TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02707 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IQIC

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 février 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [T] [V], né le 26 Juillet 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

comparant

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [K], né le 01 Septembre 1976 à [Localité 8] (TURQUIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal, en présence de [C] [B], auditeur de justice

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 février 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 11 mai 2017, Monsieur [J] [V] a donné à bail à Monsieur [U] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 540 € outre une provision sur charges de 170 €.

Monsieur [T] [V] est devenu propriétaire dudit bien selon acte notarié du 7 juin 2022.

Le 29 novembre 2022, un congé pour motif légitime et sérieux a été signifié à Monsieur [U] [K] pour un effet au 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, Monsieur [T] [V] a fait assigner Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 décembre 2023 et après plusieurs renvois, à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [V] a repris les termes de ses conclusions récapitulatives et responsives du 4 novembre 2024 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Condamner Monsieur [U] [K] au paiement des sommes de :

—  3458 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022

—  673 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023

—  636 € au titre du paiement du loyer pour le mois de mars 2023

—  312 € au titre du paiement du loyer pour le mois d’avril 2023

—  145 € au titre de la franchise de l’assurance habitation

—  275,40 € au titre du procès-verbal de l’état des lieux

— Condamner Monsieur [U] [K] au frais de procédure s’élevant à la somme totale de 795,72 €

Monsieur [U] [K], représenté par son conseil, reprend ses conclusions récapitulatives et responsives n°2 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Déclarer Monsieur [T] [V] irrecevable et mal fondé en l’ensemble des demandes, fins, moyens et conclusions,

— Déclarer Monsieur [U] [K] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

— Débouter Monsieur [T] [V] de ses demandes de paiement de solde de loyer et charges impayés, de soldes d’indemnité d’occupation et de régularisation des charges locatives,

— Débouter Monsieur [T] [V] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [K] à la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter Monsieur [T] [V] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [K] aux entiers frais et dépens et notamment ceux dus au titre de la sommation de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

Reconventionnellement,

— Ordonner la restitution de la caution d’un montant de 540 € et ce sous astreinte de 100€ par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner la restitution de la somme de 100 € au titre du surplus de paiements de l’indemnité d’occupation, et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner au besoin la compensation des éventuelles créances réciproques des parties,

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice lié aux troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [T] [V] à payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [T] [V] aux entiers frais et dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et en ce compris les frais d’exécution forcée,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [T] [V] ne maintient plus ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion, Monsieur [U] [K] ayant libéré le logement le 28 décembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et des frais relatifs à l’état des lieux

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] sollicite la condamnation du défendeur au paiement de deux mois de loyers outre la régularisation des charges au titre des années 2022 et 2023.

Monsieur [U] [K] conteste les montants sollicités estimant d’une part s’être acquitté des sommes dues au titre des loyers et d’autre part ne pas être responsable de la fuite de fioul et donc ne pas être redevable de la régularisation des charges.

Le tribunal constate que les parties sont donc en désaccord et qu’un débat existe quant au montant sollicité au titre des loyers, de la régularisation des charges et de la somme due au titre du procès-verbal d’état des lieux.

Compte tenu de ces circonstances, il existe en l’espèce une contestation sérieuse, laquelle dépasse le pouvoir juridictionnel du juge des référés.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la régularisation des charges.

Les parties seront ainsi invitées à se pourvoir au fond.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par Monsieur [U] [K]

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (alinéa 4 dudit article). Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige, celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle qui en découle suppose, pour être engagée, que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En premier lieu, il convient de souligner que Monsieur [U] [K] ne forme qu’une demande de dommages-et-intérêts et non de provision qui ne saurait donc prospérer devant le juge des référés.

En second lieu et au surplus, il convient de souligner que la demande de Monsieur [U] [K] se heurte à une contestation sérieuse en ce que Monsieur [T] [V] estime qu’au regard des dégradations commises dans le logement, le dépôt de garantie ne doit pas être restitué.

L’engagement de la responsabilité de Monsieur [T] [V] nécessite ainsi une appréciation au fond qui dépasse manifestement les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence. De plus, l’appréciation des dégradations commises dans le logement ne relève pas davantage du juge des référés.

Par conséquent non-lieu à référé sera prononcé concernant les demandes reconventionnelles présentées par Monsieur [U] [K].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [V] étant débouté de ces demandes faites en référé, il gardera à sa charge les dépens de la présente instance et sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au regard de l’équité, la demande présentée par Monsieur [U] [K] au titre de l’article précité sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de régularisation de charges et de paiement des loyers de Monsieur [T] [V] à l’encontre de Monsieur [U] [K] compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur la liquidation du montant de la régularisation des charges et des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [U] [K] de condamnation de Monsieur [T] [V] à des dommages et intérêts et à des restitutions de sommes dont le dépôt de garantie ;

REJETONS le surplus des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [V] aux dépens ;

REJETONS la demande présentée par Monsieur [T] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande présentée par Monsieur [U] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,