TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e Dylan FERRARO-ROGHI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02888 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45FR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Y]

né le 12 Juillet 1991 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dylan FERRARO-ROGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [U]

né le 25 Septembre 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er octobre 2020, [W] [Y] a donné à bail à [S] [U] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, [W] [Y] a fait délivrer à [S] [U] un congé pour reprise du logement au profit de sa grand-mère afin qu’elle puisse l’occuper à titre d’habitation principale à compter du 1er octobre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2024 dénoncé à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 mars 2024, [W] [Y] a fait citer [S] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater et prononcer la résiliation du bail au 30 septembre 2023 du fait du congé ;

Juger que [S] [U] se trouve en conséquence sans droit ni titre dans l’appartement qu’il occupent [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Ordonner l’expulsion de [S] [U] des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique sous astreinte de 150 euros par jour de retard;

Supprimer tous délais et Ordonner l’enlèvement des meubles et effets personnels ;

Condamner [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges soit 527.71 euros jusqu’à la libération des lieux, à indexer;

Condamner [S] [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience le demandeur a renouvelé ses premières demandes, y ajoutant qu’il souhaitait obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 8 256 euros au titre des travaux de remise en état, et le défendeur n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le défaut de comparution des défendeurs n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en date du 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De surcroît, il est acquis que [W] [Y] est le bailleur des lieux en cause, ainsi que cela ressort de l’attestation notariale produite, du bail, alors qu’il se trouve en outre l’auteur du congé dont il est recherché la validation.

Cela établit sa qualité à agir et elle est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé :

Suivant l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il apparait en l’espèce qu’un congé pour reprise personnelle a bien été délivré au locataire dans les formes requises, celui-ci indiquant clairement l’objet de cette demande.

Au demeurant, par ailleurs, la validité du congé n’est pas contestée.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de valider le congé en cause, et de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et de la dette locative :

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, [S] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 527.71 euros au total et ce à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Pour autant, le fait que le bailleur maintienne aujourd’hui des demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de son locataire, et des demandes de remise en état du bien au titre des dégradations suite à un départ du bien du locataire en cours de procédure est de nature à rendre ces dernières sérieusement contestables, puisque par leur nature même elles contredisent les premières.

Par ailleurs, le procès-verbal de sécurisation produit précise que la serrure a été forcée, ce qui est également de nature à rendre sérieusement contestable la demande au titre des dégradations des lieux auxquels le locataire avait accès avec ses clés.

Il ne sera donc pas accédé aux demandes au titre de la dégradation des lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[S] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [S] [U] à payer à [W] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS [W] [Y] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS la résiliation du bail au 1er octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à [S] [U] de libérer l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5] à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, [W] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par [S] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 527.71 euros;

CONDAMNONS [S] [U] à payer à [W] [Y] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 527.71 euros, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante ;

CONDAMNONS [S] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS [S] [U] à payer à [W] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT