TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00102 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEO4

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 09 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. MNC IMMO, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [R]

né le 19 Juin 1996 à [Localité 9] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, premier vice-président, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 09 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 mars 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 6 janvier 2025, la SCI MNC IMMO a fait assigner M. [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référés pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation signé le 16 septembre 2023 et son expulsion de l’appartement [Adresse 3].

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 7 mars 2025, la SCI MNC IMMO régulièrement représentée, demande au juge des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 7 août 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation;

— ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. [X] [R];

— condamner M. [X] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 600€;

— condamner M. [X] [R] à lui payer une somme de 2247.49€ représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté à la date du 18 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— condamner M. [X] [R] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit.

Régulièrement cité par acte d’huissier remis à étude, M. [X] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025 prorogé au 9 mai 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleur la SCI MNC IMMO produit le justificatif du signalement adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 juin 2024 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation de sorte que les prescriptions de l’article 24 ont été respectées.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer aux termes convenus, le montant du loyer et les charges récupérables dites « locatives ».

En l’espèce le contrat de bail a été signé entre M. [N] [U] et M. [X] [R] le 16 septembre 2023.

La SCI MNC IMMO, ainsi qu’elle en justifie, a acquis l’immeuble le 13 octobre 2023.

Ainsi que le prescrivent les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins d’obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, il produit effet passé un délai de six semaines à compter de sa signification.

En l’espèce le contrat de bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire (page 10).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2024 pour la somme en principal de 869.68€ correspondant aux loyers impayés du 1er décembre 2023 au 6 mai 2024.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire lequel n’a pas comparu.

M. [X] [R] qui n’a pas comparu n’a donc produit aucun justificatif de paiement dans le délai de six semaines du commandement.

La clause a donc produit ses effets et le contrat de bail est donc résilié de plein droit le 18 juillet 2024 à minuit.

M. [X] [R] est depuis cette date occupant sans droit ni titre de l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [X] [R] , de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties.

Il convient donc de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et provisions de charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (485.74€).

— Sur l’arriéré de loyers , charges et indemnité d’occupation .

L’obligation pour M. [X] [R] de s’acquitter de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

M. [X] [R] qui n’a rapporté la preuve d’aucun paiement, sera donc condamné à payer, à titre provisionnel, une somme de 2247.49€ correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 5 décembre 2024, virement du 5 décembre 2024 déduit.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 869.68€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (82.61€), de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MNC IMMO, M. [X] [R] sera condamné à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la SCI MNC IMMO tendant à la résiliation du bail d’habitation conclu avec M. [X] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2023 à effet au 1er août 2023 entre M. [N] [U] aux droits duquel vient la SCI MNC IMMO et M. [X] [R] concernant l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 juillet 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [X] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [X] [R] à la somme qui aurait dû au titre du loyer et provision de charges si le bail s’était poursuivi (485.74€ à la date de la résiliation) ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à la SCI MNC IMMO cette indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à compter du 19 juillet 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à la SCI MNC IMMO la somme de 2247.49€ (deux mille deux cent quarante sept euros quarante neuf centimes) à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 décembre 2024, virement du même jour déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 869.68€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (82.61€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [X] [R] à verser à la SCI MNC IMMO une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,