MINUTE N° : 25/230

DOSSIER N° : N° RG 23/02043 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IUXQ

JUGEMENT DU : 02 Juin 2025

AFFAIRE : [G] [R], [L] [D] épouse [R] C/ [E] [J] VEUVE [Z], [B] [Z] épouse [I], [N] [Z], [H] [F], [M] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : [G] HUMBERT, 1er Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sabine GASTON, Juge

Madame Mathilde BARCAT, Juge

GREFFIER : M. William PIERRON, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [R] né le 26 Juillet 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Claude BOURGAUX, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 01

DEFENDEURS

Madame [E] [J] VEUVE [Z] née le 26 Janvier 1937 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Madame [B] [Z] tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [F]

née le 10 Avril 1957 à [Localité 7] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [Z] né le 07 Juillet 1960 à [Localité 7] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [H] [F] né le 17 Mars 2022 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [F] née le 18 Mai 2004 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

tous représentés par Maître Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 170

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Clôture prononcée le : 18 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le président : 17 mars 2025

Jugement par mise à disposition au greffe le : 02 Juin 2025

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le:

Copie+grosse+retour dossier : M^e Claude BOURGAUX

Copie+ retour dossier : M^e Serge DUPIED

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous-seing-privé en date du 13 mars 2020, Madame [E] [J] veuve [Z] et les héritiers de son défunt mari, Madame [B] [Z] épouse [I], Monsieur [N] [Z], Monsieur [H] [F], Mademoiselle [M] [F] et Mademoiselle [P] [F], mineures représentées par Madame [B] [I], agissant en qualité de tutrice, ci après dénommés les consorts [Z], ont, en qualité de vendeurs, conclu un compromis de vente avec Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R], ci après dénommés les époux [R], acquéreurs, portant sur une maison d’habitation située à [Adresse 11], moyennant le prix de 185 000 € .

L’acte authentique de réitération de la vente aurait été reçu le 18 mai 2020 par Maître [W] [C], notaire à [Localité 10].

Ayant constaté au cours de l’été 2020 une fissuration du haut en bas de la façade du bâtiment accolé à l’habitation principale, puis d’importantes fissurations de ce mur de façade à l’intérieur de l’immeuble laissant apparaître le jour, les époux [R] ont contacté les vendeurs pour connaître l’entreprise ayant réalisé les travaux de recrépissage de façade avant la signature du compromis de vente.

Ils ont alors appris que l’entreprise [S] avait procédé à ces travaux selon facture en date du 12 mars 2020, laquelle comportait la réserve suivante : « travaux réalisés sans aucune garantie car il faudrait faire une étude des sols pour consulter les fondations et un rehaussement si nécessaire comme indiqué sur le devis ».

Par courrier du 2 février 2021, l’assureur des époux [R] a fait part à Madame [J] veuve [Z] de l’engagement de sa responsabilité suite à la réapparition des fissures, faute d’avoir communiqué la facture du 12 mars 2020 aux acquéreurs avant la signature de la vente.

Une expertise amiable contradictoire a été diligentée le 7 juin 2021 par l’assureur des époux [R], ayant donné lieu à l’établissement d’un rapport technique du 24 juin 2021, ainsi que d’un rapport technique du 30 septembre 2021 établi par l’expert de l’assureur des vendeurs. Une nouvelle réclamation a été adressée à Madame [E] veuve [Z] le 28 juin 2021.

Une nouvelle expertise amiable contradictoire, diligentée à la demande de l’assureur des époux [R], a donné lieu à l’établissement d’un deuxième rapport technique du 3 novembre 2021, concluant à une reprise des désordres pour un coût allant de 10 000 à 60 000 € TTC, en fonction du degré de stabilisation des désordres.

Les époux [R] ont sollicité en référé l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, et par une ordonnance du 7 juin 2022, Monsieur [V] a été désigné en qualité d’expert.

Ce dernier a déposé son rapport à une date non déterminée.

Par actes de commissaires de justice du 3 juillet 2023 , les époux [R] ont assigné devant le présent tribunal les consort [Z] en responsabilité et aux fins de voir ordonner une nouvelle mesure d’expertise judiciaire et de leur allouer une provision.

Par dernières conclusions notifiées le 16 avril 2024 , les époux [R] demandent au tribunal de :

vu les dispositions combinées des articles 1104, 1112 -1, 1137, 1217 et suivants du Code civil,

– déclarer les consort [Z] entièrement responsable de la dissimulation des réserves qui avaient été exprimées sur le devis du 21 janvier 2020 par l’entreprise [S] et qui exprimaient qu’une garantie des travaux dont la réalisation lui avait été demandée nécessitait de faire une étude pour consulter les fondations,

– avant dire droit, instituer une nouvelle mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer les travaux de remise en état nécessités par les désordres,

– dès à présent, condamner in solidum les consort [Z] à payer aux époux [R] une indemnité provisionnelle de 10 000 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice, ainsi que la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum les consort [Z] aux dépens incluant ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [V],

– débouter les consort [Z] de toutes leurs demandes contraires.

Par dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024 , les consort [Z] demandent au tribunal de :

vu l’article 1240 du Code civil,

– débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner in solidum les époux [R] à payer à Madame [E] [J] veuve [Z] une indemnité de 3000 €, et à chacun des autres consorts [Z] une indemnité de 500 €, pour procédure abusive,

– condamner in solidum les époux [R] à payer aux consorts [Z] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 novembre 2024 , puis mise en délibéré.

MOTIFS DU JUGEMENT

Attendu qu’il y a lieu à titre liminaire de relever que l’acte authentique de vente n’est pas versé aux débats, seul un modèle d’acte, non daté étant produit ;

Que néanmoins, toutes les parties au litige reconnaissent qu’un tel acte a effectivement été reçu par Maître [W] [C], notaire à [Localité 10], en date du 18 mai 2020 ;

Que dès lors, s’il ne peut que déplorer que l’acte ne soit pas produit aux débats, le tribunal retient néanmoins l’existence de cet acte en date du 18 mai 2020 ;

Attendu qu’il y a lieu également de relever que les époux [R] ont délivré leur assignation, notamment à Madame [B] [I] en qualité de représentante légale de son fils mineur [A] [F], alors que selon le compromis de vente du 13 mars 2020 et selon le modèle d’acte de vente produit aux débats, le coïndivisaire en question est Mademoiselle [P] [K] [O] [F] ;

Qu’il y a lieu d’ajouter que les conclusions des défendeurs sont notamment prises au nom de Madame [B] [Z], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille, Mademoiselle [P] [F] ;

Attendu que les défendeurs n’ont pas soulevé le problème d’identification des personnes assignées ;

Attendu qu’il y a lieu dès lors de considérer que c’est en raison d’une erreur purement matérielle que l’assignation mentionne comme défendeur Madame [B] [I] en qualité de représentante légale de son fils mineur [A] [F], au lieu de mentionner Madame [B] [I] en qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [F] ;

Sur la responsabilité des consort [Z]

Attendu que les époux [R] reprochent aux consorts [Z] un manquement par ces derniers à leur obligation de négocier de bonne foi et plus précisément un manquement à leur devoir d’information, pour ne leur avoir communiqué ni le devis du 21 janvier 2020, ni la facture du 12 mars 2020 de l’entreprise [S], mentionnant l’absence de toute garantie des travaux de façade réalisés;

Attendu que les époux [R] exposent :

— que lors des premières visites de l’immeuble, ils avaient constaté la présence de tâches grises masquant des fissurations sur la façade du bâtiment accolé à l’habitation principale, qu’il avait été convenu avec les vendeurs que ces derniers feraient procéder à des travaux de reprise de la fissure par un professionnel avant la vente, et qu’au jour de la signature du compromis, le 13 mars 2020, la façade apparaissait avec un crépi en parfait état, dénuée de tous désordres ;

— que durant l’été 2020, une grande fissure de haut en bas est réapparue sur la façade, et que d’importantes fissurations sont également apparues à l’intérieur de l’immeuble au point de laisser passer le jour ;

Que les époux [R] font valoir que les consorts [Z] ne leur ont communiqué ni le devis du 21 janvier 2020, ni la facture du 12 mars 2020 de l’entreprise [S], mentionnant l’absence de toute garantie des travaux de façade réalisés, alors que ces éléments étaient déterminants , et qu’ils ont ainsi manqué à leur obligation de négocier de bonne foi et plus précisément à leur devoir d’information, ce qui constitue une réticence dolosive de leur part ;

Attendu que les consort [Z] contestent toute responsabilité de leur part, dès lors:

— que l’immeuble litigieux avait été acquis en 1965,

— que l’acte authentique du 18 mai 2020 précise qu’aucuns travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommage ouvrage n’ avaient été effectués dans les dix dernières années précédant la vente,

— que de simples travaux d’entretien, notamment confiés à l’entreprise [S], ont été effectués,

— que l’immeuble vendu nécessitait des travaux de rénovation, d’où son prix modique de 185 000 €,

— que les fissures litigieuses avaient été vues par les époux [R] préalablement à la régularisation du compromis de vente, mais aussi préalablement à la régularisation de l’acte réitératif,

— que Madame [J] veuve [Z] n’avait jamais pris le moindre engagement d’effectuer des travaux avant la vente devant stabiliser la dépendance (bâtiment accolé à l’habitation principale), alors que si tel avait été le cas, les époux [R] auraient exigé un justificatif des travaux réalisés avant de signer le compromis;

Que les consorts [Z] ajoutent que l’expert judiciaire relève que l’immeuble vendu est en réalité affecté de nombreuses fissures sur toute la construction, et pas uniquement de la fissure litigieuse présente sur la dépendance, fissures qui étaient visibles par tous préalablement à la régularisation de la vente ;

Qu’ils en concluent qu’ils n’ont dissimulé aucune information dont l’importance aurait pu être déterminante du consentement des acquéreurs au regard de l’état général de l’immeuble ;

Attendu que selon l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés de bonne foi ;

Que ce principe est repris par l’article 1112-1 du même code, lequel dispose que:

« [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

…

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » ;

Attendu qu’il y a lieu de relever que l’acte de vente du 18 mai 2020 rappelle le devoir d’information du vendeur en application du texte susvisé ;

Attendu que les parties au litige reconnaissent, ce qui est confirmé par une photographie antérieure au 13 mars 2020 ainsi que par les pièces versées aux débats :

— que lors des visites du bien préalablement à la signature du compromis de vente, l’immeuble présentait visuellement un défaut de crépissage sur la façade avant du bâtiment accolé à l’habitation principale, au droit de cette habitation, correspondant à une fissure recouverte d’un enduit grisâtre,

— que les vendeurs ont indiqué aux acquéreurs que ce défaut allait être réparé par un professionnel, et que Madame [J] veuve [Z] a, à cet effet mandaté l’entreprise [S] selon devis du 21 janvier 2020,

— que l’entreprise [S] a procédé aux travaux de décrépissage au niveau de la fissure et à la pose d’un enduit « avec trame métallique pour pontage de la fissure et enduit tiré à la truelle sur l’ensemble de la façade », avec réalisation d’un joint de fractionnement et la pose d’un couvre joint entre les deux bâtiments, selon facture du 12 mars 2020 d’un montant de 1980 € TTC ;

Attendu que tant le devis du 21 janvier 2020 que la facture du 12 mars 2020 comportent une réserve de l’entreprise [S] libellée dans les termes suivants :

« travaux réalisés sans aucune garantie car il faudrait faire une étude des sols pour consulter les fondations et un rehaussement si nécessaire comme indiqué sur le devis»;

Attendu qu’en mentionnant cette réserve, l’entreprise [S] a informé Madame [J] veuve [Z], dès le stade du devis, que les travaux de rénovation de façade ne consisteraient qu’en une reprise des défauts esthétiques de celle-ci, sans aucune garantie quant à la pérennité des travaux de réfection, ce qui sous-entendait que pour traiter définitivement le problème il eut fallut procéder à des investigations beaucoup plus lourdes nécessitant une véritable étude des fondations et du comportement de la construction ;

Qu’il y a lieu d’ajouter qu’il ressort de l’expertise judiciaire, que la fissure litigieuse apparaît déjà sur des clichés photographiques de 2010, de sorte qu’il s’agit en réalité d’une fissure ancienne, parfaitement visible par les habitants de l’immeuble, et qui avait fait l’objet d’une reprise d’enduit alors que Madame [J] veuve [Z] en était déjà propriétaire avec son défunt mari ;

Qu’il est dès lors établi que les consorts [Z] étaient pleinement informés de la véritable ampleur du défaut litigieux, lequel ne consistait pas en un simple défaut esthétique mais en une fissure structurelle ;

Attendu en revanche que, s’agissant des époux [R], profanes en matière de construction, ils ne pouvaient, à la seule vue de l’immeuble, se rendre compte lors des visites préalables à la vente, de la véritable nature du défaut affectant la façade avant de l’immeuble, et ce, quand bien même l’expert judiciaire relève que ledit immeuble présente par ailleurs de nombreuses fissures sur toute la construction ;

Attendu qu’il est constant que les consort [Z] n’ont pas porté à la connaissance des époux [R] la facture du 12 mars 2020, pas plus que le devis du 21 janvier 2020;

Attendu que si les époux [R] avaient été informés de la réserve expresse mentionnée par l’entreprise [S], ils auraient alors été en mesure de se rendre compte de l’ampleur du défaut affectant la façade de l’immeuble, et n’auraient peut-être pas accepté d’acquérir le bien au prix de 185 000 € sans avoir reçu toute assurance sur la pérennité des travaux de réfection ;

Attendu que les consort [Z] ne peuvent utilement soutenir qu’ils ne s’étaient aucunement engagés à procéder à des travaux de stabilisation du bâtiment/dépendance alors que si tel avait été le cas, les époux [R] auraient exigé la facture de ces travaux avant de signer le compromis, dès lors que, précisément, les époux [R] ignoraient l’ampleur véritable du défaut litigieux ;

Qu’il ne saurait dans ces conditions être valablement reproché aux époux [R] d’avoir fait confiance à leurs vendeurs, tenus de négocier de bonne foi, lorsqu’ils ont constaté, juste avant la signature du compromis de vente, que le défaut affectant l’enduit de la façade avait disparu et qu’ils ont alors, légitimement, pu croire que le problème était définitivement résolu ;

Attendu qu’en application de l’article 1112-1 du Code civil, les consort [Z] avaient, en leur qualité de vendeur, l’obligation de transmettre aux époux époux [R] la facture de l’entreprise [S] du 12 mars 2020 comportant une réserve excluant toute garantie des travaux réalisés, laissant ainsi entendre le caractère superficiel des travaux de réfection réalisés sans garantie de pérennité, ladite réserve subordonnant expressément toute garantie à une étude préalable des sols pour consulter les fondations de l’immeuble ;

Qu’en s’abstenant de porter à la connaissance des époux [R] le contenu de la facture de l’entreprise [S], les consort [Z] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information , de nature à engager leur responsabilité délictuelle envers ces derniers ;

Avant-dire droit sur le préjudice et la demande d’expertise judiciaire

Attendu que l’expert judiciaire, Monsieur [V], relève que la cause de la fissure litigieuse, laquelle se trouve située entre deux parties d’ouvrage, provient du mouvement différentiel, phénomène inévitable dont l’origine prend sa source dans l’hétérogénéité du terrain et la qualité de la construction ;

Qu’il précise que ce désordre ne compromet pas la solidité de l’ouvrage et qu’il n’y a pas de travaux à entreprendre en urgence ;

Qu’il relève par ailleurs que ledit désordre ne peut être rattaché à l’arrêté de catastrophe naturelle pris pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2020, dès lors qu’il n’a pas pour cause déterminante et directe l’intensité anormale d’un agent naturel et qu’il est apparu avant 2010 ;

Attendu que, sous le titre « travaux pour remédier aux désordres », Monsieur [V] conclut qu’il existe deux approches possibles, à savoir :

— soit, traiter localement le problème en réalisant un joint de dilatation entre les deux parties de la construction, l’opération consistant à exécuter une coupure franche dans la structure permettant de dissocier la partie habitation de la partie garage/dépendance, et ce, afin d’absorber les tassements différentiels et de pallier au manque de rigidité de la structure ;

— soit, traiter de manière plus importante le sujet en tenant compte de la totalité du comportement de la construction des nombreuses fissures présentes sur l’immeuble, lesquelles sont la réponse de la structure face a un problème de tassement différentiel de la structure ;

Attendu cependant que l’homme de l’art ne répond pas complètement dans son rapport au chef de mission suivant :

« évaluer les travaux de remise en état nécessités par les désordres », puisqu’il ne chiffre pas le coût des travaux nécessaires selon les deux approches qu’il envisage ;

Attendu par ailleurs qu’il y a lieu également de relever que Monsieur [V] ne se prononce pas davantage sur les préjudices éventuellement subis par les époux [R];

Attendu qu’il y a lieu dès lors de renvoyer le dossier à l’expert, Monsieur [V], afin qu’il évalue précisément le coût des travaux de remise en état nécessités par les désordres , selon la première solution et selon la seconde solution qu’il préconise, et afin qu’il donne tous éléments permettant de statuer sur les préjudices éventuellement subis par les époux [R] ;

Que ce complément d’expertise sera effectué aux frais avancés des époux [R], demandeurs à l’instance ;

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande de provision formée par les demandeurs et de condamner en conséquence les consort [Z] à leur verser une indemnité provisionnelle de 5000 € à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices ;

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Attendu que la responsabilité des consort [Z] étend retenue, il en résulte que la présente procédure engagée par les époux [R] ne revêt pas de caractère abusif;

Qu’il y a lieu en conséquence de les débouter de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées pour procédure abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il y a lieu de réserver les dépens et de réserver la question des frais irrépétibles ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par un jugement mixte, contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RETIENT la responsabilité délictuelle de Madame [E] [J] veuve [Z] , Madame [B] [Z] épouse [I] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille, Mademoiselle [P] [F], Monsieur [N] [Z], Monsieur [H] [F] et Mademoiselle [M] [F] envers Monsieur Monsieur [G] [R] et Madame [T] [D] épouse [R] , pour manquement à leur devoir précontractuel d’information

AVANT-DIRE DROIT sur le préjudice des demandeurs :

RENVOIE le dossier à l’expert judiciaire précédemment désigné, Monsieur [U] [V] – [Courriel 9]

avec pour mission de :

– évaluer précisément le coût des travaux de remise en état nécessités par les désordres , selon la première solution et selon la seconde solution préconisées dans le rapport d’expertise précédemment déposé ;

– donner tous éléments permettant de statuer sur les préjudices éventuellement subis par les époux [R] .

CONDAMNE Madame [E] [J] veuve [Z] , Madame [B] [Z] épouse [I] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille, Mademoiselle [P] [F], Monsieur [N] [Z], Monsieur [H] [F] et Mademoiselle [M] [F] , à payer à Monsieur Monsieur [G] [R] et Madame [T] [D] épouse [R] une indemnité provisionnelle de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices .

DÉBOUTE Madame [E] [J] veuve [Z] , Madame [B] [Z] épouse [I] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille, Mademoiselle [P] [F], Monsieur [N] [Z], Monsieur [H] [F] et Mademoiselle [M] [F] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts;

RESEVE les dépens et la question des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit .

RENVOIE l’affaire a l’audience de mise en état de la section 3 du 07 octobre 2025.

.LE GREFFIER LE PRESIDENT