R.G. N° 25/00034. Jugement du 12 février 2026

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWLL

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [D], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [D] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 562602025000502 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VANNES)

représenté par M^e Isabelle LAROZE- LE PORTZ, substituée par M^e Héloïse ASSELIN, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e NIVAULT

Copie à : M^e LAROZE-LE PORTZ

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00034. Jugement du 12 février 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2014, à effet du même jour, madame [J] [D] a donné à bail à monsieur [Y] [G] un logement d’habitation de type F1, sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 270 €, outre les charges.

Madame [J] [D] est décédée le 16 avril 2021.

Par lettre recommandée en date du 9 janvier 2023, monsieur [F] [D], agissant comme mandataire commun de l’indivision successorale de madame [J] [D] a fait notifier à monsieur [Y] [G] un congé pour le 29 septembre 2023 motivé par le souhait de vendre le logement.

Le congé valant offre d’achat.

Une date d’état des lieux a été fixée au 20 septembre 2023.

Le locataire n’a pas libéré les lieux.

Une sommation de quitter les lieux a été délivrée au locataire le 17 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 8 janvier 2025,

Monsieur [F] [D],

Madame [S] [D] née [O],

Agissant es qualité de représentants légaux de leur fille madame [M] [D], devenue majeure le 7 mars 2025,

Madame [K] [D],

Et madame [X] [I] née [D],

ont fait assigner monsieur [Y] [G], et son curateur l’ASCAP 56, es qualité, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Vannes.

La mesure de curatelle de monsieur [Y] [G] a pris fin le 21 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 4 septembre 2025, développées oralement lors de l’audience du 20 novembre 2025, les consorts [D] sollicitent de :

Dire et juger les Consorts [D] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, et en conséquence :

Déclarer le congé valable sur la forme et sur le fond,

Constater et au besoin juger que le bail a pris fin le 29 septembre 2023 et que Monsieur [Y] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] depuis le 30 septembre 2023,

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [G], de tous biens ou tous occupants de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec le recours et l’assistance de la force publique,

Dire et juger qu’à compter de la fin du bail, Monsieur [Y] [G] sera redevable envers les Consorts [D] d’une indemnité d’occupation équivalente du montant du loyer et des charges, soit la somme de 327,73 €, et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail unissant les parties aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [G], ce dernier manquant notamment à ses obligations d’occuper le bien en bon père de famille et à prendre en charge l’entretien courant du logement ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [G], de tous biens ou tous occupants de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec le recours et l’assistance de la force publique,

Dire et juger qu’à compter de la fin du bail, Monsieur [Y] [G] sera redevable envers les Consorts [D] d’une indemnité d’occupation équivalente du montant du loyer et des charges, soit la somme de 327,73 €, et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur ;

En tout état de cause :

Débouter Monsieur [Y] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, développées tant à titre principal que subsidiaire,

Dire et juger le jugement à intervenir commun et opposable à l’ASCAP 56 en sa qualité de curateur de Monsieur [Y] [G],

Condamner Monsieur [Y] [G] à payer aux Consorts [D] une somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [Y] [G] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au Greffe le 12 mai 2025, développées oralement lors de l’audience du 20 novembre 2025, monsieur [G] sollicite de :

A titre principal :

DECLARER le congé pour vendre daté du 9 janvier 2023 nul,

DEBOUTER les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes principales au titre de la validité du congé et en prononcé de la résiliation du bail, ainsi que leurs demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation,

DEBOUTER les consorts [D] de leur demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [G], ainsi que leurs demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation,

CONDAMNER les consorts [D] à réaliser les travaux de mise aux normes des réseaux et branchement d’électricité et d’installation d’une VMC, et au besoin, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

CONDAMNER solidairement les consorts [D] à verser à Monsieur [Y] [G] la somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTER les consorts [D] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [D] aux dépens ;

A titre subsidiaire :

ACCORDER à Monsieur [Y] [G] un délai de 6 mois avant d’être contraint de quitter le logement qu’il occupe, sis [Adresse 4], sur le fondement des dispositions des articles L412-3 et L 412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONSTATER que Monsieur [Y] [G] a réglé l’indemnité d’occupation dont il est redevable envers les Consorts [D] depuis la résiliation du bail,

DEBOUTER les consorts [D] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens,

DIRE que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et de ses dépens.

ECARTER l’exécution provisoire de droit.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le Congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose

— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

…

— Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…).

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail et un congé motivé par la vente du bien loué au prix de 94000 € et aux conditions ordinaires de droit, sans aucune autre précision.

Le congé a été adressé par lettre recommandée le 9 janvier 2023 avec un préavis de plus de 6 mois.

Sa réception n’est pas contesté par le locataire.

Monsieur [Y] [G] conteste cependant la validité de ce congé, au motif qu’il ne répond pas aux exigences de l’article 815-3 du code civil, lequel expose, dans sa version en vigueur depuis le 01 janvier 2007 :

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Un congé pour vendre est un acte de disposition ( C Cass 3e Ch Civ 8/4/99 97-15706).

Le congé doit recueillir le consentement unanime et explicite de tous les indivisaires. Ces derniers ne sont aucunement mentionnés dans le congé.

En cette circonstance d’indivision, le congé doit mentionner le nom de tous les indivisaires, il ne suffit pas qu’un seul indivisaire ou un mandataire agisse au nom de l’indivision (C Cass 3e ch civ 25/4/01 99-14368).

Force est de constater que le congé adressé le 9 janvier 2023 ne répond pas à cette exigence, monsieur [F] [D], se déclarant mandataire commun de l’indivision successorale de madame [J] [T] [D] sans autre précision.

Madame [D] est décédée le 16 avril 2021, la déclaration de succession, qui a dû être établie dans les délais des articles 641 et suivants du code général des impôts, identifie les héritiers.

Monsieur [F] [D] qui affirme être le mandataire légal de sa fille mineure, et, avoir été mandaté par sa fille majeure et sa sœur, les 28 novembre et 27 décembre 2022, avait donc connaissance au jour de l’envoi du congé de la succession de sa défunte mère et n’en a pas fait état dans le congé.

Dès lors au vu de la jurisprudence précédemment exposée, il sera fait droit à la demande de monsieur [G] et le congé sera déclaré nul.

Sur l’indécence du logement

L’article Article 1719 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 28 mars 2009 dispose que :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

…

Selon le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui présente un minimum de confort et doit notamment :

— Représenter au moins une surface de 9m2,

— Disposer d’une hauteur sous plafond de 2.20m,

— D’un accès à l’eau potable,

— D’un éclairage naturel suffisant,

— D’un dispositif de chauffage suffisant,

— Plus généralement, le logement décent ne doit pas présenter des risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de ses occupants, ne pas présenter de défauts manifestes de performance énergétique ou encore pouvoir être équipé des appareils habituels (réfrigérateur, four, plaques de cuisson, machine à laver…).

A l’occasion de la présente instance Monsieur [G] soulève reconventionnellement l’indécence du logement.

Il fait état d’une installation électrique non conforme et de l’absence de VMC.

Occupant les lieux depuis 2014, il ne justifie pas s’en être plaint antérieurement, l’état des lieux d’entrée qu’il vise dans ses écritures relève la délivrance d’un logement aux aménagements et équipements en état d’usage, à l’exception du revêtement de sol de la salle de bains et du séjour en mauvais état et quelques équipements neufs, et l’absence de VMC.

Les lieux pris en location n’étaient certes donc pas à l’état neuf, mais l’état des lieux ne met pas en évidence l’indécence du logement alors donné en location.

Monsieur [G] ne justifie pas avoir sollicité de son bailleur de quelconques travaux.

Monsieur [G] ne justifie pas plus d’un rapport mettant en évidence l’indécence du logement dressé par un agent municipal assermenté ou un organisme agréé en ce domaine.

Dès lors,

Sa demande tendant à voir déclarer indécent le logement qui lui a été donné en location ne sera pas reçue.

Sur la résiliation pour défaut d’entretien

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 août 2021 au 21 novembre 2024,

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

et,

selon l’article 1728 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 06 août 2014,

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

…

Il s’agit d’obligations essentielles du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce,

L’état des lieux de sortie qui a été établi le 29 septembre 2023 par SOLIHA, agence immobilière sociale, mais privé de son principal effet, monsieur [Y] [G] n’ayant pas remis les clefs et s’étant maintenu dans les lieux, relève tout de même :

L’absence de nettoyage, la saleté des lieux, l’encombrement total des lieux, et le mauvais état des revêtements.

Les clichés photographiques annexés à cet état des lieux montrent une accumulation d’objets entrainant un encombrement très important, des dégradations et un manque d’entretien.

L’insalubrité et la dégradation du local ainsi constatée constituent à eux seul un manquement grave du locataire à son obligation de jouir raisonnablement du logement loué, et justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [G], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Le bail étant résilié il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de travaux soulevée par monsieur [G].

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [G] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à 327,73 €.

Cette indemnité sera due à compter du 12 février 2026.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce monsieur [Y] [G] est en retraite et perçoit l’allocation de solidarité compte tenu du faible montant de ses retraites, monsieur [Y] [G] ne possède aucune épargne.

Il y a donc lieu de lui accorder un délai de grâce de trois mois.

Sur la demande indemnitaire de monsieur [G]

Monsieur [G] effectue une demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral, il ne justifie d’aucun élément à l’appui de cette demande sur laquelle il ne développe aucun argument dans ses écritures.

De plus, la résiliation du bail ne tient pas du congé mais du comportement de monsieur [G].

Il convient par conséquent de débouter monsieur [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

Sur les autres demandes

Il doit être tenu compte de la situation d’impécuniosité de monsieur [G].

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [G], qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul et sans effet le congé pour vendre délivré le 9 janvier 2023 pour la date du 29 septembre 2023 ;

DEBOUTE monsieur [Y] [G] de sa demande tendant à voir déclaré indécent le logement loué ;

PRONONCE la résiliation du bail du 30 septembre 2014 liant les parties ;

ACCORDE à monsieur [Y] [G] un délai de trois mois pour quitter les lieux qu’il occupe ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour monsieur [Y] [G] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [Y] [G] à payer à Madame [M] [D], Madame [K] [D], et madame [X] [I] ensemble et non pour chacune d’elles, une indemnité d’occupation d’un montant de 327,73 €, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE monsieur [Y] [G] de sa demande en dommages-intérêts,

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de monsieur [Y] [G] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

DIT n’avoir lieu à décerner une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [Y] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT