TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00129 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IVYA

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 6 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre SCHULTZ, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)

Madame [J] [G] épouse [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre SCHULTZ, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)

requérants

à l’encontre de :

S.A.S.U. BPA AUTOMOBILES, exploitant sous le nom commercial ALSACE UTILITAIRE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR (plaidant)

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 18 mars 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

M. [L] [R] et Mme [J] [G] épouse [R] (ci-après les époux [R]) ont donné à bail à la société BPA AUTOMOBILES, exploitant sous le nom commercial ALSACE UTILITAIRE, un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 11] dans le cadre de trois baux de courte durée conclus successivement :

— le 1er février 2021 ayant pris effet le même jour, à échéance au 31 janvier 2022,

— le 1er février 2022 ayant pris effet le même jour, à échéance au 31 janvier 2023,

— le 1er février 2023 ayant pris effet le même jour, à échéance au 31 janvier 2024.

Par assignation signifiée le 28 février 2024, les époux [R] ont attrait la société BPA AUTOMOBILES devant la juridiction des référés.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 18 mars 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, les époux [R] demandent à la juridiction des référés de :

— constater que la société BPA AUTOMOBILES est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024,

— condamner la société BPA AUTOMOBILES ains que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, de corps et de biens, l’ensemble des locaux occupés sis [Adresse 6],

— juger qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de la société BPA AUTOMOBILES et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner la société BPA AUTOMOBILES à leur payer la somme provisionnelle de 2 180 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande,

— condamner la société BPA AUTOMOBILES à leur payer la somme provisionnelle de 436 euros au titre des pénalités de retard contractuellement convenues sur l’arriéré locatif,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due en cas de maintien dans le local à la somme mensuelle de 1 220 euros HT, TVA en sus, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— condamner la société BPA AUTOMOBILES à leur payer la somme de 11 000 euros HT, TVA en sus, à titre d’indemnité d’occupation du local, à compter du 1er février 2024, lendemain de l’échéance du bail, au 30 novembre 2024,

— juger que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges et qu’elle sera indexée sur l’indice ILC de l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir et l’indice d’indexation le trimestre correspondant de l’année d’indexation suivante,

— juger que l’ensemble des sommes dues sera majoré de l’indemnité forfaitaire de 20 % au titre des pénalités de retard contractuellement convenues,

— débouter la société BPA AUTOMOBILES de l’ensemble de ses fins, prétentions et conclusions,

— condamner la société BPA AUTOMOBILES à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BPA AUTOMOBILES aux entiers frais et dépens.

A l’appui de leur demande, les époux [R] soutiennent en substance :

— que la succession des trois baux n’a pas excédé trente-six mois ;

— que souhaitant mettre un terme à l’occupation des locaux, ils ont dénoncé cette location par courrier recommandé du 24 novembre 2024, réceptionné le 28 novembre 2024 ;

— que les locaux auraient dû être libérés le 29 février 2024 par la société BPA AUTOMOBILES, à l’expiration du préavis d’une durée de trois mois ;

— que s’agissant d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, le preneur ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement du bail ;

— que pour la période antérieure au 1er février 2021, les lieux étaient loués à une autre société, la société [Adresse 9] ;

— que ces deux entités sont juridiquement distinctes et que la durée des différents baux ne sauraient s’additionner ;

— que la date d’entrée dans les lieux correspond à la date du bail dérogatoire et non la date à laquelle le locataire dispose de la jouissance des lieux ;

— que le siège social de la société BPA AUTOMOBILES a été transféré à l’adresse des lieux loués objet du litige seulement le 1er avril 2021 ;

— qu’elle est donc occupante sans droit ni titre et demeure redevable de plusieurs sommes à ce titre.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 14 janvier 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société BPA AUTOMOBILES demande à la juridiction des référés de :

— débouter les époux [R] de leurs demandes, sauf à condamner la société BPA AUTOMOBILES au paiement de la somme provisionnelle de 2 180 euros en deniers ou quittance, au titre des arriérés de loyers et de charges,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— condamner in solidum les époux [R] à produire un détail récapitulatif des charges locatives, ainsi que les justificatifs y afférents en ce qui concerne les années 2021, 2022 et 2023, sous astreinte comminatoire provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner les époux [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

La société BPA AUTOMOBILES fait valoir :

— qu’elle occupe les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 10] depuis le 23 octobre 2020 même si le premier bail n’a été conclu que le 1er février 2021 ;

— qu’en effet, elle s’est acquittée d’un loyer mensuel de 960 euros auprès des consorts [R] à partir du mois d’octobre 2020 ;

— que le contrat de founiture d’électricité a été transféré à son profit à compter du 23 octobre 2020 ;

— qu’elle s’est acquittée de la taxe foncière émise en 2020 ;

— qu’étant en possession dans les lieux depuis trente-sept mois, elle bénéficie automatiquement d’un bail commercial en application de l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce ;

— que le juge des référés est incompétent pour qualifier la nature du bail liant les parties ;

— qu’elle est à jour de l’intégralité du paiement de ses loyers et provisions sur charges tandis que les requérants n’ont jamais fourni aucun justificatif de la provision sur charges sollicitée à hauteur de 110 euros,

— que les requérants sont infondés à solliciter une indemnité d’occupation et une clause pénale, et ne justifient d’aucun lien avec le retard de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé délivré par M. [L] [R] et Mme [J] [G] épouse [R] et la demande d’expulsion formée contre la société BPA AUTOMOBILES :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L. 145-5 de code de commerce : “Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.”

En l’espèce, le bail dérogatoire régularisé par les époux [R] et la société BPA AUTOMOBILES, avec effet au 1er février 2023 pour une durée de douze mois, est arrivé à son terme le 31 janvier 2024.

Les époux [R] se prévalent d’un congé qu’ils ont adressé à la société BPA AUTOMOBILES par courrier du 24 novembre 2023.

Pour s’opposer à la demande, la société BPA AUTOMOBILES soutient que l’entrée en possession des locaux a été effectuée dès le mois d’octobre 2020, soit plusieurs mois avant la signature du premier bail de courte durée, de sorte que la durée totale d’exploitation du local est supérieure à trois ans.

Elle revendique ainsi le bénéfice de la propriété commerciale sur le local, en application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Les époux [R] contestent toute mise à disposition des locaux au profit de la société BPA AUTOMOBILES avant le 1er février 2021, soutenant que le local était d’ores et déjà loué par la société [Adresse 9]. Ils produisent à cet effet un bail de courte durée régularisé avec cette dernière, pour la période du 1er février 2020 au 1er février 2021.

Il échet néanmoins de relever que le contrat de bail de courte durée ainsi versé aux débats porte en en-tête la mention manuscrite “A résilié 30 septembre 2020”, ce qui coïncide, d’une part, avec la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société BON PLAN AUTO le 7 octobre 2020, et d’autre part, le formulaire de transfert du contrat d’électricité rempli avec la société BPA AUTOMOBILES le 23 octobre 2020.

La société BPA AUTOMOBILES produit par ailleurs ses relevés de compte dont il s’évince qu’elle s’est acquittée, de novembre 2020 à février 2021, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, que les époux [R] ne contestent pas avoir perçus.

La question en litige est de savoir si la société BPA AUTOMOBILES s’est acquittée du loyer et des charges en lieu et place de la société [Adresse 9], étant relevé qu’elles sont toutes deux représentées par M. [W] [I], ou si la société BPA AUTOMOBILES a effectivement été mise en location avec l’accord tacite du bailleur.

Or, l’appréciation de l’existence ou non d’un bail verbal qui précèderait la signature du bail commercial de courte durée relève du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les époux [R] sollicitent la condamnation de la société BPA AUTOMOBILES au paiement de la somme de 2 180 euros, au titre des loyers et charges pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024.

La société BPA AUTOMOBILES soutient avoir réglé les sommes dues mais n’en justifie, au-delà de ses seules allégations, que par la production de sa comptabilité.

Aussi, il y a lieu de condamner la société BPA AUTOMOBILES à payer en deniers ou quittance aux époux [R] la somme précitée, à titre de provision.

En outre, les époux [R] demandent que cette somme soit majorée des intérêts de retard contractuels.

Le contrat de bail stipule en sa section “Clause pénale” : “A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le Preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.”

Or, la clause pénale est susceptible de réduction par le juge du fond en cas d’excès manifeste, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Au regard des développements qui précèdent, la demande des époux [R] au titre de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande de production de pièces formée par la société BPA AUTOMOBILES :

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

La société BPA AUTOMOBILES sollicite la condamnation des époux [R] à produire un état récapitulatif annuel des charges mises en compte assorti des pièces justificatives pour l’exercice 2021, 2022 et 2023.

Les époux [R] ne contestent pas qu’ils n’ont pas répondu à cette demande, faisant valoir qu’elle serait infondée pour un immeuble en monopropriété.

Il y aura lieu de faire droit à cette demande conforme aux stipulations contractuelles (page 25 de la pièce 1 des demandeurs) dans les conditions précisées au dispositif, sauf à minorer l’astreinte sollicitée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [R] et de la société BPA AUTOMOBILES.

Les dépens seront mis à la charge des époux [R].

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion formée contre la société BPA AUTOMOBILES ;

CONDAMNONS la société BPA AUTOMOBILES à payer à M. [L] [R] et Mme [J] [G] épouse [R] la somme provisionnelle de 2 180 € (deux mille cent quatre vingts euros), au titre des loyers et charges de décembre 2023 et janvier 2024, en deniers ou quittance ;

REJETONS le surplus des demandes de M. [L] [R] et Mme [J] [G] épouse [R] ;

CONDAMNONS M. [L] [R] et Mme [J] [G] épouse [R] à produire auprès de la société BPA AUTOMOBILES un détail récapitulatif des charges locatives, ainsi que les justificatifs y afférents concernant les années 2021, 2022 et 2023, sous astreinte comminatoire de 50 € (cinquante euros) par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de la société BPA AUTOMOBILES ;

REJETONS les demandes des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que M. [L] [R] et Mme [J] [G] épouse [R] supporteront la charge des dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,