TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01480 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IKUR

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [K] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 21 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2014, M. [G] [L] a loué à M. [Z] [F] et Mme [D] [K] épouse [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00€ outre 40,00 € de provision pour charges.

Par un contrat en date du 29 août 2017, M. [G] [L] a souscrit auprès de la SAS Groupe Solly Azar une garantie loyers impayés et dégradations immobilière.

Les locataires ont quitté les lieux.

Par une quittance subrogative du 16 juillet 2022, M. [G] [L] a subrogé son assurance dans ses droits à l’encontre des locataires s’agissant de l’indemnisation des dégradations et pertes subies des suites de leur départ.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, la SAS Groupe Solly Azar a fait assigner M. [Z] [F] et Mme [D] [K] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 213,26 € au titre des dégradations et perte pécuniaires avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 € au titre de la résistance abusive,Condamner les locataires in solidum à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 29 juin 2023 lors de laquelle la caducité a été prononcée.

Une ordonnance en relevé de caducité a été prononcée en date du 21 juillet 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 novembre 2023.

A cette audience, la SAS Groupe Solly Azar, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Convoqués par lettres recommandées avec accusé de réception, M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] n’ont pas été touchés par la convocation et ne comparaissent pas.

Par un jugement avant dire droit du 22 février 2024, les débats ont été ré-ouverts afin d’inviter la demanderesse à agir par significations à l’endroit des défendeurs.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 11 avril 2024 lors de laquelle la demanderesse a justifié de la signification.

Lors de cette audience, les défendeurs ont constitué avocat.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises afin de permettre au conseil des défendeurs de déposer des conclusions, lequel a finalement déposé le mandat lors de l’audience du 21 novembre 2024.

Lors de cette audience, la demanderesse, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation du 28 mars 2023.

Régulièrement cités par actes remis à leurs personnes, M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] ne comparaissent pas et se sont pas représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la demanderesse

L’article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat liant M. [G] [L] et la SAS Groupe Solly Azar stipule, en son article 13 :

« L’assureur est subrogé dans les termes de l’article L 121-12 du code jusqu’à concurrence des indemnités payées par lui au titre de la garantie, dans tous les droits et actions de l’assuré.

Si la subrogation ne peut plus s’opérer, du fait de l’assuré ou du souscripteur en faveur de l’assureur, celui-ci est déchargé de ses obligations envers l’assuré ou le souscripteur dans la mesure où aurait pu s’exercer la subrogation.

A cet effet, l’assuré ou le souscripteur lui donnera bonne et valable quittance des indemnités reçues et mandat pour exercer en son nom toutes les actions qu’il tient du bail, et ce, devant toute juridiction ».

Par ailleurs, est produit aux débats une quittance subrogative en date du 16 juillet 2022, portant sur un montant de 2 156 €.

Par conséquent, la demanderesse a qualité à agir dans la limite de ce montant s’agissant de la demande principale.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, il ressort du constat d’état des lieux de sortie réalisé par Maître [I], commissaire de justice, en date du 31 août 2021, que le bien a été laissé dans un état de dégradations avancé.

En effet, le commissaire de justice relève, notamment :

— que la boite aux lettres hors service ;

— que la porte d’entrée est sale ;

— que les plinthes sont arrachées sous le seuil ;

— que le carrelage est arraché sous la porte d’entrée ;

— la présences de trous grossièrement rebouchés dans les murs de la cuisine ;

— la résence de trous dans les murs de la chambre 1 ;

— que la fenêtre de la petite chambre est « explosé » ;

— que les encadrements de portes sont a minima abîmés ;

— que l’état général est très sale.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat d’état des lieux de sortie permet d’établir que les dégradations relevées n’étaient pas présentes lors de l’entrée dans les lieux et ne correspondent pas à des dégradations liées à l’usure normale.

Les devis produits aux débats ainsi que le rapport d’expertise privé établit par la demanderesse correspondent aux dégradations relevées par le commissaire de justice et portent sur des montants bien supérieurs à ceux réclamés.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande et de condamner solidairement M. [Z] [F] et Mme [D] [K] épouse [F] à payer la somme de 2 156 €, montant figurant sur la quittance subrogative.

Sur la demande en résistance abusive

En l’espèce, il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, la demanderesse n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi ou la malice des défendeurs.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Groupe Solly Azar et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] solidairement à verser à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 2 156 € (deux mille cent cinquante-six euros), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la SAS Groupe Solly Azar de sa demande indemnitaire en résistance abusive ;

CONDAMNE M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] in solidum à verser à la SAS Groupe Solly Azar une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [B] et Mme [D] [K] épouse [B] in solidum aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,