Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 8 janvier 2026, n° 24/01546

TJ Aix-en-Provence 8 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Respect de l'engagement de revente
La cour a estimé que l'engagement de revente n'avait pas été respecté, car les parcelles n'avaient pas été revendues à un consommateur final avant l'expiration du délai de cinq ans.
Rejeté
Application de la doctrine administrative
La cour a jugé que la doctrine administrative ne s'appliquait pas aux biens ayant fait l'objet de divisions postérieures à leur acquisition, et que l'engagement de revente devait être respecté dans son intégralité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 8 janv. 2026, n° 24/01546
Numéro(s) :	24/01546
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre MASQUARTLaura PETITETAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. LES QUATRE RUISSEAUX

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU :

08 janvier 2026

ROLE : N° RG 24/01546 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MHB7

AFFAIRE :

S.A.S. LES QUATRE RUISSEAUX

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

GROSSE(S)délivrées(s)

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

DRFP PACA et BDR

COPIE(S)délivrée(s)

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

DRBP PACA et BDR

N°

2026/

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.S. LES QUATRE RUISSEAUX, inscrite au RCS D'[Localité 8] sous le n° B 395 218 282, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège,

représentée à l’audience par Maître Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par M^e Laura PETITET, avocate au barreau d’AIX EN PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Pierre MASQUART, avocat au barreau de PARIS.

DEFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE, Division des Affaires Juridiques – Pôle Juridictionnel Judiciaire d'[Localité 8], représentée par son Directeur Régional domicilié es qualité en ses bureaux sis [Adresse 10]

conclusions signifiées le 28/11/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

: Madame GIRONA Nicole, magistrate honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 06 novembre 2025, après dépôt par le conseils des parties du dossier de plaidoirie l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 15 mai 2011, la SNC Les Quatre Ruisseaux a acquis, en qualité de marchand de biens, de la société SAS ANLM un ensemble de bâtiments à usage d’habitation avec dépendances, terrains attenants et piscine, moyennant le prix de 1.120.000€.

Par acte notarié du 20 décembre 2013, la SNC Les Quatre Ruisseaux a procédé à la division de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 3] en 12 nouvelles parcelles.

La SNC Les Quatre Ruisseaux a vendu plusieurs de ces parcelles.

Par acte notarié du 31 juillet 2015, elle a vendu les parcelles EK [Cadastre 5] et [Cadastre 6] lot 1, comprenant une maison, un jardin et une piscine, à la SAS Les Quatre ruisseaux, moyennant le prix de 1.150.000€.

Par acte notarié du 27 octobre 2015, la SNC Les Quatre Ruisseaux a vendu à la SAS Les Quatre Ruisseaux les parcelles EK [Cadastre 4] et [Cadastre 6] lot [Cadastre 2], composée d’une maison, et la parcelle EK [Cadastre 7], composée d’un garage, moyennant le prix de 800.000€.

Dans ces deux actes, il était exposé au paragraphe “déclarations fiscales” que le vendeur avait lui même acquis le bien en qualité de marchand de biens, qu’il avait dans son acte d’acquisition demandé à bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts, que l’acquéreur déclare vouloir bénéficier de ce régime spécial des achats, et qu’il s’engage à revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans à ce jour”.

Au paragraphe “impôt sur la mutation”, il est indiqué que le vendeur et l’acquéreur déclarent être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du code général des impôts.

La SAS Les Quatre Ruisseaux n’a pas revendu les parcelles ainsi acquises.

L’administration fiscale lui a adressé le 19 mars 2019 une proposition de rectification, considérant que le délai imparti de 5 ans au premier acquéreur (la SNC Les Quatre Ruisseaux) pour revendre les biens s’imposait au second acquéreur (la SAS Les Quatre Ruisseaux), et que celui-ci n’avait pas revendu le bien avant la date butoir du 15 mars 2016.

Elle a donc remis en cause les droits de mutation réduits payés lors des deux acquisitions de 2015 pour absence de revente dans le délai de 5 ans.

La SAS Les Quatre Ruisseaux a présenté ses observations par courrier du 19 mai 2019, contestant les redressements notifiés.

L’administration fiscale l’a informée du maintien total des rectifications proposées par courrier du 4 juin 2019.

Les impositions supplémentaires correspondantes ont fait l’objet d’un avis de mise en recouvrement du 2 septembre 2019, pour un montant de 85.314€ en droits et 29.012€ en intérêts de retard au titre de la mutation à titre onéreux, soit 114.326€ au total.

La réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement présentée le 4 décembre 2019 par la SAS Les Quatre Ruisseaux a été rejetée par la décision n°4150 de l’administration fiscale en date du 12 février 2024.

Par exploit d’huissier en date du 10 avril 2024, la SAS Les Quatre Ruisseaux a fait assigner la direction des finances publiques Provences Alpes Cote d’Azur (PACA) devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2025 avec effet différé au 30 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

Dans son assignation, à laquelle il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Les Quatre Ruisseaux sollicite du tribunal de :

— prononcer la décharge du rappel des droits d’enregistrement mis à sa charge à hauteur de 85.314 euros et des pénalités mises à sa charge à hauteur de 29 012 euros,

— condamner la [Adresse 9] à payer à la société Edition Limitée la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la [Adresse 9] aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, dans ses dernières écritures régulièrement signifiées, la direction des finances publiques PACA sollicite du tribunal de :

— débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la décision de rejet de la réclamation formulée par la requérante,

— condamner la SAS Les Quatre Ruisseaux aux entiers dépens de l’instance,

— décider que les frais entraînés par la constitution de son avocat resteront à sa charge,

— rejeter la demande de la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de décharge du rappel des droits de mutation

Aux termes de l’article 1115 du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeuble, fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacune de ces personne.

L’article 256 A du même code soumet à la TVA les livraison de biens et les prestations de services effectuées par un assujetti agissant en tant que tel.

Ainsi l’activité de marchand de biens entre dans le champ d’application de la TVA.

Aux termes de l’article 1840 G ter I du code général des impôts, lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.

La SAS Les Quatre Ruisseaux sollicite la décharge du rappel des droits de mutation mis à sa charge par l’administration fiscale.

Elle indique qu’aux termes de l’article 1115 du code général des impôts, en cas de mutations successives d’un bien entre professionnels, le nouvel acquéreur ne peut conserver définitivement le bénéfice de ce régime qu’en revendant le bien avant le terme du délai de cinq ans, décompté depuis l’acquisition réalisée par l’acquéreur initial, qu’en application de la doctrine administrative BOI-ENR-DMTOI-10-50 §10, lorsqu’à l’échéance du délai de cinq ans, l’engagement de revendre n’est respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la ou les fractions du bien pour laquelle l’engagement a été respecté, qu’en l’espèce l’acquisition initiale par la SNC Les Quatre Ruisseaux date du 15 mars 2011, avec un engagement de revendre au plus tard le 15 mars 2016, que dans les cinq années de son acquisition, la SNC Les Quatre Ruisseaux a revendu une fraction du bien acquis le 15 mars 2011 pour un montant total de prix de vente manifestement supérieur au prix d’acquisition, que l’engagement de revendre doit être considéré comme rempli, et que la SAS Les Quatre Ruisseaux n’avait donc pas, aux termes des actes de vente des 31 juillet 2015 et 27 octobre 2015, à reprendre formellement l’engagement de revendre pris à l’origine par la SNC Les Quatre Ruisseaux.

Elle en conclut que le délai du 15 mars 2016 imparti au premier acquéreur ne s’imposait pas à elle, qu’elle n’était pas tenue d’acquitter dans le mois suivant l’expiration du délai les droits et taxes mutations non perçues lors de l’achat le 15 mars 2011, et qu’elle n’avait pas à procéder spontanément à la régularisation des droits dans le mois suivant l’expiration du délai, soit au cours du mois d’avril 2016.

En réponse, l’administration fiscale soutient qu’en cas de mutations successives d’un bien entre professionnels, le nouvel acquéreur ne peut conserver définitivement le bénéfice de ce régime qu’en revendant le bien avant le terme du délai de cinq ans décompté depuis l’acquisition réalisée par l’acquéreur initial, et que la SAS Les Quatre Ruisseaux était donc bien tenue par l’engagement de revendre pris initialement par la SNC Les Quatre Ruisseaux dans l’acte d’acquisition du 15 mars 2011 pour les parcelles EK [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], qui n’ont pas été revendues avant le 15 mars 2016.

Elle ajoute que la mesure de tolérance administrative dont se prévaut la requérante ne vise que les opérations portant sur des lots ou des parcelles existants et identifiés au moment de l’acquisition initiale, et qu’elle ne vise pas le cas des acquisitions portant sur une parcelle unique ensuite divisée pour être cédée par lots.

En application de l’article 1115 du code général des impôts précité, la déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans, en pratique soit d’une absence de revente stricto sensu (le marchand de biens conservant l’immeuble dans son patrimoine) soit d’une mutation (acquisitions successives entre marchands de biens) ne revêtant pas les caractères d’une revente au sens de cet article.

La doctrine administrative BOI-ENR-DMTOI-10-50 §10 prévoit que lorsqu’à l’échéance du délai de cinq ans l’engagement de revendre n’est respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la ou les fraction du bien pour laquelle l’engagement a été respecté. Cette solution s’applique par parcelle ou lot lorsque leur prix d’acquisition a été distingué dans l’acte.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SNC Les Quatre Ruisseaux et la SAS Les Quatre Ruisseaux sont des marchands de biens.

La première a acquis un ensemble de bâtiments à usage d’habitation par acte notarié du 5 mai 2011, moyennant le prix de 1.120.000€. Elle a divisé cette propriété en douze parcelles en 2013.

Les parcelles EK [Cadastre 5] et EK [Cadastre 6] lot 1 ont été cédées le 31 juillet 2015 à la SAS Les Quatre Ruisseaux moyennant la somme de 1.150.000€.

Les parcelles EK [Cadastre 4], EK [Cadastre 6] lot [Cadastre 2] et EK [Cadastre 7] ont été cédées le 27 octobre 2015 à la SAS Les Quatre Ruisseaux moyennant la somme de 800.000€.

La SNC Les Quatre Ruisseaux a également revendu plusieurs des parcelles issues de la division effectuée en 2013 à des consommateurs finaux, non-marchands de bien, pour un montant total de prix de vente manifestement supérieur au prix d’acquisition.

Néanmoins la doctrine administrative BOI-ENR-DMTOI-10-50 §10 dont se prévaut la requérante ne vise que les opérations portant sur des lots ou des parcelles existants et identifiés au moment de l’acquisition initiale, dont le prix d’acquisition a été distingué dans l’acte, et non des biens ayant fait l’objet de divisions postérieurement à leur acquisition.

Il s’en déduit qu’elle n’est pas applicable à la présente espèce.

Il n’est pas discuté que la SAS Les Quatre Ruisseaux n’a pas revendu à ce jour les parcelles et bien acquis en 2015.

En cas de mutations successives entre marchands de biens, le délai imparti au premier s’impose à chacun des autres. L’immeuble doit être revendu à un non-marchand de biens à l’expiration du délai de cinq ans, quel que soit le nombre de mutations entre marchands de biens.

L’engagement de revendre dans les cinq ans pris initialement par la SNC Quatre Ruisseaux pour les parcelles EK [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ne peut être considéré comme rempli, puisque les parcelles concernées n’ont pas été revendues à un consommateur final, non-marchand de biens.

La SAS Quatre Ruisseaux était bien tenue par cet engagement de revendre, engagement qui n’a pas été respecté dans le délai imparti. En cas de mutations successives entre assujettis, le propriétaire de l’immeuble à l’expiration du délai de cinq ans, décompté de la première acquisition, fondement de l’application de l’article 1115 du code général des impôts, est tenu d’acquitter le complément de taxe, frais et intérêts de retard sur la valeur de sa propre acquisition, dès lors qu’il s’est lui-même placé sous le bénéfice de ces dispositions.

Il convient en conséquence de débouter la SAS Les Quatre Ruisseaux de sa demande de décharge du rappel des droits de mutation mis à sa charge à hauteur de 85.314€ en droits et 29.012€ en intérêt de retard au titre de la mutation à titre onéreux.

Sur les demandes accessoires

La SAS Les Quatre Ruisseaux, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, qui au surplus vise la société Edition Limitée qui n’est pas partie à la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la S.A.S Les Quatre Ruisseaux de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la S.A.S Les Quatre Ruisseaux aux dépens de la procédure.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE