TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01686 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PC

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 juin 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic SASU SYNDIC ONE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège est sis [Adresse 5],

représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [X] [I] [L]

né le 15 Octobre 1964 à [Localité 2] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 6] (HAUT-RHIN)

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026 et signé par Nadia LARHIARI, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [X] [I] [L] est propriétaire des lots n°3, 9, 10 et 14 au sein de la copropriété située au [Adresse 7] à [Localité 3].

Le 04 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la SASU SYNDIC ONE, a fait assigner M. [W] [X] [I] [L] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Recevoir son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes :

5 455,56 euros au titre des charges impayées arrêtées au 26 février 2024 (appel de fonds – charges courantes du 1er janvier 2024 inclus), 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 553 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 28 décembre 2020, date de la mise en demeure,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 septembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Par mention au dossier en date du 15 mai 2025, il a été ordonné la réouverture des débats aux fins d’obtenir la production d’un extrait de copie du livre foncier.

L’affaire a alors été rappelée à l’audience du 09 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 10 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il expose que M. [W] [X] [I] [L] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, il invoque les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété les manquements systématiques à l’obligation de payer occasionnant un préjudice financier distinct du simple retard de paiement.

Cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice, M. [W] [X] [I] [L] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 09 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En application de l’article 14-1 de la même loi, les propriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] verse aux débats :

— Un justificatif de propriété attestant de ce que M. [W] [X] [I] [L] est propriétaire des lots n°3, 9, 10 et 14 situés au [Adresse 7] à [Localité 3],

— Un décompte daté du 26 février 2024, ainsi qu’un relevé de compte détaillé,

— Les appels de fonds,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 mai 2018, 27 mai 2019, 31 août 2020, 13 novembre 2021, 27 juin 2022, 13 juin 2023 et 30 juin 2024 et ayant approuvé les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] justifie ainsi que M. [W] [X] [I] [L] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 455,56 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] [X] [I] [L] au paiement de la somme de 5 455,56 euros au titre des charges dues à la date du 26 février 2024, provisions de charges pour la période courant du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [W] [X] [I] [L], la seule

somme de 175 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaire au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [W] [X] [I] [L] sera condamné à payer la somme de 175 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [X] [I] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 800 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [X] [I] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la SASU SYNDIC ONE, la somme de 5 455,56 euros (cinq mille quatre cent cinquante-cinq euros et cinquante-six centimes) au titre des charges dues à la date du 26 février 2024, provisions de charges pour la période courant du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [X] [I] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la SASU SYNDIC ONE, la somme de 175 euros (cent soixante-quinze euros), au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la SASU SYNDIC ONE, de sa demande en dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] [X] [I] [L] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la SASU SYNDIC ONE, la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [X] [I] [L] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 juin 2026, par Nadia LARHIARI, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,