

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : avant dire droit

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er août 2022, M. [F] [I] et Mme [P] [Z] [S] [I] ont obtenu une ordonnance enjoignant à Mme [G] [K] de leur payer, outre les dépens :

— la somme de 1 264 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— la somme de 51,07 € au titre de la requête en IP.

Cette ordonnance a été régulièrement signifiée à Mme [G] [K] le 19 août 2022 selon dépôt à l’étude de l’huissier de justice.

Par déclaration au greffe contre récépissé du 05 septembre 2022, Mme [G] [K] a fait opposition à l’ordonnance susvisée.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusés de réception à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse du 12 janvier 2023.

Lors de cette audience, M. [F] [I] et Mme [P] [I] n’ont pas comparu de sorte qu’une ordonnance de caducité a été rendue en date du 2 mars 2023.

En date du 30 mars 2023, M. [F] [I] et Mme [P] [I] ont régularisé une demande de relevé de caducité de sorte que l’affaire a été fixée au 12 septembre 2023.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties.

Lors de l’audience du 24 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a fixé un calendrier de procédure, accepté par les avocats présents à l’audience et substituant les conseils.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 24 octobre 2024, conformément au calendrier de procédure accepté.

Lors de cette audience, M. [F] [I] et Mme [P] [I], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent leurs conclusions du 15 mars 2024 et demandent au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— que les conclusions de la défenderesse en date du 22 octobre 2024 soient écartées des débats comme transmises en violation du calendrier de procédure,

sur le fond :

— constater la recevabilité de leurs demandes ,

— débouter la demanderesse de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la défenderesse à leur verser :

la somme de 8 320 € au titre des réparations locatives, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 1 100 € au titre de la perte des loyers durant les travaux de remise en état,la somme de 500 € par personne, soit 1 000 € au total en réparation de leur préjudice moral,- constater qu’ils ont produit l’ensemble des justificatifs des charges,

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux de la procédure en injonction de payer, outre la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [F] [I] et Mme [P] [I] exposent que la défenderesse a pris à bail à effet au 1er septembre 2015 un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 500 € outre 50 € de provision sur charges. Ils indiquent avoir fait l’acquisition de ce bien en date du 29 février 2020. M. [F] [I] et Mme [P] [I] soutiennent que la défenderesse a quitté le logement en décembre 2021 en laissant le bien dans un état de dégradations avancé. M. [F] [I] et Mme [P] [I] précisent avoir fait établir un devis de remise en état s’élevant à la somme de 8 820 € mais avoir dans un premier temps décidé de prendre à leur charge le poste peinture et de déduire le dépôt de garantie, pour un montant de 500 €, de sorte qu’ils ont mis en demeure la défenderesse de leur régler la somme de 4 780 €. Ils soutiennent s’être ravisés compte tenu du silence de cette dernière et ont ensuite sollicité la totalité du devis.

Sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 les demandeurs font le listing des dégradations relevées lors de l’état des lieux et précisent que cet état des lieux est contradictoire.

Pour s’opposer à l’argumentation de Mme [G] [K], les demandeurs indiquent que si l’occupation a duré 6 ans, toutes les dégradations ne sont pas dues à la vétusté. Ils ajoutent que le logement n’était pas en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux par cette dernière. Ils indiquent que des travaux ont été effectués, notamment par l’ancienne locataire, consistant notamment dans la réfection complète de la salle de bain, de la cuisine, du parquet d’une des chambres et du salon, du remplacement de la chaudière et de l’installation de fenêtres neuves par l’ancien propriétaire. Ils soulignent par ailleurs que la défenderesse ne leur a jamais fait part de la vétusté du logement et ne leur a jamais demandé d’intervenir.

S’agissant de leur préjudice, ils mettent en compte la perte de loyers pendant les travaux qui ont duré deux mois, ainsi qu’un préjudice moral tiré du stress et de l’angoisse causés par l’absence de réaction de la défenderesse à leurs mises en demeure de payer.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse, M. [F] [I] et Mme [P] [I] considèrent que le dépôt de garantie vise à garantir les bailleurs contre les sommes impayées par le locataire ou les dégradations commises par ce dernier, ce qui est le cas en l’espèce. S’agissant du justificatifs des charges locatives, les demandeurs indiquent qu’ils produisent, dans le cadre de la présente procédure, l’ensemble des justificatifs des charges locatives. Ils s’opposent à toute compensation de créances et à la demande de délais de paiement, considérant que la demande en paiement est intervenue il y a plus de deux ans.

Lors de cette audience du 24 octobre 2024, Mme [G] [K], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 22 octobre 2024 et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— retenir ses dernières conclusions, n’ayant pas accepté le calendrier de procédure,

— constater que l’opposition à injonction de payer est recevable et bien fondée,

— dire et juger que les demandes de M. et Mme [I] sont irrecevables et mal fondées,

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions

A titre reconventionnel :

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 500 €, majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 200 € au titre du remboursement des charges pour les frais d’entretien de la chaudière facturés mais non effectués,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 2 100 € au titre du préjudice moral,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 3 000 € au titre du préjudice de jouissance, l’appartement ne remplissant pas les critères d’un logement décent,

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à produire les justificatifs des charges,

— Réserver à la demanderesse la possibilité de conclure suite à la production des justificatifs de charges

A titre subsidiaire :

— Ordonner la compensation des sommes qui resteraient dues par la défenderesse avec les sommes dont sont redevables les demandeurs à l’égard de cette dernière,

A titre infiniment subsidiaire :

— Accorder à la défenderesse les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause :

— Condamner conjointement et solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [K] rappelle que l’ordonnance en injonction de payer n’a fait droit que partiellement aux prétentions des demandeurs, ces derniers demandant dans leur requête la somme en principal de 4 780 € déduction faite du dépôt de garantie. Elle ajoute que postérieurement à l’opposition, ils indiquaient solliciter au minimum la somme de 1 359,27 € avant, finalement, de demander la somme de 8 320 € en principal. La défenderesse en tire la conclusion que les demandeurs sont animés par des considérations purement financières.

Sur le fond, elle rappelle avoir occupé le bien pendant plus de six années et précise que le bien était déjà très dégradé et sale lors de sa mise en location. Elle relève que l’état des lieux d’entrée démontre que le bien était très dégradé, de nombreux éléments étant désignés comme dans un état d’usure. La défenderesse souligne que l’état des lieux de sortie vise des points qui ne figuraient pas dans l’état des lieux d’entrée et qui donc n’avaient pas été relevés à l’époque de la prise de possession des lieux. Elle ajoute que le constat d’état des lieux d’entrée ne fait état ni de la présence de meuble, ni de la présence de parquet, ni même de mention concernant les interrupteurs et les prises électriques. Elle affirme que le bien a été rendu dans son état originel. S’agissant de la preuve, notamment par photos, Mme [G] [K] relève que les défendeurs sont devenus propriétaires de l’ensemble de l’immeuble lequel comporte de nombreux logements, tous rénovés au départ des locataires, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir si les photos produites concerne le logement qu’elle a occupé.

Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, Mme [G] [K] considère que les défendeurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent ce qui lui a causé un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral. Mme [G] [K] précise qu’elle a accepté d’occuper ce logement indécent uniquement parce qu’elle s’est retrouvée seule avec deux enfants, dans une situation de grande précarité financière.

Elle réclame également, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie, majoré compte tenu des délais écoulés. Sur le fondement de l’article 23 de la même loi, elle sollicite le remboursement des avances sur charges dans la mesure où aucune explication n’est donnée par les demandeurs sur la répartition des charges entre les différents logements outre le fait qu’il ne lui appartient pas de supporter la révision de la chaudière qui n’a pas été effectuée.

Enfin, elle sollicite à titre subsidiaire la compensation des créances et les plus larges délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

Les débats ont été réouverts par mention au dossier et l’affaire rappelée à l’audience du 6 février 2025.

Lors de cette audience les deux parties sont présentes, régulièrement représentées par leurs conseils, et reprennent leurs écritures.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIVATION

L’article 128 du code de procédure civile dispose que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance.

L’article 129 alinéa 2 du code de procédure civile permet au Juge qui doit procéder à une tentative préalable de conciliation d’enjoindre aux parties de rencontrer un Conciliateur de justice.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des écritures et pièces que le conflit porte sur l’état de l’appartement et l’indemnisation des préjudices subis.

Compte tenu de la chronologie du dossier, de l’évolution dans les demandes des parties, et de la bonne foi présumée de chacune des parties, il semble qu’un accord puisse être trouvé.

En conséquence, il convient d’ordonner une conciliation et de la déléguer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire, avant-dire droit;

ENJOINT les parties à rencontrer un conciliateur de justice qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une conciliation, et le cas échéant conciliera ;

DÉSIGNE Monsieur [M] [X] en sa qualité de Conciliateur, et lui impartit un délai courant jusqu’au 13 juin 2025 pour accomplir sa mission ;

DIT que le conciliateur convoquera les parties, puis informera le Juge de la réussite ou de l’échec de sa mission à l’expiration du délai fixé ci-dessus ;

INDIQUE aux parties qu’elles peuvent se présenter devant le conciliateur en se faisant assister par une personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction ayant ordonné la conciliation ;

DIT que si les parties se concilient, un procès-verbal d’accord devra être dressé, lequel pourra, si les parties le souhaitent, être soumis au juge par l’intermédiaire du conciliateur pour homologation ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du 18 septembre 2025 à 9h au Tribunal judiciaire, site Athéna [Adresse 3] à MULHOUSE, salle 114, 1er étage

DIT que la notification du présent jugement vaut convocation des parties à l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée.

RESERVE les dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,