TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00251 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C563

Le

Copie + Copie exécutoire LGDR

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

inscrit au RCS de [Localité 6] sous le numéro 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS, de la SCP LGDR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Mme [M] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 03 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 6], (Aisne), présidée par Vassilia LETTRE, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 avril 2019, la SCI DOREAU-DEPIERREUX, représentée par son mandataire l’agence immobilière sociale SOLIHA Normandie, a donné à bail à Mme [M] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 695 euros.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées au bailleur, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 17 février 2025 à Mme [M] [L] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.330,20 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, signifié à tiers présent à domicile, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ; ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique ; condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 3.644,24 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la somme de 2.330,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Mme [M] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail ou de la date d’effet de la clause résolutoire ; condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 17 février 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, comparant représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 7.475,89 euros (loyer du mois d’aout 2025 inclus).

Quant à Mme [M] [L], bien que régulièrement convoquée par exploit de commissaire de justice signifié à étude, elle n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 2 juin 2025 d’un diagnostic social et financier concernant la locataire. Il y est indiqué qu’elle vit au domicile avec ses quatre enfants, dont un mineur, qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer, qu’elle ne souhaite pas rester dans les lieux, qu’elle a déposé une demande de logement social et qu’un dossier de surendettement est envisagé. En outre, la locataire a expliqué à l’UTAS qu’un certificat de non décence du logement a été établi en mars 2024 et qu’un accord oral a été convenu pour une gratuité des loyers pendant le temps des travaux, qui ne sont pas terminés.

En annexe du diagnostic social et financier figure un compte-rendu de visite de l’appartement par la direction départementale des territoires, en date du 14 mars 2024 et à destination du maire de la commune, et qui constate des infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (notamment une panne intermédiaire fissurée, des installations électriques non sécurisées, la présence d’humidité et de moisissures, absence de ventilation et extracteur d’air non fonctionnel dans certaines pièces). Une mise en demeure du propriétaire est préconisée afin qu’il mette un terme à la situation. Est également annexée une fiche de visite « Habitat dégradé » du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du 8 mars 2024.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [M] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

Pendant le temps du délibéré, la juge des contentieux de la protection a demandé au demandeur de produire une note en délibéré afin, d’une part, d’expliquer pourquoi les échéances mensuelles sont variables sur le décompte actualisé, et d’autre part, de faire savoir à la juridiction si un accord amiable portant sur la gratuité des loyers pendant le temps de réalisation de travaux avait été conclu avec la locataire, ce que celle-ci a affirmé dans le cadre du diagnostic social et financier.

Par deux notes successives reçues au tribunal le 14 et le 19 novembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis le compte locataire complet, couvrant l’intégralité de la location. Elle a expliqué que sur le décompte actualisé produit à l’audience, les lignes comptables indiquées « échéance » indiquent le solde du loyer dû par la locataire après imputation de l’aide personnalisée au logement, et que le montant total du loyer figure dans la colonne « débit ». Elle indique qu’aucun accord oral de diminution du loyer n’a été conclu avec la locataire et que le propriétaire a réalisé des travaux d’un montant de 12.000 euros dont la locataire était satisfaite puisqu’elle a renoncé au congé qu’elle avait préalablement donné.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mai 2025, et que l’assignation en date du 22 mai 2025 a été dénoncée le 23 mai 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 octobre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la qualité à agir

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

À l’appui de sa demande, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 3 avril 2019 entre elle et le bailleur, ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 11 septembre 2025.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI DOREAU-DEPIERREUX, bailleur.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

A titre liminaire, il convient de préciser que s’il apparaît dans le diagnostic social et financier que Mme [M] [L] indique avoir passé un accord verbal avec le bailleur, au terme duquel elle ne devait pas payer de loyer pendant le temps de travaux entrepris par le bailleur dans le logement, elle ne comparait pas et ne produit donc aucune explication ni pièce afin de démontrer que les sommes demandées par le bailleur ne sont pas dues.

En outre, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’elle a réalisé des travaux dans l’appartement et que la variabilité du montant des échéances sur le décompte produit à l’audience est lié à la déduction du montant de l’aide personnalisée au logement directement perçue par le bailleur, et non à une réduction du montant du loyer comme le diagnostic social et financier pouvait le laisser penser.

Par exploit du 17 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Mme [M] [L] de s’acquitter de la somme de 2.330,20 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 12 mai 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 17 février 2025.

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [M] [L] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 17 février 2025.

Il ressort du décompte locataire complet et actualisé, produit par note en délibéré du 19 novembre 2025, que le montant actuel du loyer et des charges est de 748,33 euros par mois.

Par suite, Mme [M] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 748,33 euros à S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 17 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, au prorata temporis.

En outre, il ressort à la fois du décompte actualisé de la créance produit à l’audience et du compte locataire par note en délibéré, qu’à la date du 29 septembre 2025, Mme [M] [L] demeure redevable de la somme de 5.475,89 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’aout 2025 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

Mme [M] [L], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 septembre 2025, échéance d’aout 2025 incluse, Mme [M] [L] sera condamnée à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.475,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la somme de 2.330,20 euros et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [M] [L], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu de la vocation sociale et solidaire de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le la SCI VERON sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 17 février 2025 du bail conclu entre la la SCI DOREAU-DEPIERREUX et Mme [M] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE par conséquent à Mme [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 17 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 748,33 euros ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.475,89 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 septembre 2025, échéance d’aout 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la somme de 2.330,20 euros, et à compter du 24 novembre 2025 pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande formulée par la SCI DOREAU-DEPIERREUX au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [L] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