MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/01742 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H33Y

AFFAIRE : Société [Localité 10] DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Madame [V] [Z] [P] [L], Monsieur [E] [C], Madame [W] [G] épouse [C] C/ S.A.S.U. JCL HABITAT, S.A. MAAF ASSURANCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame [V] LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [Z] [P] [L]

née le 09 Avril 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 16

Madame [W] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 16

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société [Localité 10] DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société BOUKO IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21

DEFENDERESSES

S.A.S.U. JCL HABITAT immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 808 181 788 prise en la personne de son Président pour ce domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Denis RATTAIRE de la SAS SAS ISARD AVOCAT CONSEILS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 115

S.A. MAAF ASSURANCES immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 542 073 580 prise en la personne de son Président pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Denis RATTAIRE de la SAS SAS ISARD AVOCAT CONSEILS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 115

Clôture prononcée le : 05 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 Mars 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 Mars 2025,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] (ci-après les époux [C]) résident dans un appartement au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 4], habité au rez-de-chaussée par Mme [V] [L].

L’immeuble a été construit en 2003 par Monsieur [R], lequel a vendu les deux appartements en copropriété en 2007.

Dès son entrée dans les lieux, Mme [V] [L] a déploré les infiltrations dans son garage, sa chambre et sa salle de bain se situant au-dessous du toit terrasse des époux [C].

En 2014, Monsieur [R], qui s’était réservé un local dans la continuité du logement de Mme [V] [L], est intervenu pour réparer l’étanchéité de la terrasse des époux [C] ainsi que de sa propre terrasse contiguë.

Suivant devis accepté le 24 avril 2015, les époux [C] ont confié à la S.A.S.U. JCL HABITAT la réalisation de travaux sur leur terrasse consistant en la mise en place d’un complexe d’étanchéité sous chape avec carrelage et caniveau et d’un muret séparant leur terrasse de celle de Monsieur [R], pour un montant de 22 895,95 euros TTC.

Les travaux ont été réceptionnés le 23 juin 2016.

Monsieur [R] a, quant à lui, mis en place une couverture métallique sur son local.

Déplorant de nouveau, dès 2016, des infiltrations dans son appartement et sur la base des résultats d’expertise de Monsieur [B] mandaté par ses soins, Mme [V] [L] a assigné en référé Monsieur [E] [C] et Mme [W] [C] née [G], la S.A.S.U. JCL HABITAT, la S.A. MAAF ASSURANCES et Monsieur [R].

Par décision du 19 juin 2018, le juge des référés a ordonné une expertise qu’il a confiée à Monsieur [U] [Y]. Le syndicat de copropriété pris en la personne de son administrateur provisoire a assisté aux opérations d’expertise.

En 2019, une étanchéité provisoire a été posée par l’entreprise SOPRASSISTANCE, supprimant les désordres.

L’expert a déposé son rapport le 16 novembre 2020, concluant en la responsabilité entière de la S.A.S.U. JCL HABITAT et excluant celle de Monsieur [S] [R].

Par actes d’huissier délivrés les 23 et 30 juin 2021, Monsieur [E] [C] et Mme [W] [C] née [G] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nancy la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à les indemniser de leurs préjudices.

Par actes délivrés les 24 et 27 septembre 2021, Mme [V] [L] a fait assigner la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES aux mêmes fins.

La jonction des deux dossiers était ordonnée par le juge de la mise en état dans une ordonnance en date du 16 novembre 2021.

Par ordonnance sur incident en date du 14 juin 2022, le juge de la mise en état a :

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] une provision de 26.000 euros HT, majorée de la TVA au taux de 10% et actualisée sur la base de variation de l’indice BT01 entre le 16 septembre 2020 et le jour du paiement ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] une provision de 1.423 euros au titre de sa participation au règlement des travaux d’étanchéité provisoire ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [C] née [G] une provision de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— débouté [E] [C] et Mme [W] [C] née [G] du surplus de leur demande en principal ;

Avant dire droit,

— invité M. [E] [C] et Mme [W] [C] née [G] et Mme [V] [L] à attraire dans la cause le syndicat de copropriété représenté par son syndic ;

— réservé les autres demandes ;

— renvoyé l’affaire à l’audience d’incident du 6 juillet 2022 à 14h00.

Par ordonnance sur incident rendue le 12 septembre 2022, le juge de la mise en état a :

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] une provision de 20.534 euros HT au titre de la réfection de la terrasse, majorée de la TVA au taux de 10% et actualisée sur la base de variation de l’indice BT01 entre le 16 septembre 2020 et le jour du paiement ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] une provision de 13.197,03 euros HT au titre de la reprise des enduits de façade, majorée de la TVA au taux de 10% et actualisée sur la base de variation de l’indice BT01 entre le 16 septembre 2020 et le jour du paiement ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [C] née [G] une provision de 1.207,04 euros, correspondant à leur quote part en règlement des travaux de pose d’une étanchéité provisoire réalisés par la société SOPRASSISTANCE ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [C] née [G] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES aux entiers dépens de l’incident ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire.

La clôture est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’issue de l’audience du 4 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le juge fait expressément référence aux dernières écritures déposées par les parties pour ce qui concerne l’exposé de leurs moyens et arguments.

Par conclusions transmises par voie électronique (RPVA) le 28 décembre 2023, M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la S.A.S.U. JCL HABITAT in solidum avec la S.A. MAAF ASSURANCES à leur payer les sommes suivantes :

—  3.383,23 euros au titre des travaux de surélévation de la baie vitrée et 467,56 euros au titre des travaux d’alimentation électrique de l’éclairage ;

—  18.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, soit 400 euros par mois à compter d’octobre 2019 jusqu’en Juillet 2023 soit 45 mois ;

—  5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Ils soutiennent avoir dû réaliser des travaux de surélévation de la baie vitrée pour reprendre la terrasse et de rétablissement de l’éclairage.

Ils indiquent avoir subi un trouble de jouissance en raison de la présence d’une étanchéité provisoire constituée d’une couverture goudronneuse depuis octobre 2019, demandée par l’expert, et demandent l’indemnisation d’un préjudice moral caractérisé notamment par les désagréments liés à l’expertise et aux travaux de réfection jusque juillet 2023 et par les tensions avec leur voisine ayant conduit la copropriété à s’adjoindre un syndic professionnel.

Par conclusions transmises par voie électronique (RPVA) le 05 avril 2024, Mme [V] [L] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la S.A.S.U. JCL HABITAT totalement responsable des désordres présentés par la terrasse et les façades de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] ;

— d’acter l’intervention volontaire du syndicat de copropriété

— condamner in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à lui verser :

34.853,96 euros au titre de la remise en état de son appartement,18.000 euros au titre du préjudice matériel complémentaire,6.846 euros au titre des factures de Monsieur [K] [F] euros au titre de l’étanchéité provisoire réalisée par SOPRASSISTANCE,56.660 euros au titre du trouble de jouissance de janvier 2017 à février 2024 et 1320 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux de reprise,30.000 euros au titre de son préjudice moral,10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile majoré de la TVA au taux applicable au jour du paiement ;dont à déduire la provision pour travaux versée au regard de l’ordonnance du juge de la mise en état, déduction faite des articles 700 alloués au titre de l’incident

— condamner in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à régler l’intégralité des dépens, dans lesquels seront inclus les frais de référé, l’intégralité des frais d’huissiers et les frais d’expertise judiciaire.

Elle fait valoir que si la copropriété a été réglée de la provision en octobre 2022, les travaux ne se sont terminés qu’en février 2024 avec les travaux en façade, de sorte qu’elle s’estime fondée à réclamer une indemnisation à hauteur des montants des devis établis en mars 2024 pour la réfection de son appartement, outre une somme de 1.423 euros au titre de sa participation aux travaux d’étanchéité provisoire.

Elle fait observer qu’une provision d’un montant de 33.062,86 euros lui a été réglé et qu’elle doit être déduite de la somme définitive qui lui sera allouée.

Elle expose de plus que ses meubles et vêtements ont été détruits par l’humidité et qu’elle s’est acquittée de factures pour un appartement inhabitable pour un montant total de 18.000 euros.

