TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02327 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7YR

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2009, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [N], né le 01 Février 1978 à [Localité 6] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [U] épouse [N], née le 17 Janvier 1982 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation en date du 19 septembre 2024, la SCI Foncière RU 01/2009 a attrait M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande :

— constater, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] des lieux loués, corps et biens de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] au paiement de la somme de 5 670,70 € avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,

— condamner solidairement ou in solidum M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, soit 978,94 € par mois, qui auraient été dus si le contrat avait été maintenu, à dater du 13 août 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués, sous réserve du décompte de charges définitif,

— condamner solidairement ou in solidum M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1 200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 lors de laquelle la demanderesse, régulièrement représentée par son conseil, a repris le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse expose avoir donné à bail aux défendeurs un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 572 € outre 160 € de provisions sur charges.

Elle ajoute que les occupants ont été défaillants dans le paiement des loyers et charges, raison pour laquelle elle leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 juin 2024, pour un montant de 5 061,47 €.

Régulièrement cités par actes déposés à l’étude tant pour M. [V] [N] que pour Mme [M] [N] née [U], ceux-ci ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 mais les débats ont été ré-ouverts par mention au dossier afin d’inviter la demanderesse à produire le bail dans son intégralité, la dernière page du bail portant les signatures n’étant pas produite.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 18 novembre 2025 lors de laquelle la demanderesse, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et de ses conclusions du 23 octobre 2025 aux termes desquelles elle formule les mêmes prétentions sauf à augmenter le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée à hauteur de 1 048,15 €. La demanderesse précise qu’elle n’est pas en possession de la dernière page du bail signé par les parties mais souligne que le reste du contrat est paraphé et que des paiements ont été effectués par les défendeurs. Elle déclare enfin qu’une simple difficulté matérielle ne saurait justifier le rejet de la demande.

Régulièrement convoqués, M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le bail doit être écrit.

Cela étant, l’article 1714 du code civil dispose que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aussi, il est admis la possibilité de justifier d’un bail verbal. En revanche, dans cette hypothèse, aucune clause du bail (telle que la clause de solidarité ou la clause résolutoire) ne peut être appliquée.

En l’espèce, la demanderesse produit d’une part un contrat incomplet portant le paraphe des défendeurs et démontre, d’autre part, que M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] ont procédé à des paiements correspondant au montant du loyer tel que figurant dans le contrat incomplet.

Par conséquent, la demanderesse justifie de l’existence d’un bail à tout le moins verbal soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et aux dispositions de droit commun.

Sur la demande au titre des impayés locatifs, de la résiliation du bail et de ses conséquences

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le non-paiement des loyers par le preneur pendant plusieurs mois constitue un manquement justifiant la résiliation du bail.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît que la dette de loyers et charges s’élève, au 9 septembre 2024, à la somme de 5 485,29 € (soit la somme de 5 670,70 € figurant dans le décompte du 9 septembre 2024 – la somme de 185,41 € correspondant à des frais contenus dans les dépens).

Il convient de souligner que la demanderesse ne produit pas de décompte arrêté au 22 octobre 2025, le dernier décompte produit, sur une annexe non numérotée, étant du 14 février 2025. Au surplus, il n’est pas justifié de la notification de ce décompte du 14 février 2025 aux défendeurs.

Par conséquent et eu égard au montant de l’arriéré, il convient de considérer que M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] ont commis un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail verbal.

Dans ces circonstances, il convient de prononcer la résiliation du bail verbal au jour de la présente décision, et de condamner M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] à payer la somme de 5 485,29 € à la SCI Foncière RU 01/2007 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La résiliation est prononcée alors que les lieux sont toujours habités par M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U]. Il convient dès lors de condamner M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer plus charges jusqu’au départ des lieux.

La solidarité ne se présumant pas, en l’absence de bail écrit, la demande de condamnation solidaire est rejetée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux dépens qui comprendront uniquement l’assignation et la notification à la Préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer dans la mesure où le constat de la résiliation du bail est impossible en l’absence de bail écrit.

Compte tenu des diligences qu’a dû accomplir la demanderesse, M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] sont condamnés à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal passé entre la SCI Foncière RU 01/2007 et M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] et concernant le bien situé [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que faute par M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la Force Publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges à compter de la présente décision jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 une somme de 5 485,29 € (cinq mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros et vingt-neuf centimes) selon décompte en date du 9 septembre 2024 au titre de la dette de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI Foncière RU 01/2007 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] à payer à la SCI Foncière RU 01/2007 la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [U] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,