Jugement du : 09 Décembre 2024

N° RG n° N° RG 23/00374 – N° Portalis DBZE-W-B7H-I2YX

Minute n° 24/00188

TRIBUNAL JUDICIAIRE de NANCY

POLE CIVIL – SECTION 8

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [G] [H]

née le 19 Septembre 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Claude BOURGAUX, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 01

DEFENDEUR :

Madame [D] [T]

née le 04 Juin 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 16

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vice Présidente : Madame RAIMONDEAU,

Greffiere : Madame RICHARD,

DEBATS :

Audience publique du : 09 Septembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le

Copie simple délivrée le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 27 janvier 2023, Madame [G] [H], en qualité de vendeur, et Madame [D] [T], en sa qualité d’acquéreur, ont signé une promesse de vente portant sur un appartement dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un prix de 81 585 euros.

La promesse de vente prévoyait que la réitération de l’acte serait soumise à l’accomplissement de conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt par l’acquéreur et la libération de l’appartement pour la date de la réitération de la vente par acte authentique.

La vente devait intervenir au plus tard le 25 avril 2023.

Madame [G] [H] n’ayant pas réitéré la promesse de vente, une mise en demeure, ainsi qu’une relance lui étaient adressées par courriers des 3 mai et 15 juin 2023, de régulariser l’acte définitif, de notifier l’obtention ou la non-obtention du prêt, précisant que le cas échéant, elle serait redevable d’une indemnité de 8 100 euros.

Par courriel du 26 juin 2023, Madame [D] [T], par l’intermédiaire de son conseil, transmettait des attestations de refus de concours bancaire et refusait la demande d’indemnisation.

Par courrier officiel du 21 juillet 2023, Madame [G] [H], par l’intermédiaire de son conseil, réitérait sa demande de paiement de l’indemnité de 8 100 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, Madame [G] [H] a fait assigner Madame [D] [T] devant la présente juridiction aux fins notamment de condamnation à lui payer la somme de 8 100 euros au titre de la clause pénale.

Au dernier état de la procédure, par conclusions en réplique n°3 datées du 5 août 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [G] [H] sollicite du Tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner Madame [D] [T] à devoir payer à Madame [G] [H] la somme de 8 100 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023, et à devoir lui payer une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de la procédure,débouter Madame [D] [T] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires.

Au dernier état de la procédure, par conclusions récapitulatives en défense n°2 datées du 29 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [D] [T] sollicite du Tribunal de voir :

à titre principal

dire et juger que le compromis de vente signé le 13 janvier 2023 est caduc,subsidiairement,

prononcer la nullité du compromis de vente signé le 13 janvier 2023,en tout état de cause,

débouter Madame [G] [H] de l’ensemble de ses demandes,la condamner à verser à Madame [D] [T] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,à titre infiniment subsidiaire,

réduire à un euro le montant de la clause pénale.

L’affaire a été évoquée en dernier lieu à l’audience du 9 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées, ont déposé leurs dossiers de plaidoirie et se sont référées à leurs dernières écritures.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-6 du même code prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La promesse de vente prévoit (page 17) en cas de non réitération une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, la somme de 8100 euros.

À titre liminaire, il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], objet du litige, a été vendu.

Madame [G] [H] demande la condamnation de Madame [D] [T] à lui payer la somme de 8 100 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente, faisant valoir que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée avoir été accomplie, la défenderesse ayant empêché son accomplissement. Elle soutient également avoir accompli son devoir d’information sur l’existence de problèmes de voisinage et souligne que le montant de la clause pénale n’est pas excessif.

Madame [D] [T] conclut au rejet de la demande de paiement de la clause pénale, faisant valoir, à titre principal, la caducité du compromis et à titre subsidiaire, la nullité du compromis.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la réduction de la clause pénale à un euro.

A) Sur la demande de caducité du compromis de vente

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente en date du 27 janvier 2023 prévoit en ses pages 14 et 15 une condition suspensive d’octroi d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 77 185 euros sur une durée de 25 ans au taux maximum de 3,2 % auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banque et à en justifier dans un délai maximum de 12 jours à compter du dépôt de la demande.

Le compromis prévoit également (page 15) que : « l’ACQUEREUR s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai LE VENDEUR, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. ».

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise au vendeur ou au notaire dans les délais prévus par le compromis de vente de sorte que ce dernier est caduc.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute de l’acquéreur.

Il appartient dès lors à Madame [D] [T] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

En l’espèce sont produites aux débats plusieurs attestations de refus de prêts pour l’acquisition du bien litigieux :

Par la SA CRÉDIT LYONNAIS :une lettre datée du 25 avril 2023 portant refus d’un prêt d’un montant de 80 925,01 euros sur une durée de 300 mois,une lettre datée du 5 mai 2023 portant refus d’un prêt d’un montant de 80 115,23 euros sur une durée de 300 mois,une lettre datée du 5 mai 2023 portant refus d’un prêt d’un montant de 77 185 euros sur une durée de 300 mois.Il convient de relever que les deux premières attestations portent sur un montant supérieur aux dispositions prévues par le compromis de vente et ne mentionnent pas le taux d’emprunt sollicité. Il apparaît également surprenant que deux attestations datées du même jour portent sur deux montants différents pour l’acquisition d’un même bien immobilier, la défenderesse n’ayant produit aucune copie de demande de prêt ayant donné lieu ensuite aux refus.

Par la SA CAISSE D’ÉPARGNE :une lettre émise le 6 juin 2023 pour un refus de prêt d’un montant de 81 585 euros. Si la défenderesse produit des correspondances avec la banque, justifiant qu’elle a fait une demande de prêt, force est de constater que la lettre de refus porte sur un montant supérieur aux dispositions prévues par le compromis de vente et ne mentionne, ni la durée, ni le taux d’emprunt sollicité.

Or, ces éléments (montant, durée, taux) constituent des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans le compromis susvisé, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité.

Dans ces conditions, Madame [D] [T] ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombait pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réitérée de son fait.

La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

B) Sur la demande de nullité du compromis de vente

L’article 1112-1 du code civil dispose « que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Pour que l’obligation d’information soit due par l’une des parties à l’autre trois conditions cumulatives doivent être réunies : la connaissance de l’information par le vendeur débiteur de l’obligation, l’ignorance de l’information par l’acquéreur, créancier de l’obligation d’information, le caractère déterminant de l’information pour le consentement.

Suivant l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Il est constant que la tranquillité et la sécurité d’un logement projeté d’être acquis sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier.

Il n’est pas contesté par Madame [G] [H] que l’annonce rédigée par cette dernière pour la vente de son bien immobilier présentait le logement comme un « appartement 4 pièces au calme ».

Il résulte également de ses propres écritures que l’information relative à des nuisances de voisinage n’est pas communiquée dans l’annonce. Toutefois, elle soutient qu’elle est révélée ultérieurement aux personnes intéressées par l’appartement et souhaitant le visiter.

Si Madame [G] [H] allègue n’avoir pas caché cette information à Madame [D] [T], elle ne rapporte pas la preuve de lui avoir communiquée cette information, y compris par tout moyen, préalablement avant la signature du compromis de vente, ce dernier document étant taisant sur ce sujet.

Au contraire, Madame [D] [T] verse aux débats :

une pétition contre les tapages diurnes et nocturnes, ainsi que le dépôt de déchet, datée du 15 juin 2022 et signés par les locataires et propriétaires, dont Madame [G] [H],un courrier du 29 juin 2022 du maire de [Localité 6] adressé au Préfet de Meurthe-et-Moselle relatif à un problème de voisinage provenant des locataires d’un appartement situé au 4? étage de l’immeuble situé [Adresse 1],un courrier de réponse du Préfet de Meurthe-et-Moselle daté du 11 juillet 2022 indiquant avoir pris en compte ce signalement,un échange de SMS entre la défenderesse et une personne se présentant comme le nouvel acquéreur du logement litigieux, cette dernière faisant part d’un problème de voisinage et d’une procédure en cours.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [G] [H] a manqué à son devoir d’information en ne communiquant à Madame [D] [T] sur les nuisances et désagréments provoqués par le voisinage alors que le logement était présenté comme calme.

L’erreur sur telle qualité essentielle du bien vendu constitue un vice de consentement de nature à entraîner la nullité du compromis de vente.

Dès lors, la demande de Madame [G] [H] à se prévaloir de la clause pénale sera rejetée. Il y a lieu de la débouter de sa demande de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [H], partie qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la situation économique des parties justifie de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de NANCY, statuant publiquement par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [G] [H] de sa demande de la somme de 8 100 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 27 janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024 par Madame Dominique RAIMONDEAU, vice-présidente, assistée de Madame Léa RICHARD, greffière.

La greffière La vice-présidente