Elle explique enfin vivre depuis plusieurs années dans un appartement totalement insalubre et avoir dû subir l’opposition systématique de la SASU JCL HABITAT et de son assureur, malgré les conclusions claires de l’expert confirmant celles de son propre expert.

Par conclusions déposées le 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 6], intervenant volontaire, demande au tribunal de condamner in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à lui régler :

—  26.119,381,04 euros au titre de la reprise de la terrasse (en réalité, 26.119,38 euros TTC suivant facture de la société Soprema n° 31004994)

—  13.191,03 euros pour reprise de façade majorés de la TVA au taux de 20% indexés sur la base de la variation de l’indice BT 01 intervenue entre le jour du dépôt du rapport et le jour du paiement ;

—  4.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices immatériels subis du fait de la résistance abusive de la société JCL Habitat

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Il indique être fondé à réclamer, sur le fondement de la garantie décennale, le coût de la reprise de la terrasse et de la façade, sous déduction des provisions allouées versées.

Il fait observer que seule une somme de 23.207,19 euros lui a été réglée à titre de provision, qu’il conviendra de déduire de la somme définitive allouée.

Par conclusions déposées le 14 novembre 2024, la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES demandent au tribunal de :

S’agissant des demandes de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C]

— réduire à de plus justes proportions les demandes de Monsieur et Mme [C] ;

S’agissant des demandes de Mme [V] [L]

— réduire à de plus justes proportions les demandes de Mme [L] au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter Mme [V] [L] de sa demande au titre du préjudice matériel complémentaire ;

— débouter Mme [V] [L] de sa demande au titre des factures de Monsieur [K] [T] ;

— ramener les demandes de Mme [V] [L] au titre du préjudice moral à de plus juste proportions ;

— ramener la demande de Mme [V] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

Elles demandent de constater que la SA MAAF Assurances a versé les sommes suivantes :

— à la copropriété, 20.354 euros HT au titre de la réfection de la façade

— à Mme [V] [L], 26.000 HT pour les travaux intérieurs majorés d’une TVA au taux de 20%, soit 31.200 euros TTC réajustés sur la base de la variation de l’indice BT01 intervenue entre le jour du rapport d’expertise et le jour du paiement, outre 1.423 euros au titre de l’étanchéité provisoire.

Elles font valoir que M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] ne justifient pas de ce que la mise en place d’une étanchéité provisoire les a empêché de jouir de leur terrasse et que le préjudice moral qu’ils décrivent relève davantage d’un préjudice lié aux frais de procédure.

Elles indiquent que la valeur locative retenue par l’expert n’est pas justifiée et que le trouble de jouissance est limité car Mme [V] [L] dispose d’une autre chambre et d’une salle d’eau, seules deux pièces étant impactées.

Elles expliquent que Mme [V] [L] n’a pas fait état au cours des opérations d’expertise de dégradations de son mobilier et de ses vêtements, lesquels étaient entreposés dans une autre pièce.

Elles précisent enfin que la longueur de l’expertise était due au fait que l’origine des infiltrations a été difficile à déterminer en raison de la configuration de l’immeuble et que si un accord amiable n’a pu être trouvé, la raison se trouve dans le fait que les demandes indemnitaires de Mme [V] [L] étaient manifestement excessives.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESPONSABILITE DE LA S.A.S.U. JCL HABITAT ET LA GARANTIE DECENNALE DE LA S.A. MAAF ASSURANCES

Suivant les dispositions de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Ainsi, pour qu’un dommage relève de la garantie décennale, il doit affecter la solidité de l’ouvrage, le rendre impropre à sa destination ou affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable. Il doit en outre être non apparent et ne pas avoir fait l’objet de réserve à la réception.

Il ressort de la description des désordres en page 17 et 18 du rapport d’expertise, puis en page 31 après la mise en charge d’eau, que le logement de Mme [V] [L] est impropre à sa destination en raison de l’arrivée d’eau massive et répétée dans la chambre et ponctuellement dans le couloir de distribution, la salle de bain et le garage se trouvant sous la terrasse de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] (plan page 14 du rapport).

Après investigations, l’expert a exclut toute imputabilité des désordres à M. [R] et a retenu la seule responsabilité de la S.A.S.U. JCL HABITAT, l’origine des désordres provenant bien de la terrasse de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] sur laquelle l’entreprise a réalisé des travaux d’étanchéité non conformes aux règles de l’art.

La S.A.S.U. JCL HABITAT ne conteste pas le principe même du droit à indemnisation des parties demanderesses sur le fondement de sa garantie décennale.

En vertu de l’article L124-1 du code des assurances, l’assureur est tenu à garantie si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé. Il appartient à l’assuré qui déclare un sinistre et en réclame la prise en charge par son assureur d’établir que les conditions de la garantie contractuelle sont réunies.

La S.A. MAAF ASSURANCES ne conteste pas être l’assureur décennal de la S.A.S.U. JCL HABITAT.

Il résulte de ce qui précède que la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES seront condamnées in solidum à indemniser les parties demanderesses de leur entier préjudice résultant des défauts d’étanchéité.

SUR L’INDEMNISATION DES PREJUDICES

A. SUR LES DEMANDES DE M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C]

1. Sur leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel

M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] formulent une demande de 3.383,23 euros au titre des travaux de surélévation de leur baie vitrée et de 467,56 euros au titre de travaux d’alimentation électrique de l’éclairage de leur terrasse.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique, en page 33 et 34 de son rapport, qu’il est nécessaire pour remédier aux désordres, notamment de reposer une chape pentée mince au fil d’eau côté porte fenêtre sur la terrasse de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C].

Le devis de l’entreprise Soprema retenu par l’expert mentionne que la hauteur des châssis vitrés n’est pas conforme au DTU 43.1 pour la réalisation des prestations d’étanchéité de sorte qu’il faut prévoir leur réhausse avant travaux.

En réponse au dire de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] du 09 mars 2020 faisant observer que cette prestation n’était pas chiffrée, l’expert a indiqué, en page 38, que s’agissant de la surélévation de la baie vitrée, l’inversion de la pente de cette nouvelle chape déterminera la hauteur de garde d’eau.

En conséquence, l’expert a validé la nécessité de réaliser les travaux de surélévation de la baie vitrée.

Sur interrogation sur le sort des luminaires présents sur la terrasse, l’expert indique majorer le devis de réparation de 600 euros HT pour le raccordement de 4 appliques posées sur le garde-corps.

En conséquences, ces travaux sont également nécessaires à l’indemnisation du préjudice intégral de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C].

Ils justifient du coût de ces divers travaux en produisant une facture de la société Menuiserie [M] concernant la baie vitrée et une facture de la société Wafflard concernant l’alimentation électrique.

Il résulte de ce qui précède que la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES seront donc condamnées in solidum à verser aux époux [C] les sommes de 3.383,23 euros TTC et 467,56 euros TTC au titre de leur préjudice matériel.

2. Sur leur demande de dommages et intérêt au titre de leur préjudice de jouissance

Les époux [C] demandent le paiement de la somme de 18.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Ils font valoir que la pose d’étanchéité provisoire en octobre 2019 a rendu leur terrasse inaccessible et leur a imposé d’entreposer leur mobilier d’extérieur au sein de leur domicile. Les époux [C] se réapproprient les conclusions de l’expert qui a fixé à 400 euros par mois l’indemnisation de ce trouble, et ce à compter d’octobre 2019 jusque juillet 2023.

En réponse, la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES font valoir que les époux [C] ne justifient pas que l’étanchéité provisoire mise en place sur la terrasse les aient empêchés de profiter de cette partie de leur bien. Elles ajoutent qu’il appartient aux époux [C] de justifier de la date d’achèvement des travaux pour démontrer l’étendue de leur préjudice de jouissance.

L’expert judiciaire reconnaît la réalité de ce trouble de jouissance qu’il fixe à 400 euros par mois.

Il résulte du plan de l’appartement de M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] figurant dans le rapport d’expertise que la terrasse se situe dans le prolongement de leur salon-séjour et constitue, par son emplacement et par sa surface, une véritable plus-value au logement, de sorte que le montant retenu par l’expert pour une privation de cet espace apparaît justifié.

M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] n’ont pu jouir pleinement de cet espace en raison notamment des investigations menées par l’expert pour déterminer l’origine des infiltrations jusqu’en janvier 2020 (date de la dernière réunion).

Si l’étanchéité provisoire posée en octobre 2019 a permis de supprimer les désordres, M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] justifient, par les attestations établies en 2023, que cette étanchéité a empêché l’utilisation de leur terrasse, et ce jusqu’en juillet 2023.

Il ressort des éléments présents au dossier, en particulier de l’ordonnance du 12 septembre 2022 accordant une provision et de la facture de la société Soprema datée du 31 août 2023, que les travaux sur la terrasse des époux [C] se sont terminés en juillet 2023, ce qui signifie que le préjudice de jouissance des époux [C] a bien duré 45 mois.

La S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES seront condamnées à payer à M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] la somme de 18.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

3. Sur leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral

M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] demandent l’indemnisation de leur préjudice moral qu’ils évaluent à 5.000 euros.

Il convient de rappeler que le juge de la mise en état avait jugé en juin 2022 que ce préjudice n’était pas sérieusement contestable, dès lors que M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] ont dû se rendre disponibles pour accueillir l’expert à 7 reprises depuis octobre 2018 et qu’en raison de la procédure ayant généré des tensions avec leur voisine, ils ont dû recourir à un syndic professionnel, de sorte qu’une provision de 2.000 euros leur avait été allouée.

Les désagréments liés à la longueur de la procédure (expertise, procédures d’incidents, délai des travaux suite au versement de la provision)constituent un préjudice moral distinct de l’indemnisation des frais de procédure engagés et ont continué au delà de la date à laquelle le juge de la mise en état avait statué sur la demande de provision au titre de ce préjudice.

Au soutien de leur demande d’indemnisation à hauteur de 5.000 euros, M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] évoquent également un projet de déménagement avorté en lien direct avec les faits, sans pour autant en justifier, ainsi que des éléments relevant de leur préjudice de jouissance, précédemment indemnisé.

Il résulte de ce qui précède que la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES seront condamnées in solidum à payer aux époux [C] la somme de 2.500 euros au titre de leur préjudice moral, dont à déduire la provision déjà versée.

B. SUR LES DEMANDES DE Mme [V] [L]

1. Sur la demande de dommages et intérêt de Mme [V] [L] au titre de son préjudice matériel

Sur le coût de la remise en état de son appartement

Mme [V] [L] formule une demande de 34.853,96 euros au titre de la remise en état de son appartement, et de 1.423 euros au titre de l’étanchéité provisoire réalisée par l’entreprise Soprema.

Le juge de la mise en état a condamné la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 26.000 euros HT à ce titre, en référence au coût retenu par l’expert judiciaire en page 36 de son rapport.

Le syndicat de copropriété avait alors transmis à l’expert un devis de la SARL Florindi en date du 02 août 2019 pour un montant de 25.207,51 euros HT, soit 27.728,26 euros TTC.

Mme [V] [L] expose que les travaux de réfection de la terrasse, puis des façades, préalables à la reprise des désordres dans son appartement, se sont terminés en février 2024.

Elle produit trois devis et non des factures, datant de 2024, comprenant les mêmes postes que celui de la SARL Florindi suivants :

25.800,19 euros TTC pour la réfection des pièces4.103,77 euros TTC pour le poste électricité4.950 euros TTC pour le plomberie.

S’agissant de ce dernier poste, le devis de la SARL Florindi prévoyait la repose de la cabine de douche en fonction de son état d’un montant de 855,60 euros HT. Le devis de l’Eurl Sup’air énergie comprend le remplacement de la cabine de douche pour un montant de 1.800 euros HT, sans que ce remplacement ne soit justifié.

En conséquence, Mme [V] [L] justifie d’une remise en état de son appartement à hauteur de (25.800,19 euros + 4.103,77 euros + 3.911,16 euros) 33.815,12 euros TTC, outre la somme de 1.423 euros au titre de sa participation au règlement des travaux d’étanchéité provisoire de la terrasse.

Il conviendra de déduire la provision versée en vertu de l’ordonnance du 14 juin 2022.

Sur le préjudice matériel complémentaire

Mme [V] [L] demande également le versement de 18.000 euros au titre de son préjudice matériel complémentaire, regroupant le coût des meubles et effets personnels endommagés, les frais d’assurance, de taxe, d’électricité/gaz réglés pour un logement insalubre et les frais engagés pour assister aux réunions.

Il ressort du plan de l’appartement de Mme [V] [L] figurant au rapport d’expertise que les fuites d’eau concernaient toutes les pièces se trouvant en dessous de la terrasse, soit une chambre, une salle de bain, un dégagement et le garage. L’autre partie de l’appartement non affecté par les désordres comprenaient une cuisine, un salon-séjour, deux chambres/bureau et une douche, qui a été toutefois transformée en un placard selon les déclarations de Mme [V] [L].

Elle produit plusieurs factures d’achat de vêtements et accessoires entre 2014 et 2018 d’un montant de 4.620,36 euros et de meubles entre 2012 et 2019 d’un montant de 7.157,49 euros, soit un montant total de 11.777,85 euros.

Mme [V] [L] ne rapporte toutefois pas la preuve que ces achats ont été rendus nécessaires en raison de la dégradation de ces objets en lien direct avec les infiltrations.

La production d’une photographie d’un matelas comportant des traces de moisissures ne suffit pas à établir ce lien de causalité.

La matérialité de ces dégradations n’est constatée par aucun expert ou par l’huissier de justice mandaté le 11 mars 2013. Il est évoqué une chambre vidée de son contenu, sans datation. Mme [V] [L] ne semble pas avoir saisi l’expert judiciaire de ce préjudice.

Elle ne démontre pas davantage avoir dû quitter son logement en août 2022 et n’indique pas plus la date de son retour au sein de son appartement. Par ailleurs, il revient à tout propriétaire de s’acquitter de ses charges et taxes, poids financiers inhérent au fait d’accéder à la propriété.

Enfin, le préjudice subi par Mme [V] [L] lié à ses difficultés d’occupation de son bien est pris en compte dans la réparation de son préjudice de jouissance.

Mme [V] [L] sera donc déboutée de ses demandes au titre des préjudices matériels complémentaires.

Sur les factures de Monsieur [K] [T]

Mme [V] [L] demande le règlement de la somme de 6.846 euros au titre des factures dont elle s’est acquittée auprès de Monsieur [T].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [L] des frais engagés dans le cadre de la procédure liés aux désordres et aux infiltrations dont la S.A.S.U. JCL HABITAT a été reconnue responsable.

En effet, le principe de réparation intégrale du préjudice impose d’indemniser l’ensemble des frais engagés rendus nécessaires, en ce compris ceux ayant trait à l’assistance d’un technicien dans le cadre des opérations d’expertise.

Cette assistance est, en l’occurrence, justifiée, dans la mesure où, comme le souligne la S.A.S.U. JCL HABITAT, l’origine des infiltrations a été difficile à déterminer et a nécessité plusieurs investigations. Il y a lieu d’observer que la S.A. MAAF ASSURANCES s’était également adjointe les conseils d’un expert, M. [I].

Mme [V] [L] produit les factures établies par M. [T] pour un montant total de 6.096 euros TTC.

La S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES doivent en conséquence être condamnées in solidum à verser à Mme [V] [L] la somme de 6.096 euros au titre des frais d’assistance d’un technicien.

2. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [V] [L] au titre de son préjudice de jouissance

Mme [V] [L] demande le paiement de la somme de 56.660 euros au titre de son trouble de jouissance entre janvier 2017 et février 2024, ainsi que la somme de 1320 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux de reprise.

L’expert judiciaire évalue le préjudice de jouissance subi par Mme [V] [L], en retenant une valeur locative moyenne de 12 euros le mètre carré sur la commune de [Localité 8], par référence au site Immo diffusion.

S’agissant du trouble de jouissance pendant la durée des travaux de 6 semaines, il estime une gêne de 100%, de sorte qu’il évalue ce préjudice à (12 euros x 110m2) 1.320 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance subi par Mme [V] [L] du fait de l’inutilisation de sa chambre initiale et de la salle de bain, l’expert estime ce préjudice à 50% de la valeur locative de l’appartement, soit (6 euros x 110 m2) 660 euros par mois.

La S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES, qui contestent l’évaluation faite par l’expert, ne justifient pas d’un prix au m2 carré qui leur semblerait plus adapté et n’apporte aucune pièce au soutien de leur allégation sur le caractère excessif de l’évaluation.

En conséquence, le prix de 12 euros le mètre carré tel qu’évalué par l’expert sera retenu.

Il n’est pas contesté que même si Mme [V] [L] disposait d’une autre chambre, les deux pièces (salle de bain et chambre initiale), ainsi que le couloir de distribution, étaient inutilisables.

Par ailleurs, il ressort du schéma réalisé par l’expert judiciaire (page 14 de son expertise) que c’est environ la moitié de l’appartement de Mme [V] [L], en ce compris le garage, qui est affecté directement par les infiltrations, la terrasse mesurant 50 m2 selon le devis de l’entreprise Soprema.

Il résulte de l’acte de vente que la superficie de l’appartement est de 104 m2.

L’expert judiciaire précise dans son rapport que « le préjudice de Mme [V] [L] ne se limite pas à une simple perte d’usage d’une chambre et d’une salle de bains. Ce ne sont pas seulement des m2 de fonctionnalité qui sont perdus, c’est la valeur affective de tout l’appartement qui est impactée ».

Le docteur [O] [H] met l’accent, dans son compte rendu de visite du 19 novembre 2021, sur une problématique importante d’humidité et de développement de moisissures entraînant une exposition potentiellement importante de Mme [V] [L] aux spores de moisissures.

Or à moins de confiner les pièces contaminées, ces spores peuvent se propager dans l’air à d’autres parties de l’appartement, en particulier le salon communiquant avec les pièces sous la terrasse.

Ainsi un préjudice de jouissance de 50% de la valeur locative du bien, tel que retenu par l’expert, est adapté.

Par ailleurs, il est établi notamment par le constat contradictoire et les notes de synthèse de M. [T] des 12 juin 2017 et 21 novembre 2017 que les désordres tels que constatés par la suite à compter d’octobre 2018 par l’expert judiciaire ont commencé en 2017 et ont continué jusqu’à la fin des travaux dans l’appartement de Mme [V] [L], en février 2024.

Ainsi, Mme [V] [L] a subi un préjudice de jouissance de son bien durant 79 mois.

Il résulte de ce qui précède que la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES seront condamnées in solidum à payer à Mme [V] [L] la somme de (6 euros x 104 m2 x 79 mois) 49.296 euros au titre de son préjudice de jouissance.

3. Sur la demande de Mme [V] [L] au titre de son préjudice moral

Mme [V] [L] demande le paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Il ne peut être contesté que la procédure engagée pour obtenir la condamnation de la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES a été particulièrement longue et nécessairement source de désagréments et d’incertitude quant à son issue.

Si Mme [V] [L] évoque la difficulté de vivre dans un logement insalubre et amputé de pièces essentielles, cette conséquence des infiltrations a déjà été prise en compte dans le préjudice de jouissance.

Pour autant, l’ampleur de l’humidité et des moisissures dans son logement comme relevé par le docteur [O] [H] lors de sa visite a pu inquiéter fortement Mme [V] [L] quant à leur incidence sur son état de santé, et ce alors qu’il ressort du certificat médical de son médecin traitant qu’elle est suivie pour des pathologies chroniques notamment pulmonaires.

En conséquence, il est justifié d’allouer, au titre des souffrances morales liées aux désordres et à la procédure judiciaire, la somme de 5.000 euros.

C. SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1. Sur la demande au titre du préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires demande le versement de 26.119, 38 euros TTC pour reprise de la terrasse et de 13.191,03 euros pour la reprise de façades majorés de la TVA au taux de 20% indexés sur la base de la variation de l’indice BT 01 intervenue entre le jour du dépôt du rapport et le jour du paiement.

La S.A.S.U. JCL HABITAT ne conteste pas sa responsabilité dans le dommage subi par le syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 septembre 2022, la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES ont été condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 20.354 euros HT au titre de la réfection de la terrasse et une provision de 13.197,03 euros HT au titre de la reprise des enduits de façade, ces deux provisions étant majorées de la TVA au taux de 10% et actualisées sur la base de variation de l’indice BT01 entre le 16 septembre 2020 et le jour du paiement.

Finalement, le syndicat de copropriété du [Adresse 4] réclame l’indemnisation de son préjudice réel en référence à la facture de la société Soprema datée du 31 août 2023 d’un montant de 26.119, 38 euros TTC pour reprise de la terrasse.

Il sera en conséquence fait droit à cette demande.

L’expert judiciaire avait évalué la reprise des enduits de façades à la somme de 13.197,03 euros HT en référence à un devis de l’entreprise IRH 54 en date du 11 juillet 2019.

Les travaux ont à ce jour été réalisés. Mme [V] [L] produit deux factures de l’entreprise Sahin Façades datées du 15 février 2024 pour un ravalement des façades de l’immeuble pour un montant total de 11.762,30 euros TTC, avec application d’un taux de TVA à 10%.

Cette somme sera dès lors retenue.

Il y a, en conséquence, lieu de condamner la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 26.119,38 euros TTC et de 11.762,30 euros TTC, sommes dont il conviendra de déduire la provision déjà versée, outre intérêts légaux à compter du jugement.

2. Sur la demande au titre du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la S.A.S.U. JCL HABITAT

Le syndicat des copropriétaires déclare avoir dû faire face à différents frais liés à l’accomplissement de différentes diligences initialement non prévues dans sa mission et directement causées par la résistance abusive de la S.A.S.U. JCL HABITAT. Il demande à ce titre 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il ressort de la procédure que la copropriété, qui avait pour syndic Mme [L], copropriétaire bénévole, a dû faire désigner, dans un premier temps, un administrateur provisoire en la personne de M. [D] en raison du sinistre opposant les deux copropriétaires, lequel est intervenu dans les opérations d’expertise à compter de 2019.

Par la suite, la société Bouko Immobilier, désignée comme syndic professionnel, a dû gérer ce sinistre, en faisant appel aux entreprises pour réaliser les travaux et en se joignant à la présente procédure, ce qui constitue une prestation hors de sa mission habituelle.

Il en ressort que la copropriété constituée uniquement par les deux copropriétaires en litige a été déstabilisée dans sa gestion par la survenance du sinistre imputable à la S.A.S.U. JCL HABITAT.

Son préjudice personnel doit être évalué à la somme de 1.000 euros, laquelle sera supportée par la S.A.S.U. JCL HABITAT et son assureur.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

A. SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, S.A.S.U. JCL HABITAT et S.A. MAAF ASSURANCES, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé incluant les frais d’expertise judiciaire.

B. SUR LES DEMANDES AU TITRE DES FRAIS IRREPETIBLES

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES, parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à M. [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros. Elles seront également condamnées in solidum à payer à Mme [V] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros. Enfin, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros. Elles seront par ailleurs déboutées de leur propre demande de ce chef.

C. SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] la somme de 3.850,79 euros TTC au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] la somme de 18.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] la somme de 2.500 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 33.815,12 euros TTC au titre de la réfection de son appartement ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 1.423 euros TTC au titre de sa participation au règlement des travaux d’étanchéité provisoire de la terrasse ;

DEBOUTE Mme [V] [L] de sa demande au titre d’un préjudice matériel complémentaire ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 6.096 euros TTC au titre des honoraires de M. [A] ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 49.296 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 5.000 euros, au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 26.119,38 euros TTC au titre de la réfection de la terrasse ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 11.762,30 euros TTC au titre de la réfection des enduits de façades ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

DIT que les provisions versées par la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES viendront en déduction des sommes précitées définitivement allouées ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Monsieur [E] [C] et Mme [W] [G] épouse [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer à Mme [V] [L] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S.U. JCL HABITAT et la S.A. MAAF ASSURANCES aux entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé incluant les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE