TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/00363 – N° Portalis DB2G-W-B7G-HVF6

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [Y] [Z]

né le 16 Juillet 1952 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

de nationalité française

demeurant [Adresse 7] (ALLEMAGNE)

représenté par M^e Jean-michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Madame [K] [U] épouse [Z]

née le 29 Mai 1953 à [Localité 10] (HAUT RHIN),

de nationalité française

demeurant [Adresse 7] (ALLEMAGNE)

représentée par M^e Jean-michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [S] [F]

né le 29 Septembre 1954 à [Localité 9],

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pascale LAMBERT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Madame [H] [C] épouse [F]

née le 07 Novembre 1954 à [Localité 6] (SEINE-ET-MARNE),

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale LAMBERT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Nature de l’affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 septembre 2011 à effet au 15 novembre 2011, M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] ont donné à bail à M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] une maison individuelle avec jardin, située au [Adresse 1] moyennant le paiement mensuel d’un loyer alors fixé à 890€ outre la taxe d’ordures ménagères, les locataires s’engageant à entretenir les espaces verts.

Par exploit du 7 février 2022, M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] ont fait assigner M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, manquement à l’obligation de jouissance paisible et non justification de l’assurance.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2022 et a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties et en dernier lieu pour permettre aux bailleurs d’actualiser leur demande par suite de la libération des lieux en mai 2023.

A l’audience du 11 octobre 2024, M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] régulièrement représentés, ont repris le bénéfice de leurs conclusions récapitulatives n°3 du 26 juin 2024 et demandent au juge, au visa des articles 24 et 7 de la loi de 1989, de :

— débouter M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] de leurs prétentions,

— condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] à leur payer la somme de 5547€ selon décompte du 5 mai 2023 au titre des impayés de loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] à leur payer la somme de 6120.28€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des dégradations locatives,

— condamner solidairement M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] aux entiers frais et dépens de l’instance et à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— rappeler l’exécution provisoire.

M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] contestent les affirmations des défendeurs concernant l’apurement de l’arriéré locatif, relevant qu’au contraire la dette n’a cessé d’augmenter.

M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] précisent qu’un procès verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice lequel atteste de l’état de délabrement avancé de la maison outre diverses dégradations sans rapport avec l’usage normal des lieux et alors que les lieux avaient été entièrement rénovés en 2011.

Ils relèvent que l’ensemble de leurs démarches sont demeurées vaines.

Ils ajoutent qu’aucun délai de paiement ne doit être accordé aux défendeurs qui ne justifient aucunement du respect de leurs obligations et ne justifient pas davantage de leur situation matérielle.

M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions récapitulatives du 17 avril 2024 complétées à l’audience, et demandent au juge de :

— constater qu’ils ont quitté les lieux au cours du mois de mai 2023,

— constater que M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] bénéficient d’une saisie conservatoire à hauteur de la somme de 3494€,

— les autoriser à rembourser le reliquat de la dette en versements mensuels de 200€,

— débouter M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] de leurs prétentions au titre des réparations locatives,

— débouter M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur conseil souligne que les défendeurs sont admis à la procédure de surendettement.

Ils expliquent avoir rencontré des difficultés financières à compter de l’automne 2021 ainsi que les difficultés de santé de Monsieur.

Ils ne contestent pas devoir une somme de 4489 € correspondant aux impayés des mois d’octobre 2021 à février 2022. Ils affirment avoir repris les paiements depuis mars 2022 et ajoutent qu’une saisie conservatoire leur a été dénoncée pour valoir paiement d’une somme de 3494€.

Concernant les dégradations locatives, M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] rappellent qu’ils ont occupé les lieux pendant 12 ans de sorte que les constats relèvent d’une usure normale des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 prorogé au 7 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

a – « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation.

M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] versent au débat le constat d’état des lieux de sortie établi par Me [V] commissaire de justice, le 31 mai 2023. Il y est indiqué que les époux [F] ont, en présence du commissaire de justice, restitué les clés du logement.

La date de libération des lieux est donc fixée au 31 mai 2023.

L’obligation de paiement des loyers et charges a donc couru jusqu’à cette date.

Concernant les loyers et charges contractuellement convenus, la charge de la preuve des paiements pèse sur les défendeurs s’ils entendent contester les montants réclamés à ce titre par leurs anciens bailleurs.

M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] sollicitent paiement d’un arriéré de loyers pour la période d’octobre 2021 à mai 2023 par référence à leur décompte produit en pièce 21 pour une somme restant due de 5547€.

Il échet d’observer que les montants que M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] justifient avoir payés, par référence à leur pièce n°6, figurent dans le décompte produit par les demandeurs.

A défaut de preuve supplémentaire rapportée par M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F], il convient de les condamner solidairement à payer la somme de 5547€ au titre de l’arriéré de loyers, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation (7 février 2022).

Concernant les réparations locatives, c’est au bailleur qu’il appartient de démonter l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En l’espèce, M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] produisent l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 12 novembre 2011 avec photos de l’ensemble des espaces intérieurs et extérieurs. Ce document ne fait ressortir aucun défaut à l’exception de 3 taches foncées sur le parquet de la chambre 2.

Ce document est complété de la remarque suivante : pas de perçage dans les fenêtres PVC.

Le contrat de bail prévoyait outre le rappel des dispositions légales et réglementaires précités, l’entretien des espaces extérieurs.

Lors des opérations de reprise, le 31 mai 2023, Me [V] a constaté dans chaque pièce un état de saleté et des taches sur les revêtements muraux, les sols, les luminaires, des interrupteurs, des équipements électriques et ménagers de la cuisine et de la salle de bains.

Me [V] a également constaté la présence de nombreux trous, chevillés ou non, rebouchés ou non dans les murs et plafonds de l’entrée, la salle de bains, la pièce de vie, la chambre côté jardin et la chambre côté rue.

Les peintures sont défraichies dans l’intégralité des pièces de la maison.

Elle a également relevé :

— un carreau de plinthe fissuré sur le sol de l’entrée près du placard,

— un chauffage encrassé,

— dans la salle de bains, des impacts et des trous dans le mur carrelé près du lavabo, un joint au pied du lavabo abimé et jauni, une ampoule manquante, la peinture des portes de placard mural est écaillée, une finition de porte qui se soulève en partie haute, la présence de tartre et de calcaire, les joints de baignoire et de sa paroi sont jaunis,

— dans la pièce de vie, une dalle de sol trouée faisant apparaitre un cable électrique sectionné, un impact et une arrête abimée sur le muret de séparation, des trous et traces noires sur les appuis de fenetres en béton,

— dans la cuisine, une fissure dans le sol traversante, un revêtement mural en mauvais état, une fissure dans le mur à gauche de la fenêtre, des traces de brulures sur les caissons hauts de rangement, de nombreuses taches sur les caissons bas, des baguettes de finition qui se décollent, une lumière de hotte défectueuse, une plaque de cuisson qui s’allume mais qui est abimée, une façade de tiroir inférieur du four très abîmée, des taches de rouille sur l’évier et le mitigeur, un plan de travail en mauvais état,

— dans la chambre côté jardin, des décolorations du parquet par endroits, des rayures sur le parquet et des traces de moisissures dans un angle, des traces de moisissures sur les murs,

— dans la chambre côté rue, un parquet abîmé et partiellement décoloré avec des rayures, des traces de colle, des traces de moisissures dans un angle et un impact au centre de la pièce, traces de moisissures au plafond,

— dans les toilettes, 2 trous dans le carrelage mural près du lave mains et plusieurs trous dans les joints,

— dans une des pièces de la cave, présence d’encombrants.

Aussi, les constats relatifs aux traces, impacts, luminaire manquant ou défectueux, carrelage troué, peintures écaillées, perforations dont perforations chevillées y compris dans les carrelages, les décolorations des parquets et les rayures, les moisissures, les traces de brulures sont constitutifs de dégradations et ne sont pas imputubles aux effets de l’usure des lieux ou équipements loués, de sorte que les frais de réparations sont à la charge des locataires qui ne rapportent pas la preuve de circonstances exonérantes.

Par ailleurs l’entretien des joints, qui relèvent des menues réparations, incombent aux locataires.

Ensuite, les constats établis le 31 mai 2023 permettent de caractériser l’absence d’entretien des espaces extérieurs, la végétation étant en plusieurs endroits envahissante et gênant l’action des ouvrants. Le commissaire de justice a également noté la présence de dalles qui avaient été enlevées pour planter des végétaux. Ces constats relèvent également des dégradations imputables aux locataires.

Ensuite, concernant les frais de nettoyage et de remise en peinture, les dispositions précitées rappellent que l’entretien courant est à la charge du locataire. Seule peut être prise en compte, le cas échéant, une vétusté – qui se définit par l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. En l’espèce, prenant en considération une période d’occupation de 11 ans 1/2, il convient d’appliquer, sur ce seul poste, un coefficient de vétusté.

M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] justifient de factures acquittées à hauteur de la somme totale de 6120.28€ (pièce 23 à 29).

Concernant la facture acquittée au titre du rafraichissement des peintures pour un montant TTC de 2750€ (pièce 24), il convient de tenir compte de la durée d’occupation et de retenir une somme résiduelle à charge des défendeurs de 550€.

Pour le surplus, les autres factures produites sont afférentes aux constats du commisaire de justice et doivent être mises à la charge des locataires.

Au total, la réparation adéquate des préjudices de M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] sera assurée par la condamnation solidaire de M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] à leur payer une somme totale de 3920.28€ au titre des réparations locatives.

Sur la demande de délais de paiement :

M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] n’ont développé aucun moyen à l’appui de leur demande de délais de paiement. A l’audience, leur conseil a évoqué une procédure de surendettement dont ils n’ont aucunement justifié pas plus qu’ils ne justifient de leurs ressources et charges.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les sommes dues produisent intérêts au taux légal, au titre de l’arriéré de loyers et les réparations locatives, à compter de l’assignation.

M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, la solidarité du principal emportant celle de l’accessoire.

M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] seront en outre solidairement condamnés à payer à M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement.

Conformément à la demande, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision, par l’effet de la loi, sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] ont libéré les locaux loués au [Adresse 1] le 31 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] solidairement entre eux, à payer à M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] la somme de 5547€ (cinq mille cinq cent quarante sept euros) au titre de l’arriéré de loyers, pour la période d’octobre 2021 au 31 mai 2023, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] solidairement entre eux, à payer à M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] la somme de 3920.28€ (trois mille neuf cent vingt euros vingt huit centimes) au titre des réparations locatives, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

DEBOUTE M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] solidairement aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [H] [C] épouse [F] solidairement entre eux, à payer à M. [Y] [Z] et Mme [K] [Z] la somme de 1000€ (mille euros) au titre des frais irrépétibles, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,