MINUTE N° : 25/01321

JUGEMENT

DU 06 Mars 2026

N° RC 24/02502

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL, (anciennement NOUVEAU LOGIS CENTRE LIMOUSIN),

ET :

[O] [L]

UDAF D’ [Localité 1] ET [Localité 2], es qualité de mandataire aux biens et à la personne de Monsieur [O] [L]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à Maître Sophie CHARRON, M^e Marie BARLOY

copie le :

à UDAF

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, (anciennement NOUVEAU LOGIS CENTRE LIMOUSIN), Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 552 046 484., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [L]

né le 12 Décembre 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Marie BARLOY avocat au barreau de Tours avocat plaidant

UDAF D’ [Localité 1] ET [Localité 2], es qualité de curateur de Monsieur [O] [L], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M. [T] [P] muni d’un pouvoir de représentation

D’autre Part ;

RG 24/02502

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 1997, la SA CDC HABITAT SOCIAL, anciennement NOUVEAU LOGIS CENTRE LIMOUSIN, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [O] portant sur un logement situé [Adresse 5], à [Localité 6].

Par jugement du 3 décembre 2019, le juge des tutelles du tribunal d’instance de TOURS a renouvelé la mesure de curatelle renforcée prise à l’égard de Monsieur [L] jusqu’au 2 décembre 2024.

Reprochant à Monsieur [L] [O] de ne pas user paisiblement des lieux loués, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à celui-ci, une sommation interpellative de respecter les clauses du bail en date du 31 janvier 2024, dénoncée à l’UDAF le 5 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande au tribunal de:

— prononcer la résiliation du bail conclu le 29 juillet 1997 entre la CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits du NOUVEAU LOGIS CENTRE LIMOUSIN et Monsieur [L] [O] portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 6] ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens avec l’assistance de la [Localité 7] Publique si besoin est.

— condamner Monsieur [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d’habitation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération du logement de ses occupants de tous meubles ;

— condamner Monsieur [L] [O] à régler à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 1000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [L] [O] à régler à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure cvile ;

— condamner Monsieur [L] [O] en tous les dépens.

Appelée une première fois à l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mars 2025 puis à celle du 20 novembre 2025 à laquelle elle a été utilement plaidée.

A l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et demande, au surplus, de débouter Monsieur [L] [O] de toutes ses demandes. Elle soutient avoir constaté, dès l’année 2020, un défaut d’entretien manifeste par Monsieur [L] de son logement entrainant une prolifération de blattes, qu’après avoir procédé à plusieurs désinsectisations durant trois années, la situation n’a pas évolué et que, par conséquent, les manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux nuisant à la sécurité des biens et des personnes sont suffisamment graves et persistants pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion immédiate et sans délai du locataire.

En réplique, Monsieur [L] [O], assisté de l’UDAF, es qualité de curateur, et représenté par son conseil, demande au tribunal de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et d’ordonner que chaque partie conserve à sa charge les frais et dépens exposés.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que, pour entrainer la résiliation du bail, les nuisances doivent présenter un caractère grave et persistant. Or, le manquement à son obligation d’entretien a cessé comme en témoigne les pièces produites par le demandeur démontrant une nette amélioration dans l’entretien de son logement et l’absence de nuisance pour la copropriété. En outre, il soutient que les difficultés rencontrées par lui ont amené l’UDAF à mettre en place un dispositif permettant de lui garantir un cadre de vie décent en organisant un nettoyage complet du logement en février 2025, en déposant une demande de Prestation de Compensation du Handicap et en mettant en place une prestation de nettoyage hebdomadaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave appréciée à la date de l’audience, d’une notification du créancier ou d’un décision de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ; et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement».

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé aux conditions générales du bail signé entre les parties le 29 juillet 1997, l’obligation pour le locataire d’user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui est donnée par le contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations. Il est également prévu aux conditions générales que “Les parasites, rats, souris et insectes seront détruits dans les lieux loués à l’initiative du locataire. Toutefois, si l’efficacité des mesures d’hygiène est subordonnée à une intervention dans l’ensemble de l’immeuble, le bailleur pourra se substituer au locataire en ce qui concerne le logement et ses annexes. Le locataire remboursera au bailleur sa quote part des frais correspondants.”

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats :

— le rapport dressé par la société HYGEBAT le 29 juin 2020 mandatée pour la désinsectisation des logements et parties communes aux termes duquel il apparaît que le logement B01 occupé par Monsieur [L] est “très fort, très mal entretenu” ;

— le courriel adressé par le bailleur à l’UDAF les informant de l’état de saleté du logement et des odeurs importantes au niveau des parties communes en provenance du logement de Monsieur [L] les invitant à faire évacuer les détritus et désinfecter le logement où “les blattes pullulent” ;

— le rapport de la société HYGEBAT en date du 5 octobre 2022 intervenant pour désinsectiser plusieurs logements dont celui de Monsieur [L] ;

— le courriel adressé à l’UDAF par le bailleur le 7 décembre 2020 ainsi que le courrier daté du même jour mettant en demeure la curatelle de faire cesser les troubles d’intervenir dans l’appartement de Monsieur [L] pour lequel l’état de saleté et l’encombrement favorisent la prolifération de blattes qui s’étend aux parties communes, au plus tard le 4 janvier 2021 ;

— le courrier adressé par le bailleur à l’UDAF le 5 janvier 2022 à la suite du droit de retrait exercé par le plombier en intervention dans l’appartement de Monsieur [L] en raison de l’état de saleté, d’enconbrements, d’infestations de blattes et d’une odeur difficilement supportable, leur demandant d’intervenir pour garantir l’état sanitaire de l’appartement ;

— les factures de la société SENI (FRANCE) intervenues en date du 12 janvier 2022 et du 19 octobre 2022 dans l’appartement de Monsieur [L] pour procéder à son nettoyage complet, au décapage des sols, à son désencombrement et à sa désinfection ;

— le courrier du bailleur adressé à l’UDAF le 14 janvier 2022 lui communiquant les préconisations à respecter pour que le traitement contre les blattes prévu le 19 janvier 2022 soit efficace ;

— la facture de la société SAPIAN suite à son intervention le 19 janvier 2022 de désinsectisation des blattes dans les parties communes et logements de la résidence ;

— les factures de la société SAPIAN suite à son intervention de fumigation les 19 octobre et 14 décembre 2022 dans l’appartement de Monsieur [L] ;

— le courrier adressé par le bailleur à Monsieur [L] le 9 janvier 2023 le mettant en demeure d’entretenir son logement et d’éradiquer les blattes ;

— le procès-verbal dressé le 15 février 2023 par la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice, constatant la présence d’excréments de blattes au plafond du hall d’entrée et de blattes vivantes courant le long de celui-ci ainsi que dans le placard de l’entrée, dans la salle de bain, dans la pièce principale. Il est également relevé que l’appartement est assez sale. Des toiles d’araignées, de nombreuses blattes mortes, de la crasse au bas des murs et sur les plinthes sont constatées ;

— la mise en demeure adressée à l’UDAF le 05 avril 2023 ainsi qu’à Monsieur [L] en recommandé avec accusé réception d’assurer la salubrité du logement donné à bail à Monsieur [L] et d’éradiquer toute infestation de nuisible à l’origine de l’infestation des parties communes ;

— la facture de la société SAPIAN suite à la fumigation du logement occupé par Monsieur [L] le 19 avril 2023 ;

— le courriel de la société ENGIE en date 28 septembre 2023 adressé au bailleur l’informant du droit de retrait exercé par l’équipe technique en raison des conditions d’intervention principalement lié au manque d’hygiène constaté dans le logement sollicitant la désinfection totale du logement pour permettre l’intervention de la société ENGIE ;

— la facture de désinsectisation du logement occupé par Monsieur [L] de la société SAPIAN le 14 novembre 2023 ;

— la sommation interpellative de respecter les clauses du bail délivrée à Monsieur [L] par commissaire de justice le 31 janvier 2024 ainsi que sa dénonciation à l’UDAF, es qualité de curateur, le 5 févrrier 2024 ;

— le procès-verbal de constat dressé le 20 février 2024 par la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice, relevant la présence de blattes mortes et vivantes aux sols, murs et plafonds dans l’ensemble des pièces du logement occupé par Monsieur [L], et ce malgré un nettoyage succint effectué par celui-ci, l’intérieur du placard d’entrée étant “toujours extrêmement sale” ainsi que les espaces entre les différents éléments de la cuisine ;

— le courrier du syndic de l’mmeuble, le cabinet CITYA, adressé à la SA CDC HABITAT SOCIAL en date du 24 juillet 2024 déplorant l’état sanitaire du logement occupé par Monsieur [L] et faisant l’objet d’une infestation importante de blattes compromettant l’état général des parties communes qui, à juillet 2024, est sain ;

— le compte-rendu de la société [J] intervenue le 12 septembre 2024 dans l’immeuble afin de procéder à la désinsectisation de celui-ci aux termes duquel il apparaît que le logement de Monsieur [L] est toujours infesté de blattes et que quelques blattes sont observées dans deux autres logements ainsi que dans les parties commines au niveau du local poubelles ;

— le procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2024 par la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice, aux termes duquel il apparaît que la présence d’une blatte vivante est observée sur le plafond de l’entrée ainsi qu’une blatte morte au-dessus du réfrigérateur et que le logement est sale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [L] a manqué à son obligation d’entretien du logement dont l’état de saleté a favorisé la prolifération de blattes au sein de celui-ci et nécessitant une désinsectisation dudit logement mais également de l’ensemble de l’immeuble le 19 janvier 2022. S’il n’est pas démontré la présence de nuisibles dans les parties communes de l’immeuble après cette date, il apparaît que le logement de Monsieur [L] a continué d’être infesté par les blattes jusque fin 2024.

Monsieur [L] fait valoir qu’il a été mis fin aux désordres constatés en procédant à un nettoyage complet réalisé par un professionnel les 5 et 11 février 2025 et produit l’attestation de Monsieur [B] confirmant l’absence de nuisibles dans le logement.

Les procès-verbaux de constat dressés les 20 février 2025 et 23 octobre 2025 par la SAS OFFICE ALLIANCE viennent corroborer l’absence de blattes vivantes dans le logement occupé par Monsieur [L] à compter de 2025. Pour autant, le commissaire de justice relève que, malgré un “nettoyage notoire” du logement, celui-ci demeure sale à quelques endroits, que des blattes mortes sont toujours visibles et que le logement présente des traces d’usures importantes. Il convient de rappeler que Monsieur [L] occupe le logement depuis le 29 juillet 1997, soit plus de 28 ans et qu’il en résulte une usure normale qui ne saurait incomber au locataire.

En outre, Monsieur [L] produit deux devis signés par lui et l’UDAF le 7 novembre 2025 portant, pour l’un, sur le nettoyage complet du logement et, pour l’autre, la mise en place d’une aide ménagère hebdomadaire à raison de deux heures. Il verse également aux débats un certificat médical établi par le département psychiatrie du CHRU de [Localité 3] attestant des difficultés rencontrées par lui dans la gestion du quotidien, dans sa capacité à prendre soin de lui que ce soit au niveau de l’hygiène, de la santé et de l’organisation des tâches quotidiennes en raison de symptômes psychiatriques persistants.

Il apparaît, par conséquent, que Monsieur [L] [O] et l’UDAF ont mis en place les mesures nécéssaires afin de faire cesser les désordres constatés résidant dans le défaut d’entretien du logement et d’aider celui-ci dans les tâches ménagères quotidiennes à compter de fin 2025 ; que le nettoyage du logement a été constaté par la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice, les 20 février et 23 octobre 2025 ; et que ni les parties communes de l’immeuble ni les voisins n’ont eu à subir les conséquences du défaut d’entretien reproché à Monsieur [L] au cours de cette dernière année.

Ainsi, en l’absence de démonstration du caractère grave et persistant du manquement de Monsieur [L] à ses obligations contractuelles, la SAS CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion de Monsieur [L] [O].

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera à sa charges les frais et dépens exposés par elle.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens exposés par elle.

Ainsi jugé et prononcé par lise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président

RG 24/02502