TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yves PAQUIS,UDAF 75

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02973 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOH

N° MINUTE :

20/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [D] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0211

UDAF 75, es qualité de curateur de Monsieur [F] [D] [J], dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02973 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 1996, la société anonyme de gestion immobilière, aux droits de laquelle vient l’établissement public industriel et commercial [Localité 7] HABITAT OPH a donné bail à [F] [D] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Par actes du 17 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner [F] [D] [J] et l’UDAF 75 ès qualité de curateur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans son assignation et demande du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [F] [D] [J] pour défaut d’entretien et d’usage paisible des lieux ;

— Ordonner l’expulsion de [F] [D] [J], ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner [F] [D] [J] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux;

— Déboute [F] [D] [J] de toute prétention plus ample ou contraire ;

— Condamner [F] [D] [J] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [F] [D] [J] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH fait valoir, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le défendeur a manqué à son obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux. Le demandeur explique que le locataire est volontairement à l’origine de plusieurs dégâts des eaux, affectant la structure de l’immeuble, gênant la jouissance d’autres locataires et a été menaçant envers d’autres occupants en octobre 2024, comportement ayant nécessité l’intervention de forces de l’ordre.

Au titre des conséquences de sa demande de résiliation du bail, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH sollicite l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur, dans l’hypothèse où ce dernier refuserait de quitter les lieux volontairement, ainsi que celle de tous les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Il souligne s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux.

Enfin, le requérant sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, ainsi que des taxes et charges, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés.

A l’audience, [F] [D] [J] était représenté et son curateur était présent.

Les défendeurs ont indiqué que la responsabilité de Monsieur [D] [J] n’était pas établie, le logement étant vétuste. Son conseil a demandé que le rapport de l’assistance sociale de mai 2025 soit écarté et a sollicité des délais de 12 mois pour quitter les lieux.

L’UDAF 75, ès qualité de curateur de Monsieur [D] [J], a souligné l’isolement social du défendeur et a indiqué que des travaux de plomberie ont certes été réalisés mais que l’appartement n’a pas été complètement rénové.

La décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur le rejet de la pièce n°32

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le rapport de l’assistante sociale du 21 mai 2025 ayant été soumis au principe de la contradiction, il ne sera pas écarté des débats.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 1728 du code civil, le fait d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7 a et b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’entretenir et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que la partie qui demande la résiliation de ce chef doit rapporter la preuve des troubles invoqués. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation du bail.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH verse aux débats des pièces relatives aux troubles de jouissance imputés à [F] [D] [J] :

— un rapport d’expertise de septembre 2019, constatant des écoulements d’eau provenant de l’appartement du défendeur,

— un rapport d’intervention de la société ACORUS en date du 17 septembre 2019, mentionnant la nécessité de remplacer le siphon de l’évier,

— une facture de la SAS L’atelier des compagnons, d’octobre 2020, mentionnant l’insalubrité des lieux loués,

— une facture d’août 2021 relative à un débarrassage de meubles et à des travaux mentionnant également l’insalubrité,

— une facture de janvier 2022 mentionnant le nettoyage et la désinfection du logement,

— une facture de mai 2022 relative à des travaux dans la salle de douche, mentionnant l’insalubrité des lieux et l’humidité importante,

— deux rapports d’intervention de janvier et février 2025 indiquant que les problèmes d’eau sont dus aux dégradations des évacuations par le défendeur et mentionnant les désordres sur le logement du dessous,

— un rapport d’intervention d’ACORUS en date du 4 avril 2025, mentionnant l’insalubrité du logement, la dépose du siphon et l’état déplorable du logement.

Le bailleur joint des éléments relatifs aux faits de violence du 5 octobre 2024 imputés à [F] [D] [J], la plainte déposée par [N] [S] pour le compte de [Localité 7] HABITAT OPH relativement à ces faits et un rapport de l’assistante socio-éducative en date du 21 mai 2025 attestant d’un état déplorable du logement et de la dépose volontaire des siphons.

La récurrence des interventions de [Localité 7] Habitat OPH dans le logement du défendeur est imputable aux mauvais usages des lieux par le locataire, notamment le retrait régulier des siphons d’évacuation des eaux. Il convient de considérer qu’il s’agit de manquements graves aux obligations d’entretien et de jouissance paisible des lieux.

Il ressort ainsi des éléments produits que les nuisances causées par le défendeur troublent gravement la tranquillité d’un nombre significatif de locataires de l’immeuble et justifient la résiliation du bail consenti à [F] [D] [J] pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

En conséquence, la résiliation du bail consenti à [F] [D] [J] le 14 mars 1996 sur l’appartement situé [Adresse 5], escalier 409, [Adresse 3], sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH sera autorisé à faire procéder à l’expulsion d'[F] [D] [J], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant ne justifient pas de l’octroi de délais pour quitter les lieux, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [F] [D] [J], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, sera condamné au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clefs à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, condamné aux dépens, devra payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Monsieur [F] [D] [J] tendant à voir écarter des débats la pièce n°32,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [D] [J] le 14 mars 1996 sur l’appartement situé au [Adresse 6], à compter de la présente décision ;

AUTORISE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [F] [D] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé [Adresse 6],

CONDAMNE Monsieur [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

DEBOUTE Monsieur [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] [J], assisté de l’UDAF 75 ès qualité de curateur, à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection