TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/07188 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X5XI

N° de MINUTE : 25/00044

DEMANDEURS

Madame [Z] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0537

Monsieur [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0537

Madame [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0537

Monsieur [V] [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0537

Madame [N] [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0537

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93).

A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2023, a été voté en résolution22 l’autorisation accordée à Monsieur [B] d’installer un système de pompe à chaleur air-air à ses frais sur sa terrasse privative. Le procès-verbal de cette assemblée a été signifié le 1er juin 2023 aux demandeurs.

Par exploit d’huissier délivré le 20 juillet 2023, Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir annuler la résolution 22 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 17 mai 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2024, Madame [S], Monsieur [U], Madame [C] et les époux [L] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Annuler la résolution 22 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 17 mai 2023 ;

– Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 1.000,00 Euros au titre de l’article 700 du CPC;

– Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [C] la somme de 1.000,00 Euros au titre de l’article 700 du CPC ;

– Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Monsieur [V] [L] et Madame [N] [L] la somme de 1.000,00 Euros au titre de l’article 700 du CPC ;

– Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens ;

– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les articles 9, 24, 25, 25-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil, et font principalement valoir que la résolution 22 a été votée sur la base de 10.000 tantièmes et a fait l’objet de deux votes consécutifs, le premier en application de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et le second en application de la majorité de l’article 24 de ladite loi.

A cette occasion les tantièmes détenus par Madame [E] ont été pris en compte et ce, alors que celle-ci avait quitté l’assemblée avant ces deux votes, ce qui est attesté par des témoins. Le décompte des votes aurait dès lors dû être effectué sans ses voix, ce qui modifiait le sens du premier vote puisque le tiers des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés n’était alors pas atteint, ce qui empêchait de procéder à un second vote selon la majorité de l’article 24 susvisé. Cette irrégularité a pour conséquence la nécessaire annulation de cette résolution.

Les demandeurs rappellent avoir tenté de régler à l’amiable cette irrégularité en contactant le bureau de séance de l’assemblée générale du 17 mai 2023. Le président et les scrutateurs n’ayant pas souhaité donner suite à leur demande de rectificatif, ils s’estimaient bien fondés à intenter la présente action en justice. Ils précisent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2024 démontre que la résolution querellée n’a pas été soumise à un nouveau vote. Ils exposent que la résolution 22 aurait dû donner lieu à un rejet, démontrant le refus des copropriétaires de voir procéder à l’installation d’une pompe à chaleur. L’irrégularité commise dans le décompte des votes a eu pour conséquence la réalisation de travaux dont découlent des nuisances. Ils soutiennent que ceux-ci ont été réalisés sans contrôle de la ville de [Localité 7] et de l’architecte de l’immeuble et ce, alors qu’ils ont porté sur la structure du bâtiment. Malgré l’obligation de procéder à des aménagements pour réduire les nuisances subies, ils font valoir renoncer à leur demande de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N] [J] [L] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

DEBOUTER Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N] [J] [L] de leur demande d’annulation de la résolution 22 de l’assemblée générale du 17 Mai 2023 du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] représenté par son syndic ; Subsidiairement sur cette demande : DONNER ACTE au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] représenté par son syndic qu’il s’en rapporte à justice quant à la demande, d’annulation de la résolution 22 de l’assemblée générale du 17 Mai 2023,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N] [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N] [J] [L] au paiement des entiers dépens ;

Et JUGER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Emmanuel SEIFERT pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Au soutien de ses prétentions, il invoque l’article 42 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et fait principalement valoir que les demandeurs ne justifient pas du départ de l’une des copropriétaires au moment du vote de la résolution 22, les attestations qu’ils versent pour ce faire ne répondant pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile. Il soutient que les demandeurs confondent le contentieux lié à la validité d’un acte et celui lié à la responsabilité, la véritable cause de leur action étant les nuisances qui seraient selon eux générées par la pompe à chaleur installée par Monsieur [B]. Il affirme qu’en application des dispositions de l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires sont immédiatement exécutoires et que l’autorisation accordée à un copropriétaire d’effectuer des travaux impliquant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne fait pas exception à ce principe. Il en déduit que tant que la résolution 22 n’a pas été annulée, elle est exécutoire. Il fait de surcroît valoir que ladite résolution pourrait être confirmée à l’occasion d’une autre assemblée générale. Enfin, il soutient que le préjudice invoqué par les demandeurs n’est pas explicité ni démontré. Il en déduit que les demandes formées par Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] devront être rejetées.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 juin 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 08 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande principale en annulation de la résolution 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2023

En application de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

Selon l’article 25 de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Aux termes de l’article 25-1 de cette même loi, Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

*

En l’espèce, Madame [S], Monsieur [U], Madame [C] et les époux [L] sollicitent l’annulation de la résolution 22 du fait d’une erreur dans le calcul des votes. Cette résolution est libellée au procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023 comme suit :

« L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise MR [B] à INSTALLER, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :

— POMPE A CHALEUR AIR AIR SUR SA TERRASSE PRIVATIVE COTE ARRIERE RESIDENCE ET DEFINITION DU TYPE DE MODELE POUR LES FUTURES DEMANDES.

Tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur,

— faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier,

— souscrire une assurance « Dommages ouvrage » non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants,

— effectuer un constat d’huissier avant et après les travaux à ses frais exclusifs.

Le(s) copropriétaire(s) restera (resteront) seul(s) responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment. »

Du fait de la nature des travaux envisagés par Monsieur [B], cette résolution a été soumise à un premier vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal de l’assemblée fait apparaître que 9 des 28 copropriétaires présents ou représentés, dont les identités sont précisées, ont voté « POUR ». Il apparaît ainsi que Madame [E] [P], représentant 603/10000èmes, aurait voté favorablement. 6 copropriétaires se sont opposés et 5 se sont abstenus. Le récapitulatif du vote mentionne ainsi que les voix « POUR » ont représenté 3608/10000, les voix « CONTRE » 2532/10000 et les voix « ABSTENTION » 1838/10000. Cette résolution n’a donc pas été adoptée, n’ayant pas obtenu la majorité requise à l’article 25 susvisé. Elle a cependant donné lieu à un nouveau vote, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elle a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Le procès-verbal ne mentionne dans le cadre de ce second vote que l’identité des 6 copropriétaires ayant voté « CONTRE » et des 5 s’étant abstenus. Toutefois le nombre de tantièmes retenu pour les votes « POUR » permet d’établir que les tantièmes correspondant au lot de Madame [E] y ont été inclus.

Or, au travers de trois attestations de copropriétaires, qui ne sont pas parties à la présente instance, les demandeurs établissent que Madame [E] avait quitté l’assemblée générale avant que ne soient abordés les votes relatifs à la résolution 22. Il est précisé dans ces trois attestations, qui respectent les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, que le président et l’un des scrutateurs du bureau ont été informés du départ de cette copropriétaire et ont indiqué qu’ils ne prendraient pas en compte ses tantièmes pour les votes mis en œuvre après son départ. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne conteste dans ses écritures que la validité desdites attestations, à tort, et non leur teneur. Il ne transmet de fait aucune attestation émanant de l’un des membres du bureau de l’assemblée venant contredire le départ de Madame [E] antérieurement aux votes portant sur la résolution 22.

Il y a donc lieu de constater que les tantièmes de Madame [E] ont été à tort comptabilisés lors des votes portant sur la résolution querellée. Dès lors, le vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 devait avoir pour résultat : 3005/10000 voix « POUR », 2532/10000 voix « CONTRE » et 1838/10000 voix « ABSTENTION ». Il s’en déduit qu’il ne pouvait être fait application de l’article 25-1 de ladite loi, la résolution n’ayant pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, et qu’un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas possible.

Le tribunal statuant au regard des éléments qui lui sont transmis, la possible régularisation à l’occasion d’une future assemblée générale est sans effet ; étant au surplus relevé que Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] démontrent qu’il n’a pas été procédé à une telle régularisation à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2024.

En conséquence, et compte tenu de ces éléments, il convient d’annuler la résolution 22 de l’assemblée générale du 17 mai 2023.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement, au titre des frais irrépétibles exposés par les demandeurs, de la somme de 800,00 euros à Madame [Z] [S], de la somme de 800,00 euros à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [C] ainsi que de la somme de 800,00 euros à Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L].

— Dispense de participation aux frais communs

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de dispenser Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

ANNULE la résolution 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93) qui s’est tenue le 17 mai 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, à payer à Madame [Z] [S] la somme de 800,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [C] la somme de 800,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, à payer à Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] la somme de 800,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic, la société DESRUE IMMOBILIER, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DISPENSE Madame [Z] [S], Monsieur [X] [U], Madame [H] [C], Monsieur [V] [D] [L] et Madame [N], [J] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT