MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/02044 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H4RG

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’immeuble EURYDICE ORPHEE C/ Madame [P] [T] épouse [X], Maître [V] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEUR

SDC EURYDICE ORPHEE représenté par son syndic, la société [R] ET NEUMAYER, société par actions simplifiée, RCS [Localité 6] B 390 233 575, dont le siège est sis à [Adresse 7], elle-même représentée par son Président en exercice pour ce domicilié audit siège dont le siège social est sis [Adresse 5] / FRANCE

représenté par Maître Frédéric VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEURS

Madame [P] [T] épouse [X],demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par Maître Sandrine AUBRY de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 81

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/010779 du 05/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Maître [V] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 7

Clôture prononcée le : 13 juin 2023

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 Avril 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant courrier en date du 9 octobre 2020, Madame [P] [T] a informé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble EURYDICE ORPHEE sis [Adresse 4] à [Localité 3] (ci-après désigné « le SDC EURYDICE ORPHEE »), de la mutation à titre onéreux du lot n°325 à usage d’appartement dont elle était propriétaire.

Par acte d’huissier en date du 21 octobre 2020, le SDC EURYDICE ORPHEE a fait délivrer à Maître [V] [N], notaire en charge de la vente du lot, une opposition sur le fondement de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour un montant en principal de 9.558,16 euros, outre 220,29 euros de frais d’acte.

Suivant courrier en date du 9 avril 2021, le SDC EURYDICE ORPHEE a sollicité de Maître [N] la libération des fonds à son profit.

Par actes d’huissier en date des 3 et 4 août 2021, le SDC EURYDICE ORPHEE, représenté par son syndic, la SAS Michel et Neumayer, ont fait assigner Madame [T] et Maître [N] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir le règlement de la somme visée dans l’opposition.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2023, le SDC EURYDICE ORPHEE représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

— condamner solidairement Madame [T] et Maître [N] à lui payer une somme de 7.392,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

— condamner solidairement Madame [T] et Maître [N] à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement Madame [T] et Maître [N] à lui payer une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Le SDC EURYDICE ORPHEE fait valoir que l’opposition a été régulièrement délivrée dans le délai de quinze jours suivant l’avis de mutation qui lui a été notifié. Il précise que suite aux contestations de Madame [T], diverses régularisations sont intervenues à son profit, un montant de 7.392,04 euros étant toutefois demeuré impayé. Il souligne que les relevés généraux de dépenses et leur répartition approuvés en assemblée générale n’ont fait l’objet d’aucune contestation. Il relève par ailleurs que Madame [T] s’est abstenue de contester dans un délai de trois mois l’opposition qu’il a formée, de sorte que les fonds auraient dû être libérés à son profit sans autre formalité. Il estime en conséquence que le notaire a commis une faute en s’abstenant de faire application de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, Madame [T] demande au tribunal de :

— enjoindre au SDC EURYDICE ORPHEE d’avoir à communiquer un décompte actualisé comprenant les appels de fonds et de travaux pour la période sollicitée, le détail des versements effectués, ainsi que les sommes dues par le syndicat de copropriétaires ;

A défaut,

— débouter le SDC EURYDICE ORPHEE de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter Maître [N] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Maître [N] à lui payer la somme de 11.879,24 euros consignée entre ses mains, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2020 ;

— condamner le SDC EURYDICE ORPHEE à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner le SDC EURYDICE ORPHEE à lui payer une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC EURYDICE ORPHEE aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Aubrun François & Aubry.

Madame [T] indique au préalable avoir été condamnée le 28 mai 2019 par le tribunal de céans à régler au SDC EURYDICE ORPHEE un arriéré de charges de 2.175,47 euros au titre de la période allant du 3ème trimestre 2013 au 4ème trimestre 2017, de sorte que seul le recouvrement des charges dues à partir du 1er janvier 2018 est susceptible d’être poursuivi dans le cadre de la présente procédure. Elle souligne que le relevé de compte copropriétaire produit par la demanderesse fait état d’un arriéré de charge de 4.025,13 euros, soit une différence de 1.849,66 euros par rapport à la condamnation ainsi prononcée. Elle ajoute que ce décompte fait apparaître des sommes mises à sa charge par le jugement et déjà réglées pour un montant total de 1.043,20 euros. Elle indique en conséquence qu’une somme totale de 2.978,14 euros mise en compte par la demanderesse n’est pas due. Elle relève par ailleurs que les sommes réclamées au titre des années 2018, 2019 et 2020 constituent des avances, et que le montant réel des charges n’est pas justifié. Elle ajoute que les divers règlements qu’elle a effectués depuis l’année 2012 n’ont pas été intégralement comptabilisés, au même titre qu’une somme de 308,33 euros dont le syndicat de copropriétaire est demeuré redevable suite à la vente de l’appartement. Elle soutient enfin qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’inertie de Maître [N] qui conserve, depuis la vente régularisée le 9 octobre 2020, une somme de 11.879,24 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2022, Maître [N] demande au tribunal de :

— débouter le SDC EURYDICE ORPHEE de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;

— débouter Madame [T] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;

— lui donner acte de ce qu’il libérera la somme séquestrée en la comptabilité de son étude à la suite de l’opposition formée sur le prix de vente, à qui de droit, en fonction de la décision judiciaire à intervenir ;

— condamner le SDC EURYDICE ORPHEE à lui payer une somme de 2.500 euros au titre des disposions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC EURYDICE ORPHEE aux entiers dépens.

Maître [N] soutient avoir informé Madame [T] par courriel de l’opposition formée sur le prix de vente dès sa réception. Il indique que cette dernière l’a ensuite informé de ce qu’une contestation avait été formée contre cette opposition, avant de transmettre des conclusions prises par le SDC EURYDICE ORPHEE dans le cadre d’une instance en cours devant le juge de l’exécution se rapportant au jugement du 28 mai 2019. Il précise que ces circonstances lui ont permis de considérer qu’une contestation avait été effectivement formée à la suite de l’opposition sur le prix de vente régularisée par le syndic. Il soutient que la somme consignée au titre de cette contestation ne peut aucunement être mise à sa charge, la libération des fonds devant intervenir au profit du SDC EURYDICE ORPHEE ou de Madame [T] à l’issue de la présente instance. Il estime avoir agi avec prudence et professionnalisme en consignant les fonds litigieux, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée.

Par ordonnance en date du 13 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 5 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la nature de l’action exercée par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 20 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

En l’espèce, la procédure d’opposition employée par le SDC EURYDICE ORPHEE, qui ne constitue qu’un moyen parmi d’autres obtenir le recouvrement d’un arriéré de charge de copropriété, a vocation principalement à permettre au créancier de cet arriéré d’obtenir, outre l’indisponibilité du prix de vente d’un lot cédé par son débiteur, la mise en œuvre du privilège spécial mentionné aux articles 19-1 et 20 I. alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, et 2402 du code civil.

Il est constant qu’à l’issue du délai de trois mois suivant la délivrance de l’opposition, aucun accord entre le copropriétaire vendeur et le syndicat n’est intervenu, la libération des fonds au profit de l’un ou l’autre ayant par ailleurs été refusée par le notaire consignataire.

Il ressort plus particulièrement d’un courriel adressé par Madame [T] à Maître [N] le 27 avril 2021 que l’intéressée, à l’issue du délai de contestation, s’est formellement opposée à la libération des fonds au profit du syndicat en indiquant au notaire consignataire : « Ne faites rien, nous avons contesté ».

L’analyse des éléments versés aux débats ne permet toutefois pas de considérer que Madame [T] aurait, dans le délai requis, élevé une quelconque contestation judiciaire contre cette opposition aux fins de mainlevée.

Il est en revanche acquis en jurisprudence que l’absence de contestation judiciaire de l’opposition n’est pas de nature à caractériser un acquiescement du copropriétaire vendeur quant au principe et au quantum de sa dette afférente aux charges de copropriété.

Le SDC EURYDICE ORPHEE s’abstient par ailleurs d’établir qu’il aurait, dans le cadre d’une procédure judiciaire préalable, obtenu la fixation de sa créance telle que visée par l’opposition.

Celui-ci ne forme en outre, dans le cadre de la présente procédure, qu’une demande tendant à la condamnation solidaire de Madame [T] et Maître [N] à lui payer une somme de 7.392,04 euros, outre intérêts, laquelle ne peut s’analyser en une demande tendant à obtenir la validation de l’opposition et la libération des fonds à son profit.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, en présence d’une opposition non suivie d’un accord ou d’une libération effective des fonds, et à défaut pour les parties d’avoir judiciairement poursuivi la contestation ou la validation de l’opposition, il y a lieu de considérer que l’action introduite par le SDC EURYDICE ORPHEE, qui ne constitue ni une action en contestation ou en validation de l’opposition, ni une action en recouvrement d’une créance définitivement arrêtée en son quantum, est une simple action en paiement de charges.

En conséquence, et sans préjudice du privilège éventuellement obtenu par application de l’article 20 I. alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, la restitution de l’ensemble des sommes consignées par Maître [N] suite à l’opposition régularisée par le SDC EURYDICE ORPHEE sera ordonnée au profit de Madame [T].

2°) Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 a) de ladite loi précise par ailleurs que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le SDC EURYDICE ORPHEE verse aux débats un relevé de compte copropriétaire de Madame [T] couvrant la période allant du 1er janvier 2012 au 4 février 2022, lequel fait apparaître qu’un solde débiteur serait apparu à compter du troisième trimestre 2012, pour s’arrêter à la somme de 7.392,04 euros à l’issue de la période visée.

Madame [T] produit toutefois un jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal d’instance de Nancy au terme duquel elle s’est trouvée condamnée, sur la base d’une demande du SDC EURYDICE ORPHEE au titre d’un arriéré de charges, provisions et appels de fonds du syndicat arrêté au 8 mars 2019, à payer à ce dernier une somme totale de 2.175,47 euros au titre des charges courantes et de travaux échues et impayées.

Il n’est pas contesté que ce jugement est devenu définitif. Il en résulte que le SDC EURYDICE ORPHEE ne peut, dans le cadre de la présente instance, poursuivre le recouvrement de l’arriéré de charges tel qu’arrêté au 8 mars 2019.

Il ressort à ce titre du relevé de compte produit par le SDC EURYDICE ORPHEE que le solde débiteur du compte copropriétaire de Madame [T] s’élevait, à l’issue du premier trimestre 2019, à la somme de 6.497,95 euros.

Il en résulte que, sur l’arriéré de charges allégué par le syndicat d’un montant de 7.392,04, et compte tenu de l’impossibilité de recouvrer dans le cadre de la présente instance la somme de 6.497,95 euros, l’action du SDC EURYDICE ORPHEE ne peut être poursuivie que pour la fraction non encore tranchée par jugement définitif, soit une somme de 894,09 euros (7.392,04 – 6.497,95).

L’analyse du relevé de compte produit par le SDC EURYDICE ORPHEE fait ensuite apparaître que celui-ci a, à plusieurs reprises, les 21 juin 2019, 31 juillet 2019, 2 novembre 2020 et 13 août 2021, inscrit au débit du compte copropriétaire de Madame [T] diverses sommes au titre des précédentes condamnations de nature indemnitaire prononcées contre la débitrice par le tribunal d’instance ou le juge de l’exécution, outre des frais d’assignation, de signification et d’opposition, pour un montant total de 1.711,29 euros.

Il convient toutefois de préciser que de tels frais ont vocation à être recouvrés, non par inscription directe au débit du compte copropriétaire, mais par le biais des voies d’exécution de droit commun s’agissant des sommes se rapportant aux précédentes condamnations, et au moyen d’une condamnation fondée sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile s’agissant des frais inhérents à la présente instance.

Il résulte de ces éléments qu’aucun arriéré de charge susceptible d’être recouvré n’est établi pas le SDC EURYDICE ORPHEE.

En conséquence, le SDC EURYDICE ORPHEE sera débouté de sa demande en paiement dirigée contre Madame [T].

Ce dernier sera également débouté de sa demande en paiement dirigée contre Maître [N] dans la mesure où, outre l’absence de preuve de l’existence et du quantum de la créance, il s’évince des développements précédents que c’est en agissant avec prudence, et à juste titre, que l’intéressé a procédé au maintien de la consignation des fonds après avoir été informé par Madame [T] de ce qu’elle s’opposait à leur libération, et, nonobstant le caractère manifestement erroné de l’information donnée à ce titre, de ce qu’une contestation avait été élevée.

Par ailleurs, Madame [T], qui ne forme aucune demande en paiement ou restitution de sommes dirigée contre le syndicat, sera déboutée de sa demande tendant à la communication d’un décompte complet et actualisé dans la mesure où cette dernière a été à même, d’une part, de produire divers justificatifs afférents aux règlements opérés et aux sommes dues par le syndicat, et, d’autre part, de contester le caractère certain de sa dette au titre des fonds et provisions appelées et non encore régularisés.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de jurisprudence constante que l’action en justice peut constituer une faute causant préjudice à autrui et ouvrant droit à réparation, dès lors qu’une faute susceptible de faire qualifier en abus l’exercice du droit d’ester en justice est démontrée (Civ. 3e, 11 juillet 2012, n°10-21.703). Selon la Cour de cassation, l’abus est qualifié en présence d’ « un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur équipollente au dol » (Civ. 2e, 6 novembre 1974, n°73-12.650).

En l’espèce, Madame [T] sollicite la condamnation du SDC EURYDICE ORPHEE à lui payer une somme de 5.000 € pour procédure abusive.

Néanmoins, elle ne démontre pas la commission d’une faute par le SDC EURYDICE ORPHEE qui établirait que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi ou qu’une intention de nuire motivait son action.

En conséquence, Madame [T] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’exercice abusif du droit d’ester.

4°) Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le SDC EURYDICE ORPHEE, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Aubrun François & Aubry en ce qui concerne ceux exposés par Madame [T], conformément à l’article 699 du code précité.

Le SDC EURYDICE ORPHEE sera par ailleurs condamné à payer à Madame [T] une somme de 1.500 euros, et à Maître [N] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SDC EURYDICE ORPHEE sera à ce titre débouté de l’ensemble de ses demandes formées au titre du caractère abusif de la résistance adverse, des frais irrépétibles et des dépens.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande en communication de pièce;

ORDONNE à Maître [V] [N] de restituer, au profit de Madame [P] [T], l’ensemble des fonds en principal, intérêts, frais et accessoires, consignées par lui suite à l’opposition sur prix de vente régularisée le 21 octobre 2020 par le SDC EURYDICE ORPHEE ;

DEBOUTE le SDC EURYDICE ORPHEE, représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à voir Madame [P] [T] et Maître [V] [N] solidairement condamnés à lui payer une somme de 7.392,04 euros (sept mille trois cents quatre-vingt douze euros et quatre centimes), outre intérêts ;

DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble EURYDICE ORPHEE sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble EURYDICE ORPHEE sis [Adresse 4] à 54710 LUDRES, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Aubrun François & Aubry s’agissant ceux exposés par Madame [P] [T];

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble EURYDICE ORPHEE sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à payer à Madame [P] [T] une somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble EURYDICE ORPHEE sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à payer à Maître [V] [N] une somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le SDC EURYDICE ORPHEE de l’ensemble de ses demandes formées au titre du caractère abusif de la résistance adverse, des frais irrépétibles et des dépens;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE