TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00898 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIIO

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 décembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE PIERREFONTAINE BATIMENTS P R sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 substituée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. HOME FRANCE RENOVATION, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, Président, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SAS HOME FRANCE RENOVATION est propriétaire des lots n°129, 206, 241, 53, 181, 32 et 93 d’un ensemble en copropriété sis [Adresse 4].

Par exploit d’huissier en date du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SAS HOME FRANCE RENOVATION devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au tribunal de :

— condamner la SAS HOME FRANCE RENOVATION à lui payer une somme de 6 998,65€ avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, au titre des lots 181 et 53:

. des appels de charges et cotisations fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024 et du 1er trimestre 2025,

. des appels de fonds charges chauffage var bâtiment P – constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle du du 15 avril 2024 et du 2 mai 2024;

. des appels de fonds charges bâtiment P – remplacement des éclairages des palliers du n°6 par un système LED du 1er septembre 2024,

— condamner la SAS HOME FRANCE RENOVATION à lui payer une somme de 925,94€ à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission à l’huissier et à l’avocat outre intérêts légaux à compter du jugement,

— condamner la SAS HOME FRANCE RENOVATION à lui payer une somme de 500€ au titre du préjudice moral,

— condamner la SAS HOME FRANCE RENOVATION aux dépens en ce compris la sommation (163,52€) ainsi qu’à payer une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Régulièrement assignée à étude, la SAS HOME FRANCE RENOVATION n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 prorogé au 2 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il en résulte que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que la contribution aux charges générales est obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de la SAS HOME FRANCE RENOVATION par la production de l’extrait du registre du livre foncier de Mulhouse.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de ceux-là de s’acquitter des charges communes.

Il résulte des dispositions de l’article 14-1 que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 ajoute que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

S’agissant des charges communes générales et du fonds travaux visées par les dispositions précitées, le caractère obligatoire de la contribution des copropriétaires ne dispense pas le Syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en son quantum par la production du réglement de copropriété (régle de répartition) et surtout des procès verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice ainsi que les comptes prévisionnels des exercices sur la base desquels sont calculés les provisions de charges incombant aux copropriétaires.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse au débat le contrat de syndic, les procès verbaux d’assemblée générale ordinaire des 2 juin 2022, 2 octobre 2023 et 11 juin 2024 ayant statué sur les budgets et fonds à appeler sur les exercices de charges litigieux, les appels de fonds pour l’intégralité des périodes et motifs visés outre le bilan de charges de l’année 2023 et le relevé général de dépenses de 2023 en résultant ainsi que la demande d’avance de trésorerie du 21 avril 2024.

Il convient d’ajouter qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 2 octobre 2023 les copropriétaires ont approuvé les résolutions n°8 et n°9 visant à la constitution d’une avance exceptionnelle de trésorerie exigible les 15 octobre 2023, 15 décembre 2023, 15 février 2024 et 15 avril 2024 pour le solde, avance constituée à raison d’un manque temporaire causé par l’augmentation du prix du gaz.

Le syndicat des copropriétaires verse dans son dossier une situation de compte actualisée au 1er septembre 2025. Ce document n’a pas été communiqué au défendeur non comparant, et intègre en outre, des appels de fonds postérieurs et non litigieux.

A la date de l’assignation, la SAS HOME FRANCE RENOVATION était débitrice d’une somme de 5323,86€ déduction étant faite des intérêts de retard, frais de relance, mise en demeure, constitution dossier avocat et huissier, somme arrêtée à la date du 6 mars 2025.

La SAS HOME FRANCE RENOVATION sera donc condamnée à payer une somme de 5323,86€ en deniers et quittances, compte devant être fait des virements intervenus depuis le 6 mars 2025.

Sur la demande de “dommages et intérêts”

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, frais de transmission à l’huissier ainsi que des frais de transmission à l’avocat.

Or, précisément l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa de l’article 10-1.

Il convient de retenir au vu des justificatifs produits, la mise en demeure du 6août 2024 (40€) et du 12 novembre 2024 (40€) dont il est justifié de l’envoi en recommandé.

Les relances concommittantes dont il n’est pas justifié de l’envoi, n’étaient pas nécessaires. Il n’y a pas lieu de les mettre à la charge du copropriétaire.

Enfin, les formalités de constitution du dossier à l’huissier, si elles sont chiffrées dans le contrat de syndic à la somme de 399€ TTC, ne sont mises en compte qu’en cas de “dilligences exceptionnelles”, ce qui en l’espèce, n’est pas démontré.

Les formalités de constitution de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat et ne sont dues qu’en cas de dilligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la réparation d’un préjudice moral. Il expose que la résistance abusive et l’impayé génèrent un préjudice distinct qu’il convient de réparer.

Or, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une faute, autre que le simple défaut de paiement, qui permettrait de qualifier le comportement de la SAS HOME FRANCE RENOVATION, d’abusif. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui procède par voie d’affirmations générales en référence à des jurisprudences de la cour d’appel de [Localité 9], ne caractérise pas, in concreto, son propre préjudice moral. Cette demande sera rejetée.

Au total, la SAS HOME FRANCE RENOVATION sera condamnée à payer la somme de 80€ au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copriétaires pour le recouvrement de la créance.

Sur les demandes accessoires

La SAS HOME FRANCE RENOVATION partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris les frais de mise en demeure de l’article 19 de la loi de 1965 (163,52€).

Par ailleurs, il convient de condamner la SAS HOME FRANCE RENOVATION à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SAS HOME FRANCE RENOVATION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE la somme de 5323,86€ (cinq mille trois cent vingt trois euros quatre vingt six centimes) en deniers et quittances, compte devant être fait des virements intervenus depuis le 6 mars 2025 pour les lots 181 et 53 au titre :

. des appels de charges et cotisations fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024 et du 1er trimestre 2025,

. des appels de fonds charges chauffage var bâtiment P – constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle du du 15 avril 2024 et du 2 mai 2024;

. des appels de fonds charges bâtiment P – remplacement des éclairages des palliers du n°6 par un système LED du 1er septembre 2024,

DIT QUE cette somme produit intérêt au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 3821,49€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS HOME FRANCE RENOVATION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE la somme de 80 euros (quatre vingt euros) au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copriétaires pour le recouvrement de la créance;

DIT QUE cette somme produit intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE de sa demande de dommages et intérêts pour le surplus des frais et pour le préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS HOME FRANCE RENOVATION aux dépens en ce compris les frais de sommation de payer (163,52€) ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 décembre 2025, par Hélène PAÜS, Président et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Président,