TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE N° : 25/

AFFAIRE N° RG 24/00006 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4O7

Code NAC 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

Nous, Anne-Sophie MAIZA, Vice-Présidente, Juge au Tribunal judiciaire de CAEN, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

CONSERVATOIRE DU LITTORAL ET DES RIVAGES LACUSTRE

dont le siège social est sis [Adresse 13]

EN DEMANDE

Représenté par M. [V] [X] et Mme [U] [G]

ET

Monsieur [E] [Z]

né le 16 Novembre 1952 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 17]

[Localité 1]

Monsieur [V] [Z] ayant droit de [C] [Z], décédé

né le 31 Janvier 1987 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 5]

EN DEFENSE

Représentés par M^e Pierre BAUGAS, avocat au Barreau de CAEN, Case 7

S.C.E.A. DE LA PERROTTE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Représentée par M^e Pierre BAUGAS, avocat au Barreau de CAEN, Case 7

En présence de :

Monsieur [L] [I], évaluateur des finances publiques, désigné par M. l’Administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire au Gouvernement

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2025, le jugement a été prononcé le 06 Juin 2025, date annoncée à l’issue des débats.

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’arrêté préfectoral du 10 février 2017 déclarant d’utilité publique le projet d’acquisition de parcelles de l’espace naturel du marais de [Localité 18] sur le territoire des communes de [Localité 19] et de [Localité 9] en vue de sa conservation définitive et sa préservation au profit du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, tel que défini dans le dossier soumis à enquête publique ;

Vu l’arrêté préfectoral du 24 janvier 2022 prorogeant les effets de la déclaration d’utilité publique pour une durée de 5 ans ;

Vu l’ordonnance d’expropriation du 1er décembre 2022 ;

Vu la requête, le mémoire valant offre et ses pièces du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, enregistrés le 1er juillet 2024 ;

Vu l’ordonnance de transport sur les lieux du 9 septembre 2024 ;

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement du 24 octobre 2024 ;

Vu le mémoire de M. [E] [Z] et de M. [V] [Z], et l’intervention volontaire de la SCEA DE LA PERROTTE du 4 novembre 2024 ;

Vu le transport du 7 novembre 2024 ;

Vu le mémoire en réplique du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres du 5 décembre 2024 ;

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement du 7 janvier 2025 ;

Vu le mémoire récapitulatif de M. [E] [Z] et de M. [V] [Z], et de la SCEA DE LA PERROTTE du 9 janvier 2025 ;

Vu l’audience qui s’est tenue au Tribunal Judiciaire de Caen le 4 avril 2025 ;

La position des parties concluantes et du commissaire du gouvernement peut être résumée de la manière suivante, selon leurs écritures susvisées, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens,

Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres

Le [Adresse 12] demande au juge de l’expropriation de :

— Statuer sur l’existence d’un bail rural au profit de la SCEA DE LA PERROTTE ou renvoyer la SCEA DE LA PERROTTE à mieux se pourvoir.

— Fixer le total des indemnités à l’indivision [Z] au titre de l’expropriation des parcelles A [Cadastre 3] et A [Cadastre 4] sises sur le territoire de la commune de [Localité 9] de manière alternative :

* Si les parcelles sont libres de toute occupation, à la somme de 18.602 €,

* Si un bail rural est reconnu au profit de la SCEA DE LA PERROTTE :

— Fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux consorts [Z] à la somme de 14.051 €,

— Fixer l’indemnité d’éviction revenant à la SCEA DE LA PERROTTE à la somme de 14.447,44 €.

Le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnisation devant revenir à l’indivision [Z] au titre de l’indemnité principale à la somme de 17.457 euros en valeur libre, ou 13.093 € en valeur occupée dans l’hypothèse où il serait considéré qu’un bail rural est en cours sur les terres, et au titre de l’indemnité de remploi, à la somme de 2.746 € en valeur libre, ou 2.214 € en valeur occupée dans l’hypothèse où il serait considéré qu’un bail rural est en cours sur les terres.

S’agissant des indemnités dues éventuellement à la SCEA DE LA PERROTTE dans l’hypothèse où il serait judiciairement reconnu l’existence d’un bail rural à son profit, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnisation devant revenir à l’exploitant à une somme globale de 14.353 € (une indemnité pour perte de revenus d’exploitation de 12 639 € + une indemnité pour perte de fumures et arrières fumures de 1 714 €).

M. [E] [Z], M. [V] [Z] et la SCEA DE LA PERROTTE

M. [E] [Z], M. [V] [Z] et la SCEA DE LA PERROTTE demandent quant à eux au juge de l’expropriation de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et moyens,

— fixer à titre principal l’indemnité due par le Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres à M. [E] [Z] et M. [V] [Z] propriétaires des terrains sis à [Localité 9], cadastrés section A n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] à la somme de 20 250 €, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

* 17.500 € au titre de l’indemnité principale ;

* 2.750 au titre de l’indemnité de remploi ;

— fixer à titre principal l’indemnité due par le Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres à la SCEA DE LA PERROTTE exploitante des terrains sis à [Localité 9], cadastrés section A n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] à la somme de 15.744 €, se décomposant comme suit :

* 12.966 €, au titre de l’indemnité d’exploitation ;

* 2.750 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— nommer subsidiairement tel Expert qu’il plaira au Juge de l’Expropriation avec pour mission

d’évaluer les indemnités revenant tant aux propriétaires qu’à l’exploitante des biens litigieux ;

— condamner le Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres à verser à M. [E] [Z], M. [V] [Z] et la SCEA DE LA PERROTTE, unis d’intérêts, la somme de 4.000 €, incluant les frais d’expertise de l’Expert [N] d’un montant de 1.255,20 €, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, M. [E] [Z], M. [V] [Z] et la SCEA DE LA PERROTTE s’appuient sur un rapport d’expertise de M. [N], expert foncier et rural, diligenté par leurs soins.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : “Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

La juridiction doit procéder à l’évaluation du bien à la date de son jugement, en fonction de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance d’expropriation, à défaut du jugement d’indemnisation, étant précisé que son usage effectif, ainsi que ses critères de qualification pris en compte sont déterminés à la date de référence définie à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur la date de référence

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 5 août 2022 par la Commune de [Localité 19] fait mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados, les parcelles cadastrée section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sise à [Localité 9] étant situées dans une partie de l’Espace Naturel sensible du marais concerné par ce droit de préemption.

Le document d’urbanisme en vigueur est un PLU intercommunal approuvé le 22 décembre 2012 versé aux débats, les modifications intervenues depuis lors et produites sur la cause ne concernent pas les parcelles cadastrée section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Localité 9].

La date de référence sera alors fixée au 22 décembre 2012 ce qui n’est pas contesté.

Sur la qualification des parcelles

Au 22 décembre 2012, date de référence, les parcelles étaient situées sur un secteur compris dans la zone naturelle, laquelle est inconstructible, les seuls travaux autorisés étant ceux exclusivement nécessaires à la préservation des sites et des paysages, à l’accessibilité et à l’accueil du public et à l’entretien des réseaux existants.

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence, les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises à [Localité 9] étaient en usage effectif de prairie.

Sur la fixation des indemnités

Sur l’existence d’un bail rural

La SCEA DE LA PERROTTE revendique le bénéfice d’un bail rural sur les parcelles et réclame en conséquence une indemnité d’éviction et des indemnités accessoires. Elle verse plusieurs pièces au soutien de son allégation, notamment la preuve du paiement par ses soins de taxes foncières pour les deux parcelles objet de l’instance, et une attestation de la MSA certifiant que la SCEA DE LA PERROTTE est assujettie aux cotisation agricoles depuis le 30 décembre 2016 pour ces deux parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Localité 9].

Le conservatoire du littoral conteste l’existence d’un bail rural et considère que les pièces versées ne sont pas suffisantes à rapporter la preuve d’un tel bail.

L’article L311-8 du code de l’expropriation dispose que lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant d’indemnités et à l’application des articles L242-1 à L242-7, L 322-12, L423-3 et L423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.

En l’espèce, en l’absence de bail écrit et au regard de la contestation élevée par le conservatoire du littoral sur le bail rural revendiqué par la SCEA DE LA PERROTTE, il existe une contestation sérieuse sur ce point, la reconnaissance du bail rural revendiqué nécessitant l’appréciation par la juridiction des pièces versées au soutien de cette revendication, or il est constant que la reconnaissance de l’existence d’un bail rural constitue une compétence appartenant exclusivement au tribunal paritaire des baux ruraux.

Le juge de l’expropriation se déclarera dès lors incompétent pour statuer sur l’existence d’un bail rural au profit de la SCEA DE LA PERROTTE sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Localité 9], et renverra les parties à se pourvoir devant qui de droit.

En conséquence, en raison de cette contestation sérieuse au sens de l’article L311-8 du code de l’expropriation et conformément aux dispositions de l’article L 321-1 dudit code, aux termes duquel seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, il convient comme sollicité par le conservatoire du littoral et proposé par le commissaire de gouvernement de prévoir une fixation des indemnités en alternative, en fonction du caractère libre ou occupé des deux parcelles objets de l’instance.

Sur l’évaluation des parcelles expropriées

Il est apparu lors du transport sur les lieux, le 7 novembre 2024, qu’il s’agit de deux parcelles en nature d’herbage, bien entretenues et exploitées, des bovins sont présents sur la parcelle A [Cadastre 4]. Lors du transport, il était constaté que les parcelles n’étaient pas inondées.

Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison.

Le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres se prévaut de 5 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2019 et 2022 sur la commune de [Localité 8] de terrain en nature de prairie (avec gabion pour 3 d’entre eux), 4 terrains exploités ayant été vendu au prix de 0,41 € le m² après abattement de 20 % soit un prix en valeur libre de 0,55 € du m², et un terrain non exploité ayant été vendu au prix de 0,20 € le m². L’expropriant verse également un avis du pôle d’évaluation domaniale du 10 août 2016 appliquant aux parcelles concernées un prix de 0,55 € le m² en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement produit quant à lui 10 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2021 et 2024 sur les communes du littoral entre [Localité 10] et [Localité 14] sur une bande de 10 km à partir de la côte pour des terrains en nature de pré dont il ressort une valeur moyenne de 0,6 € du m².

Les consorts [Z] versent un rapport d’expertise établi par M. [N], expert foncier et rural, dans lequel ce dernier évoque 3 termes de comparaison relativement anciens, deux datant de 2019 et un de 2021, dont il n’est pas versé les actes et pour lesquels il ressort une moyenne de prix d’un montant de 0,483 € du m² en valeur occupée. L’expert se base en outre sur une décision du 29 juillet 2024 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles dans le pays d'[Localité 6], au terme de laquelle la moyenne des terres agricoles dans le Pays d'[Localité 6], toutes natures confondues, se sont vendues au prix de 7.030 €/ha. Il évoque enfin une augmentation du prix des terres de 3 à 5 % /an pour arrêter son évaluation à 6.000 € /ha en valeur occupée.

Sur ce

A titre liminaire, il sera relevé que le conservatoire du littoral ne sollicite nullement que le rapport d’expertise établi par M. [N] soit écarté des débats, l’expropriant refusant simplement d’en supporter la charge dans les dépens.

S’agissant des termes de comparaison produits par les parties, force est de constater que les termes revendiqués par le conservatoire de l’espace littoral et cités dans l’expertise de M. [N] sont relativement anciens, les termes les plus récents sont ceux mentionnés par le commissaire du gouvernement dont la valeur moyenne est de 5.563 € par hectares en valeur libre.

La décision du 29 juillet 2024 visée dans l’expertise de M. [N] ne saurait être prise en compte pour évaluer les terres objets de la présente instance en ce qu’elle concerne l’ensemble des terres du pays d'[Localité 6] qui se classent en plusieurs catégories présentant des valeurs parfois très différentes, et ce quand bien même les parcelles litigieuses sont “relativement saines” comme l’indique l’expert. La simple allégation, très générale, d’une augmentation générale de 3 à 5 % /an du prix des terres agricole, apparaît également insuffisante à modifier de manière significative le prix ressortant des termes de comparaison versés par les parties dont la moyenne la plus haute est de 5.563 € par hectares en valeur libre.

Afin de tenir compte du caractère très sain des terres du marais de [Localité 7], tel que relevé par l’expert, la valeur moyenne des terres sera arrondie à la valeur de 6.000 € par hectare en valeur libre, conformément aux préconisations du commissaire du Gouvernement.

Sur les indemnités dues au consorts [Z]

* l’indemnité principale

En conclusion, il convient de fixer l’indemnité de dépossession en alternative comme suit:

— si le bail rural est judiciairement reconnu :

29.095 m² x 0,60 euros/m² = 17.457 euros en valeur libre

— si le bail rural n’est pas judiciairement reconnu

17.457 euros x 0,75 = 13.093 euros en valeur occupée

* l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, soit 20 % de l’indemnité principale pour une indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% pour les 10 000€ suivants et 10% pour la somme restante, soit en alternative:

— si le bail rural est judiciairement reconnu : 2.746 €

— si le bail rural n’est pas judiciairement reconnu : 2.214 €

Sur les indemnités dues à la SCEA DE LA PERROTTE dans l’hypothèse où bail rural serait judiciairement reconnu

* l’indemnité principale d’éviction :

Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice résultant de la diminution d’activité agricole compte tenu de l’amputation de superficies.

Les parties ne contestent pas que cette indemnité peut être calculée comme suit : marge brute de l’exploitation par hectare x superficie x nombre d’années nécessaires pour retrouver une situation équivalente à la situation avant l’expropriation.

Le conservatoire du littoral et la SCEA DE LA PERROTTE sont d’accord pour voir fixer les marges brutes forfaitaire à un montant de 763 €/ha/an pour les terres en 3ème catégorie ( parcelle A29 ) et à un montant de 725 €/ha/an pour les terres en 4ème catégorie ( parcelle A542 ) , ce pour une durée de 6 ans.

L’indemnité d’éviction sera donc égale à la somme arrondie de 12.967 € calculée comme suit :

(1.3545 ha x 6 ans x 763 €/ha = 6.202,26 €) + (1.555 ha x 6 ans x 725 €/ha = 6.764,25 €)

Dans l’hypothèse où le bail rural ne serait pas judiciairement reconnu, cette indemnité ne serait pas dûe, et sera alors fixée en alternative à 0 €.

* l’indemnité pour perte de fumure et arrière fumures :

Le montant du forfait pour fumures et arrière fumures s’élève à 509 €/ha selon le barème non contesté par les parties.

Eu égard à la superficie concernée, l’indemnité pour perte de fumure et arrière fumures sera fixée à 1.480,94 €, arrondi à 1.481 €.

Dans l’hypothèse où le bail rural ne serait pas judiciairement reconnu, cette indemnité ne serait pas dûe, et sera alors fixée en alternative à 0 €.

* l’indemnité pour déséquilibre d’exploitation

La SCEA DE LA PERROTTE fait valoir qu’en application du chapitre 3.2.2 du protocole, une indemnité pour déséquilibre d’exploitation est attribuée en fonction du pourcentage de l’emprise par rapport à la surface initiale d’exploitation.

Le conservatoire du littoral ne conteste pas que ce protocole, nullement versé aux débats, prévoient une indemnité pour déséquilibre d’exploitation correspondant à une majoration de 10 % de l’indemnité d’éviction si la surface dont est privé l’exploitant du fait de l’expropriation représente de 5 à 10 % de l’exploitation totale. En revanche l’expropriant considère qu’il n’est pas justifié de la taille de l’exploitation ce qui empêche de faire droit à cette demande indemnitaire.

La SCEA DE LA PERROTTE verse toutefois aux débats son relevé MSA dont il ressort qu’elle exploite une surface de 56,5332 ha. L’emprise de la surface expropriée ( 2,9095 ha) représente alors 5,15 % de la totalité de l’exploitation.

Une indemnité pour déséquilibre d’exploitation est alors due, et elle sera fixée à un montant de 12.967 € x 10% = 1.296,7 €, arrondi à 1.297 €.

Dans l’hypothèse où le bail rural ne serait pas judiciairement reconnu, cette indemnité ne serait pas dûe, et sera alors fixée en alternative à 0 €.

Sur les autres demandes

Partie succombante, le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres supportera la charge des dépens lesquels comprendront la moitié du coût de l’expertise de M. [N] soit une somme de 627,60 euros.

Le [Adresse 11] devra en outre verser à M. [E] [Z] et M. [V] [Z] et la SCEA DE LA PERROTTE, unis d’intérêts, une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur la demande de reconnaissance d’un bail rural ;

RENVOIE les parties à se pourvoir devant qui de droit de ce chef ;

FIXE l’indemnité de dépossession dues par le [Adresse 12] à M. [E] [Z] et M. [V] [Z] en alternative en application de l’article L311-18 du code de l’expropriation ;

FIXE l’indemnité totale de dépossession dues par le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres à M. [E] [Z] et M. [V] [Z] au titre de l’emprise expropriée cadastrée section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Localité 9] comme suit :

— si le bail rural est judiciairement reconnu : 20.203 euros ( VINGT MILLE DEUX CENT TROIS EUROS) ;

— si le bail rural n’est pas judiciairement reconnu : 15.307 euros ( QUINZE MILLE TROIS CENT SEPT EUROS) ;

FIXE les indemnités dues par [Adresse 12] dues à la SCEA DE LA PERROTTE au titre de son éviction de l’emprise expropriée en alternative en application de l’article L311-18 du code de l’expropriation ;

FIXE comme suit les indemnités dues par [Adresse 12] dues à la SCEA DE LA PERROTTE au titre de son éviction de l’emprise expropriée cadastrée section A A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Localité 9] :

— si le bail rural est judiciairement reconnu

* indemnité d’éviction : 12.967 € (DOUZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE SEPT EUROS),

* indemnité pour perte de fumures et arrières fumures : 1.481 € (MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT UN EUROS),

* indemnité pour déséquilibre d’exploitation 1.297 € (MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS),

— si le bail rural n’est pas judiciairement reconnu :

* indemnité d’éviction : 0 €

* indemnité pour perte de fumures et arrières fumures : 0 €

* indemnité pour déséquilibre d’exploitation 0 €.

CONDAMNE le [Adresse 11] à verser à M. [E] [Z] et M. [V] [Z] et la SCEA DE LA PERROTTE, unis d’intérêts, une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le [Adresse 11] supportera seul les dépens lesquels comprendront la moitié du coût de l’expertise de M. [N] soit une somme de 627,60 euros.

Le présent jugement a été signé par Madame Anne Sophie MAIZA, Vice-Présidente, et par Madame Séverine HOURNON, greffière, présente lors de sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

S. HOURNON A-S. MAIZA