TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02615 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBRJ

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

— représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [P]

né le 03 Septembre 1977, demeurant [Adresse 3]

— comparant en personne

Madame [I] [D] épouse [P]

née le 25 Novembre 1978, demeurant [Adresse 3]

— comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2017, la SA D’HLM Logi-est devenue SA d’HLM Néolia a loué à M. [X] [P] et Mme [I] [P], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 277,75 € outre 157,28 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, la SA [Adresse 7]est devenue SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 520,66 € au titre des loyers et charges échus au mois d’août 2023 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la SA [Adresse 8] devenue SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [X] [P] et Mme [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4 053,81€ (en ce compris le coût du commandement de payer) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 et à l’échéance du mois d’août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les intérêts au taux légal correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 659,58 €, à compter du 2 novembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,enjoindre aux défendeurs de justifier de l’assurance contre les risques locatifs,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 900,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 25 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, la SA [Adresse 7]est devenue SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 984,00 €, au titre des loyers et charges échus au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. Elle précise que plusieurs versements sont intervenus en janvier 2025, soit les sommes de 500 €,

1 400 € et 2 000 €, cette dernière somme ne figurant pas sur le dernier décompte produit. Elle indique que le loyer courant est versé.

Cités par actes délivrés à personne présente tant pour M. [X] [P] que pour Mme [I] [P], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la dette. Ils expliquent que M. [X] [P] avait une entreprise avant de tomber malade. Ils déclarent que ce dernier relève désormais de la MDPH. Les défendeurs indiquent que Mme [I] [P] travaille. Ils souhaitent rester dans le logement et sollicitent des délais.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 31 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 février 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 7]est devenue SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 février 2025, la dette locative de M. [X] [P] et Mme [I] [P] s’élève à la somme de 707,96 € (soit la somme de 984,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 276,04 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9-2 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 1 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur l’attestation d’assurance

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, la bailleresse souligne que l’attestation d’assurance pour la période visée dans le commandement a été produite des suites du commandement.

Elle sollicite désormais la transmission de l’attestation d’assurance pour la période en cours.

Il convient donc de condamner M. [X] [P] et Mme [I] [P] à justifier de l’assurance contre les risques en leur qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [X] [P] et Mme [I] [P], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 20,20 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [X] [P] et Mme [I] [P] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [X] [P] et Mme [I] [P] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [P] et Mme [I] [P] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA [Adresse 7]est devenue SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2017 entre la SA [Adresse 7]est devenue SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [X] [P] et Mme [I] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] à verser à la SA [Adresse 7]est devenue SA d’HLM Néolia la somme de 707,96 € (sept cent sept euros et quatre-vingt-seize centimes) selon décompte arrêté au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [X] [P] et Mme [I] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20,20 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [P] et Mme [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 8] devenue SA d’HLM Néolia puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [X] [P] et Mme [I] [P] soient condamnés solidairement à verser à la SA [Adresse 8] devenue SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [P] et Mme [I] [P] à justifier à la SA [Adresse 8] devenue SA d’HLM Néolia de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] devenue SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [P] et Mme [I] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,