Jugement du : 10 Juin 2025

N° RG n° N° RG 22/00422 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IMW4

Minute n° 25-110

TRIBUNAL JUDICIAIRE de NANCY

POLE CIVIL – SECTION 9

JUGEMENT DU : 10 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [N]

né le 02 Avril 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [N] NEE [S]

née le 10 Décembre 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 081

DEFENDEUR :

Maître [M] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame JEANJAQUET,

Greffiere : Madame RICHARD aux débats

ff Greffiere : Madame COSTANTINI au délibéré

DEBATS :

Audience publique du : 10 Mars 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en dernier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le

Copie simple délivrée le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 mars 2020, reçu par Maître [M] [R], notaire à [Localité 6] (Meurthe-et-Moselle), M. [P] [N] et Mme [T] [S] épouse [N] (ci-après dénommés les époux [N]) ont ainsi acquis un appartement dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], moyennant le prix de 164 000 euros, constituant les lots n° 588 et 651 de la copropriété.

Il est stipulé à cet acte une clause prévoyant le versement aux acquéreurs, par prélèvement sur le prix de vente, de la somme de 1 516,20 euros correspondant à leur quote-part dans des travaux de ravalement de façades votés par le syndicat des copropriétaires mais non encore appelés.

Le syndic des copropriétaires a formé opposition au prix de vente, et la somme de 1 481,66 euros lui a été versé par Maître [M] [R] le 17 mars 2020.

Estimant que la somme de 1 481,66 euros aurait dû être supportée par le vendeur, les époux [N] ont, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022 et après échec d’une tentative préalable de conciliation, fait assigner Maître [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’engagement de sa responsabilité délictuelle et de condamnation au paiement de la somme de 1 516,20 euros stipulée à l’acte de vente qui ne leur a jamais été réglée par Maître [M] [R], 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette date, les époux [N], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes initiales. Ils ont affirmé que Maître [M] [R] avait engagé sa responsabilité, d’une part, en ayant réglé sur le prix de vente au syndic des copropriétaires la somme de 1 481,66 euros et, d’autre part, en ne leur ayant pas réglé, comme cela était pourtant prévu à l’acte authentique de vente, la somme de 1 516,20 euros.

En réplique, Maître [M] [R], représenté par son conseil, a sollicité oralement le bénéfice de ses dernières conclusions datées du 19 juin 2024. Il a reconnu être redevable envers les époux [N] de la somme de 737,78 euros et ne s’est pas opposé à son versement, sollicitant pour le surplus le rejet des demandes des époux [N].

Il n’a pas contesté que les travaux de ravalement de la façade devaient être supporté par le vendeur à hauteur de 1 516,20 euros. Toutefois, il a indiqué que les acquéreurs étaient redevables envers le syndic du prorata de la taxe foncières ainsi que des charges et du fonds de travaux pour un montant de 778,42 euros devant être déduit de la somme de 1 516,20 euros. Il a conclu que le solde en faveur des époux [N] ne s’élevait pas à 1 516,20 euros mais à 737,78 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité délictuelle du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour être engagée, la responsabilité délictuelle nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Sur la faute de Maître [M] [R]

Conformément à l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1o Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2o Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3o Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

En outre, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les frais d’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur.

Il résulte de ces textes que l’acquéreur supporte les charges de copropriété ainsi que le coût des travaux votés à compter du jour de l’entrée en jouissance et qu’à l’inverse, le vendeur doit supporter le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés avant l’entrée en jouissance des acquéreurs ainsi que les frais d’établissement de l’état daté.

En l’espèce, il est constant que des travaux de ravalement des façades ont été votés avant l’entrée en jouissance des époux [N], et que ceux-ci devaient être entièrement supportés par le vendeur et non par les acquéreurs conformément aux textes susvisés.

Il est également acquis qu’à l’occasion de la vente intervenue le 13 mars 2020, le syndic des copropriétaires de l’immeuble a formé opposition et que la somme de 1 481,66 euros a été prélevé par Maître [M] [R] sur le prix de vente afin de désintéresser le syndic. Il n’est pas contesté que cette somme correspond, d’une part, aux coûts des états datés pour un montant de 720 euros ainsi qu’aux appels de fonds pour les travaux de ravalement de façade.

Il est expressément stipulé dans l’acte authentique du 13 mars 2020 reçu par Maître [M] [R], en page 28, sous l’intitulé « Règlement effectué entre les parties des travaux votés et non appelés en tout ou partie » que : « le VENDEUR a versé à l’instant même, par la comptabilité du notaire soussigné et par prélèvement sur le prix de vente, à l’ACQUEREUR qui le reconnaît et en consent quittance, la somme de mille cinq cent seize euros et vingt centimes (1 516,20 eur) correspondant à sa quote-part dans les travaux votés mais non encore appelés (en tout ou partie) afin que l’ACQUEREUR puisse faire face aux appels de fonds à venir, conformément aux indications fournies par le syndic dans l’état susvisé. Etant ici précisé que ces travaux concernent les travaux de ravalement des façades ».

Toutefois, il est acquis que la somme de 1 516,20 euros n’a jamais été versé par Maître [M] [R] aux époux [N].

Les époux [N] versent aux débats l’historique de leur compte de charges de copropriété depuis l’acquisition de l’appartement démontrant qu’ils ont versé au syndic une somme totale de 1 522,10 euros au titre des travaux de ravalement des façades (débits de 216,60 euros les 23 mars, 1er juillet, 1er octobre et 1er novembre 2020 ainsi que les 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2021).

Il en résulte que les époux [N] ont réglé au syndic la somme de 1 522,10 euros alors que celle-ci aurait dû être supportée par le vendeur au titre des travaux de ravalement des façades, et qu’ils n’ont jamais été remboursé malgré les stipulations de l’acte authentique ainsi que les dispositions légales.

Maître [M] [R], en tant que rédacteur de l’acte, était tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité. En s’abstenant de verser aux époux [N] la somme de 1 516,20 euros, comme cela était pourtant expressément prévu à l’acte authentique, le notaire a commis une faute l’obligeant à réparer le préjudice qui en est résulté tel qu’il sera examiné ci-après.

Sur les préjudices des époux [N]

S’agissant du quantum du préjudice, les dommages causés aux époux [N] peuvent être évalués à la somme de 2 022,10 euros se décomposant comme suit :

1 522,10 euros en réparation de leur préjudice financier, correspondant à la somme réglée à tort par les acquéreurs en lieu et place du vendeur selon décompte de charges de copropriété du 26 juillet 2021, 500 euros en réparation de leur préjudice moral compte tenu des nombreuses démarches réalisées dès le 11 mai 2021, ainsi qu’en témoignent les nombreux courriers adressés au notaire ainsi qu’au syndic sans que la situation ne soit régularisée, du temps passé à suivre cette affaire et des tracas de la procédure judiciaire.

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Il ressort des développements qui précèdent qu’il convient de condamner Maître [M] [R] à régler aux époux [N] la somme de 2 022,10 euros à titre de dommages-intérêts. En application de l’article 1231-7 du code civil, ces indemnités porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Maître [M] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Maître [M] [R] à payer aux époux [N] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Maître [M] [R], notaire, à payer à M. [P] [N] et Mme [T] [S] épouse [N] la somme de 2 022,10 euros à titre de dommages-intérêts, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Maître [M] [R], notaire, à payer à M. [P] [N] et Mme [T] [S] épouse [N] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [M] [R], notaire, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 10 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE