TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/00903 – N° Portalis DB2G-W-B7G-HYMP

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie PUJOL-BAINIER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [G] [T]

né le 02 Octobre 1977 à [Localité 9] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

Nature de l’affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 octobre 2016 à effet au 14 octobre 2016, [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M. [Y] [G] [T] et Mme [O] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 409.85€ outre 160€ de provision sur charges, 7.62€ de redevance tranquillité et 7€ de loyer parabole collective.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2019.

Elle a ensuite fait assigner M. [Y] [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 9 mars 2022 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2022 et a été renvoyée à plusieurs reprises notamment à la demande du défendeur. En dernier lieu l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 octobre 2024.

A l’audience, [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représentée, reprend oralement ses conclusions du 16 avril 2024 et demande au juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [G] [T] et de tous occupants de leur chef ;

— de condamner M. [Y] [G] [T] au paiement :

. de la somme de 8802.44€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

. des loyers, charges en deniers ou quittance depuis le dernier décompte locatif et jusqu’au jour du prononcé du jugement,

. 414.97 € à titre d’indemnité d’occupation du 17 mars 2019 jusqu’à libération définitive des lieux et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que celles fixées par le bail résilié et notamment qu’elle sera indexée sur la variation de l’indice des loyers et sera majorée des charges dument justifiées ;

— condamner M. [Y] [G] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

[Localité 7] Alsace Agglomération Habitat fait valoir qu’il ne peut y avoir solidarité avec Mme [O] [B] laquelle a valablement donné congé et se trouvé libérée de ses obligations depuis l’expiration du délai de préavis. M2A Habitat ajoute que la procédure de surendettement est sans effet sur la présente instance, puisque M. [Y] [G] [T] n’a pas respecté les échéances du plan et que le loyer courant n’est pas payé.

Pour ce motif, M2A précise s’opposer à la demande de délais.

M. [Y] [G] [T] régulièrement représenté, a repris oralement ses conclusions du 1er février 2024 et demandé au juge de :

— débouter M2A Habitat,

— à titre reconventionnel, suspendre les effets du commandement visant la clause résolutoire et l’autoriser à se maintenir dans les lieux tant que le loyer courant sera payé, et dire que l’arriéré locatif sera payé selon les modalités et l’échéancier prévu par la commission de surendettement,

— statuer ce que de droit quant aux frais.

M. [Y] [G] [T] se réfère aux mesures imposées envisagées par la commission de surendettement le 8 février 2023 au regard de ses ressources et charges.

Il expose qu’il a repris une activité professionnelle, s’acquitte du loyer courant et paye 50€ en apurement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 11 mars 2022 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure alors applicable.

Par ailleurs, [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayé à la caisse d’allocations famiales le 10 août 2018 de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la signature du contrat et de la délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 3-2).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le16 janvier 2019, pour la somme en principal de 771.72 € correspondant à un solde de loyers et charges de mai 2018, août 2018 et novembre 2018.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur le locataire lequel d’une part, ne conteste pas la situation d’impayés et d’autre part, ne rapporte pas la preuve de paiements autre que ceux décomptés par leur bailleur.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat n’a enregistré qu’un seul paiement de 400€.

Il est donc établi que M. [Y] [G] [T] ne s’est pas acquitté des causes du commandement.

Le dépôt ultérieur (2023) d’un dossier en vue du traitement de sa situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 16 mars 2019 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité et aux mesures imposées envisagées le 8 février 2023 par la commission de surendettement.

Par ailleurs, l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, prévoit qu’à défaut d’avoir repris au jour de l’audience, le paiement du loyer et des charges, le locataire est exclu du bénéfice des dispositions de ce texte.

A l’audience du 11 octobre 2024, nonobstant le délai écoulé depuis le dépôt de ses écritures du 1er février 2024 annonçant qu’il était à jour du paiement du loyer courant et des 50€ prévus en apurement de l’arriéré, M. [Y] [G] [T] n’a produit aucun justificatif de paiement alors que ce point est contesté par M2A Habitat dans ses écritures postérieures.

D’ailleurs le relevé de compte arrêté au 27 mars 2024 permet de constater que le loyer de février 2024 quittancé depuis le 29 février 2024, n’était à cette date pas payé.

Dans ses conclusions d’avril 2024 M2A Habitat soulignait que le loyer de mars 2024 n’était pas payé sans être utilement contredit par M. [Y] [G] [T] sur lequel pèse la charge de la preuve.

Par conséquent les mesures imposées par la commission – étant observé que M. [Y] [G] [T] n’a pas versé au débat la décision définitive arrêtant lesdites mesures et fixant la date de mise en application – sont sans emport sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Depuis le 17 mars 2019, M. [Y] [G] [T] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, son expulsion, ainsi que de ses biens et de celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 414.97 € à compter du 17 mars 2019 et de dire qu’elle sera indexée aux conditions du bail résiliée et sera majorée des charges locatives récupérables dument justifiées.

Enfin, il convient de condamner M. [Y] [G] [T] à payer à [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat la somme de 8788.32€ au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mars 2024, les frais de recommandés qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (2 × 7.06) ayant été déduits.

— Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (78.41€) et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, M. [Y] [G] [T] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2016 à effet au 14 octobre 2016 entre l’établissement public [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat et M. [Y] [G] [T] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 mars 2019 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DEBOUTE M. [Y] [G] [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Y] [G] [T] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [Y] [G] [T] à la somme de 414.97 € (quatre cent quatorze euros quatre vingt dix sept centimes) à compter du 17 mars 2019 ;

CONDAMNE M. [Y] [G] [T] à payer à [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 mars 2019 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant et DIT QUE cette indemnité d’occupation sera révisable et indexable aux conditions du bail résilié et majorée des charges récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNE M. [Y] [G] [T] à payer à l’établissement public [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat la somme de 8788.32€ (huit mille sept cent quatre vingt huit euros trente deux centimes) au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Y] [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (78.41€), de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [Y] [G] [T] à verser à l’établissement public [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat une somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,