TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01050 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYPE

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [U]

née le 17 Mai 1970 à [Localité 7] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

— comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 4]

— comparant en personne

Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 4]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2019, Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] (ci-après dénommés les consorts [X]) ont donné à bail à Madame [W] [U] (ci-après Madame [U]), un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 590 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Par requête en date du 3 mai 2024, Madame [U] a attrait les consorts [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 436,60 euros en remboursement de charges locatives ainsi que des dommages et intérêts.

Par jugement avant-dire droit en date du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint les parties à rencontrer un conciliateur de justice.

Le 12 décembre 2024, Monsieur [T] [S] a constaté l’échec de la tentative de conciliation.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 25 février 2025 lors de laquelle Madame [U] est présente et reprend les termes de sa requête ainsi que ses observations formulées lors de l’audience du 9 juillet 2024. Elle sollicite :

— la condamnation des consorts [X] à lui payer la somme de 436,60 euros au titre du trop-versé sur les provisions pour charges ;

— la condamnation des consorts [X] à lui payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de sa prétention en paiement de la somme de la somme de 436,60 euros, elle souligne que le bailleur bénéfice d’un trop-versé de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. Sur l’exercice litigieux, elle indique avoir versé 600 euros de provision sur charges, dont il faut déduire le montant de 163,40 euros, relatif aux dépenses de chauffage, qu’elle ne conteste pas. Elle réclame le remboursement de la différence. Elle indique que les bailleurs lui imputent le paiement d’une facture de 162 euros déjà imputée sur l’exercice précédent et conteste la mise en compte d’une facture d’entretien de la pompe à chaleur d’un montant de 350 euros TTC en date du 6 octobre 2023. D’une part elle explique que la facture est hors période et d’autre part, qu’elle incombe aux seuls propriétaires. Elle ajoute que les parties ont régulièrement des désaccords s’agissant des charges ce qui détériore leurs relations.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle souligne que les pratiques des bailleurs, lesquels font obstacle au remboursement du trop-perçu des provisions sur charge depuis quatre ans et en retardent le paiement, lui causent un préjudice.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de Monsieur [I], elle conteste les griefs d’harcèlement reprochés et fait valoir que demander des quittances de loyer ne constitue pas un harcèlement.

A cette audience du 25 février 2025, Monsieur [I] est également présent et reprend ses observations formulées lors de l’audience du 9 juillet 2024. Il sollicite :

— la déclaration d’irrecevabilité de la demande de Madame [U] ;

— la limitation de la condamnation en paiement au titre des trop-perçus invoqués ;

— la condamnation de Madame [U] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, Monsieur [I] fait valoir qu’une SCI a été créée postérieurement à la conclusion du bail avec Madame [U] et que seule cette SCI est propriétaire de l’immeuble. Il allègue, lors de l’audience du 25 février 2025, avoir modifié l’intitulé du bail et l’avoir transmis à Madame [U].

Sur le fond, il reconnait avoir commis une erreur s’agissant de la facture de 162 euros et indique avoir émis un récapitulatif rectifié. En ce qui concerne la facture d’intervention s’agissant de la pompe à chaleur, il souligne que le montant à charge de la locataire est de 180 euros et non de 350 euros, conformément au décompte de charges rectifié. En outre, il indique que l’intervention a bien eu lieu dans la période d’exercice de référence, peu important la date d’émission de la facture, et souligne être encore en attente du rectificatif de la facture par l’entreprise intervenante.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, il soutient être victime d’un « harcèlement » de sa locataire en ce qu’elle ne cesse de le relancer et de lui adresser des injonctions dans des délais impératifs. Il fait part de la réalisation de trois conciliations avec sa locataire et souligne la mauvaise foi de cette dernière, qui ne fait preuve d’aucune souplesse, ni de volonté de communication apaisée.

S’agissant des quittances de loyer, il indique ne pas lui en avoir transmis puisqu’elle ne paye pas l’entièreté du loyer. Il souligne que depuis cinq mois la locataire verse un loyer de 641,24 euros au lieu de 677,52 euros.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [V] n’était ni présente ni représentée aux audiences.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIVATION

Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile. Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale du défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par le demandeur.

Sur la fin de non-recevoir

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Madame [U] a conclu un bail d’habitation avec les consorts [X]. S’il ressort des débats qu’une SCI, dont le gérant est Monsieur [I], a été créée postérieurement à la conclusion du contrat de bail, pour autant ce dernier n’en justifie pas et ne démontre pas avoir notifié à la locataire le changement de propriétaire.

Par conséquent, Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] étant désignés comme propriétaires du bien sur le contrat de bail, il y a lieu de déclarer l’action, engagée à leur encontre, recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de paiement du trop-versé des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de ladite loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. A cet égard, le principe demeure que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que Madame [U] a versé la somme de 600 euros de provision de charge pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Selon le décompte de charges réalisé par Monsieur [I] en date du 17 février 2024, Madame [U] est redevable de la somme de 163,40 euros au titre des dépenses de chauffage, ce qui n’est pas contesté.

S’agissant de la facture d’entretien de la pompe à chaleur pour l’année 2021, cette dernière ayant déjà été imputée sur l’exercice précédent, ce qui est confirmé par le bailleur et par le décompte des charges réactualisé transmis par ce dernier, elle ne peut être imputée à la locataire.

S’agissant de la facture d’entretien de la pompe à chaleur pour l’année 2022, Monsieur [I] fournit un décompte des charges rectifié duquel il ressort que le montant de ladite facture a été modifié à hauteur de 180 euros, soit 32,50 euros à charge de la locataire. Si le défendeur justifie d’une facture d’entretien de la pompe à chaleur d’un montant de 180 euros en date du 2 mai 2024, pour autant cela ne permet pas d’en imputer la charge sur l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Par conséquent, Madame [U] n’est tenue pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 qu’au paiement des charges de chauffage d’un montant de 163,40 euros.

Au surplus, il ressort du courrier de Madame [U] réceptionné en date du 11 février 2025 que Monsieur [I] lui a versé la somme de 404,10 euros le 17 décembre 2024. Pour autant, cette somme correspondant au delta entre les provisions sur charge et le décompte de charge actualisé intégrant la facture d’entretien de la pompe à chaleur du 2 mai 2024 laquelle n’est pas imputable à la locataire.

Aussi, , les défendeurs restent redevables envers Madame [U] de la somme de 32,50 euros au titre d’un trop perçu de charges locatives.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] à payer à Madame [U] la somme de 32,50 euros en remboursement du trop versé au titre des provisions pour charges pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [U]

Conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, l’inexécution d’une obligation contractuelle peut être sanctionnée par la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts, s’il en est résulté un préjudice pour le créancier et s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué.

En l’espèce, les consorts [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles de procéder au remboursement des sommes trop-versées au titre des provisions sur charge, conformément au contrat de bail qui les lie à Madame [U].

A cet égard, la locataire indique subir un préjudice moral du fait du comportement des bailleurs.

Ayant été contrainte d’engager une action en justice afin d’obtenir le remboursement des sommes trop-versées, elle a nécessairement subi un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 100 euros.

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] à payer à Madame [U] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué.

En l’espèce, Monsieur [I] indique qu’il subit une pression constante du fait du comportement de sa locataire qu’il définit comme étant un « harcèlement continuel », ce qui lui cause un préjudice moral qu’il évalue à 500 euros.

Pour autant Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif de la part de Madame [U].

En effet, la production d’un mail, qu’il date au 24 juin 2023, par lequel Madame [U] sollicite le décompte des charges pour la période du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que de deux mails en date des 1er avril et 15 mai 2024 par lesquels Madame [U] sollicite des quittances de loyer, ne permet pas de caractériser une faute de la part de Madame [U], dès lors que la fourniture d’une quittance de loyer, ou, à défaut, d’un reçu en cas de paiement partiel du loyer, est une obligation légale pesant sur le bailleur en cas de demande du locataire, peu important qu’il ne soit pas d’usage commun d’en demander mensuellement et de manière récurrente.

Par conséquent, Monsieur [I] ne démontre pas d’une faute de Madame [U] lui ayant causé un préjudice. Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] à payer à Madame [W] [U] la somme de 32,50 euros (trente-deux euros et cinquante centimes) au titre du trop-versé des charges de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] à payer à Madame [W] [U] la somme de 100 euros (cent euros) à titre de dommages et intérêts;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] et Madame [Y] [V] aux dépens;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,