TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00785 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH4N

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH, [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, représentée par son représentant légal – dont le siège social est sis, [Adresse 4]

Représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41, substituée par Maître

Virginie HALLER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [H], [B] – dernière adresse connue : demeurant, [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame, [I], [A] épouse, [B] – dernière adresse connue : demeurant, [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2021, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de, [Localité 2],, [Localité 2] Habitat, devenu l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A], qui se sont engagés solidairement, un appartement sis, [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 427,49 € outre 267,53 € de provision sur charges.

Par un courrier en date du 11 avril 2022, les locataires ont dénoncé le bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025 l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a attrait M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 4 497,27 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 6 067,99 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement à verser la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais y compris les frais d’huissier.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat expose que M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] restent devoir des loyers et charges impayés. Il ajoute que les défendeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous d’état des lieux de sortie de sorte qu’un constat par commissaire de justice a été réalisé en date du 21 février 2023, faisant état de dégradations.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2025 puis renvoyée à la demande du tribunal à l’audience du 9 décembre 2025.

Lors de cette audience, l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation.

Régulièrement cités selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile tant pour M., [H], [B] que pour Mme, [I], [B] née, [A], ceux-ci ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 décembre 2024, la dette locative de M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] s’élève à la somme de 4 314,64 € (soit la somme de 5 679,27 € figurant sur le décompte diminuée d’un montant de 427 € correspondant au dépôt de garantie, d’un montant de 755 € correspondant à la régularisation des charges et d’un montant de 182,63 € à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2023 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit aux débats.

Le logement est donc réputé avoir été donné en bon état.

L’état des lieux de sortie produit aux débats fait quant à lui état, outre un état de saleté, d’un appartement en état d’usage à l’exception de :

— chambre 1 :

appareillage électrique dégradé : fils au plafond

mur entoilage peinture dégradé : mousses collées sur les murs environ 30m2

revêtement plafond peinture : traces de colle

sol lino dégradé : impacts, déchirures et tâche 11,20m2

— chambre 2 :

appareillage électrique dégradé : fils apparents

prise électrique arrachée

fenêtre PVC dégradée

porte intérieure bois : traces sur la porte 1 poigne à changer

mur entoilage peinture dégradé : traces sur les murs environ 25 m²

sol lino : présence d’impacts 12,3 m2

— chambre 3 :

appareillage électrique état d’usage : douille

porte intérieure bois dégradée

mur entoilage peinture dégradé : peinture 35 m² environ

revêtement plafond peinture dégradé : peinture environ 12 m2

sol lino dégradé : troué et déchiré

— chambre 4 :

prise électrique manquante

menuiserie dégradée

porte fenêtre PVC dégradée

porte intérieure bois dégradée : une ne ferme plus

mur entoilage peinture : dégradé marques sur les murs 28m2

sol lino dégradé : trous et présence d’impacts 10,84 m2

— cuisine :

appareillage électrique dégradé : fils apparents

meuble sous évier 120 dégradé : peinture dessus et porte non aligné et abîmée

porte intérieure bois une poignée manquante

réglette d’entrée d’air dégradée : une lame cassée

mur entoilage peinture dégradé : trous et tâches environ 20m2

mur faïence : carrelage posé sur du carrelage : pas de joint

plomberie sanitaire dégradé : évier dégradé traces de peintures

siphon évier dégradé : présence de scotch

revêtement de sol dégradé : barre de seuil se décolle

sol lino dégradé : trous et impacts 11,20 m2

— dégagement :

prise électrique arrachée

placard bois vétuste : plus de porte

porte palière bois dégradé : prévoir peinture

mur entoilage peinture : plusieurs trous et tâches sur les autres murs environ 55 m2

revêtement de sol dégradé

sol lino dégradé : impact sur 2,5 m2

— entrée :

interphone dégradé : un bouton cassé

placard bois dégradé : manque portes

revêtement de sol dégradé

sol lino dégradé

— salle de bain :

appareillage électrique dégradé : traces de brûlures sur applique câble pirate au-dessus de la porte

mur entoilage peinture : tâches et trous 20 m2

revêtement plafond dégradé : dégât des eaux 3,55 m²

bac à douche dégradé : pas d’arrivée d’eau, pas bac d’origine

sol lino dégradé différence avec la douche

— salle de séjour :

appareillage éclairage : plus de fils

prise électrique dégradée : 2 ne sont pas fixées au mur

menuiserie porte intérieure manquante

peintures papiers peints dégradés : trous et décollement 34m2

revêtement plafond dégradé : moulures polystyrène plus colle 17 m²

revêtement de sol barre de seuil se décolle

sol lino dégradé : impacts trous et déchirure

— WC :

cache ancien interrupteur cadre de porte arraché

porte intérieure bois dégradée : poignet à changer

mur papier peint dégradé : papier autocollant trou dans les murs 10 m²

sol lino dégradé : papier autocollant au sol.

L’état des lieux relève en outre des encombrants, un état de saleté et l’absence de remise des badges, des clés de boîte aux lettres, cave et logement.

L’ensemble de ces constatations est corroboré par le constat de commissaire de justice réalisé le 21 février 2023.

Le demandeur produit par ailleurs plusieurs factures :

— une facture relative à la peinture pour un montant de 4 172,92 € TTC dont 2 000,90 € à la charge du locataire ;

— une facture relative aux menuiseries extérieures pour un montant de 84,62 € TTC ;

— une facture relative aux menuiseries intérieures pour un montant de 1 103,36 € TTC ;

— une facture relative à la plomberie et aux sanitaires pour un montant de 2 084,94 € TTC ;

— une facture relative aux sols pour un montant de 1 721,65 € TTC ;

— une facture relative à l’enlèvement des encombrants pour un montant de 191,50 € TTC ;

— une facture relative au nettoyage de l’appartement pour un montant de 236,33 € TTC ;

— une facture nettoyage « spécifique, [U] » pour un montant de 17,79 € TTC ;

— une facture relative au remplacement d’un cylindre pour un montant de 110,41 € TTC ;

— une facture AHS pour un montant de 197,19 € TTC ;

Soit un total de 7 748,69 € TTC.

L’ensemble de ces factures sont justifiées compte tenu de l’état de l’appartement à la sortie des défendeurs à l’exception de la facture nettoyage « spécifique, [U] ».

Les défendeurs ont occupé le logement pendant 1 an.

M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] sont dès lors condamnés à verser au demandeur la somme de 6 067,99 € au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens y compris le coût du constat d’état d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice et les frais de notification dudit constat.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat une somme qu’il est équitable de fixer à 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] à payer à l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4 314,64 € (quatre mille trois cent quatorze euros et soixante-quatre centimes), au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de février 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] à payer à l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 6 067,99 € (six mille soixante-sept euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] à payer à l’OPH, [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat une indemnité de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M., [H], [B] et Mme, [I], [B] née, [A] aux entiers dépens y compris le coût du constat d’état d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice et les frais de notification dudit constat ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 mars 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,