TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/01700 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XGW

8 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 22/08/2025

à la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Manuel FURET

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE

la SELARL RACINE BORDEAUX

COPIE délivrée

le 22/08/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT DEUX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 18 Août 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [X] [K] [O]

née le 21 Mars 1998 à [Localité 20]

[Adresse 16]

[Localité 10]

Monsieur [B] [V]

né le 03 Juillet 1997 à [Localité 21]

[Adresse 16]

[Localité 10]

Représenté par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Y] [H]

né le 09 Avril 1930 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [N] [A]

né le 22 Juillet 1953 à [Localité 18]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [S] [A]

né le 05 Octobre 1956 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 14]

Tous les trois représentés par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

HUMAN IMMOBILIER, Société par actions simplifiée

Dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 18]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXIM EXPLOITATION, Société par actions simplifiée,

Dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 15]

pris en son établissement secondaire

[Adresse 2]

[Localité 12]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

AXA FRANCE IARD, Société anonyme

ès qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société EXIM EXPLOITATION, numéro de contrat 105 839 299 04

Dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 17]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Se plaignant de la découverte de termites dans la maison qu’ils ont acquis des consorts [H]-[A] selon acte authentique du 23 avril 2025 et malgré le diagnostic effectué par la SASU EXIM EXPLOITATION assurée par la SA AXA FRANCE IARD, les consorts [O]-[V] les ont, par actes du 11 août 2025, assigné devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux ainsi que l’agent immobilier la SAS HUMAN IMMOBILIER afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile et obtenir la condamnation de la SAS HUMAN IMMOBILIER à leur communiquer sous astreinte son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation.

*Aux termes de leurs dernières conclusions les consorts [H]-[A] sollicitent de :

— DEBOUTER Monsieur [V] et Madame [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER Monsieur [V] et Madame [O] à verser aux concluants une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À titre subsidiaire,

ENCADRER strictement et limiter la mission d’expertise éventuelle à la seule recherche de la présence et de l’antériorité de l’infestation parasitaire objet du litige, à l’exclusion de tout

autre désordre ou examen de conformité.

CONCLURE à l’absence de motif légitime à l’octroi d’une expertise générale du bien litigieux.

DEBOUTER Monsieur [V] et Madame [O] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS HUMAN IMMOBILIER sollicite de :

— METTRE hors de cause la SAS HUMAN IMMOBILIER,

— DEBOUTER Madame [X] [O] et Monsieur [B] [V], de l’ensemble de leurs demandes

— CONDAMNER Madame [X] [O] et Monsieur [B] [V] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement,

DONNER ACTE à la SAS HUMAN IMMOBILIER de ce qu’elle communiquera son

attestation d’assurance responsabilité civile

*Aux termes de leurs dernières conclusions la SAS EXIM EXPLOITATION et la SA AXA FRANCE IARD sollicitent de :

ORDONNER la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses réserves de la

société EXIM EXPLOITATION ainsi que la compagnie AXA FRANCE IARD quant à la mise en œuvre de leurs responsabilités et garanties respectives ;

COMPLETER la mission du technicien en lui prescrivant de :

• Prendre connaissance de l’intégralité des travaux prévus par les acquéreurs en se faisant communiquer tout justificatif ;

• Déterminer l’incidence des travaux postérieurs à la vente sur la visibilité de l’infestation ;

• Indiquer, en se plaçant dans les mêmes conditions d’investigations, si des traces de présence de termites pouvaient être décelés au jour de la réalisation de l’état relatif à la présence de termites.

• Déterminer la nature des travaux strictement nécessaires à la réparation des désordres causés par les termites, en les différenciant de ceux prévus avant la vente par l’acquéreur.

DEBOUTER les consorts [O]-[V] de leur demande tendant à l’allocation de

2.500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à la prise en charge des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité invoquée par les consorts [H]-[A]

Les arguments invoqués par les consorts [H]-[A] ne sont pas recevables devant le Juge des Référés qui n’a pas à interpréter et analyser le contrat de vente les liant aux consorts [O]-[V] ainsi d’ailleurs que juger de l’application ou non de la clause d’exclusion de recours pour vices cachés contenue dans cet acte . Ce débat relève manifestement de la compétence du Juge du Fond et les consorts [H]-[A] seront donc déboutés de leurs prétentions.

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS HUMAN IMMOBILIER

Il apparaît prématuré, à ce stade de la procédure, de procéder à la mise hors de cause de la SAS HUMAN IMMOBILIER agent immobilier mandaté par les consorts [H]-[A] et qui a participé à l’élaboration du compromis de vente du 23 janvier 2025 . Il n’appartient en effet pas au Juge des Référés de se prononcer sur le caractère recevable ou non d’une action au fond future et ce faisant, il incombera au Juge du fond de déterminer la responsabilité de l’agent immobilier , la mesure d’expertise étant de nature à l’éclairer sur la question.

La SAS HUMAN IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande de mise hors de cause

Sur l’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

Il est constant que le Juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145, n’a pas à apprécier la pertinence de l’argumentation relative aux conditions de mise en oeuvre de la responsabilité.

Par ailleurs contrairement à ce que soutient la SAS HUMAN IMMOBILIER l’article 146 du code de procédure civile n’a pas vocation à s’appliquer au stade d’une procédure de référé.

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, et notamment le constat du commissaire de justice 19 mai 2025, les requérants justifient d’un intérêt légitime à faire établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de leuréventuel préjudice.

La mesure d’ expertise judiciaire ordonnée fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties défenderesses

Il sera enjoint à SAS HUMAN IMMOBILIER de communiquer son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation sans qu’il soit opportun d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande d’expertise, la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

Sur les dépens

S’agissant d’une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens seront provisoirement mis à la charge des demandeurs , sauf à celle-ci à les inclure dans leur préjudice final le cas échéant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉCISION

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel

DEBOUTE les consorts [H]-[A] de leur demande d’irrecevabilité

DÉBOUTE la SAS HUMAN IMMOBILIER de sa demande de mise hors de cause

ORDONNE à la SAS HUMAN IMMOBILIER de communiquer son attestation d’assurance valable à la date de la réclamation sans assortir cette injonction d’une astreinte

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [R] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 19]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

— se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– dire si la présence de termites peut être constatée dans l’immeuble litigieux ; apprécier dans ce cas l’importance de la colonie, et fournir toute appréciation sur son ancienneté ;

– dire si la présence des insectes peut être antérieure à la vente de l’immeuble ; dans ce cas, dire si elle pouvait être remarquée par un acquéreur normalement attentif et diligent, et fournir tout élément de nature à déterminer si elle pouvait être connue du vendeur ;

– déterminer si le diagnostic relatif à la présence d’insectes xyllophages annexé à l’acte de vente a été fait conformément aux prescriptions administratives et règlementaires en vigueur à sa date ; dans la négative, caractériser tout manquement à ces prescriptions ;

– dire si la présence des insectes pouvait passer inaperçue aux yeux du diagnostiqueur dont le rapport a été annexé à l’acte de vente ; dans la négative, relever les éléments constitutifs d’une faute ou d’un manquement imputable au diagnostiqueur ;

— Prendre connaissance de l’intégralité des travaux prévus par les acquéreurs en se faisant communiquer tout justificatif ;

— Déterminer l’incidence des travaux postérieurs à la vente sur la visibilité de l’infestation ;

– décrire et chiffrer les travaux propres à remédier à l’infestation constatée, et à réparer les dommages subis par le bâtiment et les éléments qui y sont incorporés ; cette évaluation se fera au besoin à l’aide de devis que les parties seront invitées à faire établir ;avec la précision que ces travaux devront être différencier de ceux prévus avant la vente par l’acquéreur.

– estimer la durée prévisible des travaux et en apprécier l’incidence sur l’occupation de l’immeuble ;

– dire si l’infestation constatée est de nature à rendre l’immeuble, dès à présent ou à bref délai, impropre à son usage, s’il en diminue l’usage, ou s’il en diminue la valeur et dans ce cas apprécier la moins-value ainsi provoquée

– fournir tout élément de fait permettant de caractériser les éléments constitutifs du préjudice des acquéreurs ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 6.000 € la provision que les consorts [O]-[V] devront consigner in solidum par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

AUTORISE les consorts [O]-[V] à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de 12 mois à compter de la consignation ;

DIT que le magistrat du Tribunal Judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile ;

DIT que les consorts [O]-[V] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,