TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02792 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UM7I

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[L] [S] épouse [E]

C/

[Z] [B]

[T] [F] épouse [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à M^e CHAZEIRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [L] [S] épouse [E], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [Z] [B], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représenté par M^e Mohammed salah DJAFEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [T] [F] épouse [B], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par M^e Mohammed salah DJAFEL, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2010, Madame [L] [S] épouse [E], par l’intermédiaire de son mandataire, a donné à bail à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] à [Localité 6], assorti d’un cellier en sous-sol (n°35) pour un loyer mensuel de 708 euros et une provision sur charges mensuelle de 131 euros.

Le 21 février 2025, Madame [L] [S] épouse [E] a fait signifier à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [L] [S] épouse [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, Madame [L] [S] épouse [E] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 20.013,66 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, mois d’août 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement du 21 février 2025,

— de la somme de 189,64 euros au titre du commandement délivré le 21 février 2025 par la SCP BOBO-CHELLE,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais de commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 août 2025.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 5 décembre 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [L] [S] épouse [E], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 21.800 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise.

Elle déclare qu’un virement a été réalisé la veille de l’audience d’un montant de 2.500 euros mais qu’elle s’oppose à la demande d’octroi de délais de paiement sur 36 mois car les défendeurs ne fournissent pas de justificatifs sur leur capacité à payer la dette et ajoute qu’ils sont bénéficiaires du revenu de solidarité active. Enfin, elle précise être à le retraite et avoir besoin de ces revenus locatifs pour vivre.

Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :

* A titre principal :

— débouter Madame [L] [E] de sa demande visant la constatation par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail de location du 25 mars 2010,

— débouter Madame [L] [E] pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions notamment de voir ordonner leur expulsion des lieux,

* A titre subsidiaire :

— octroyer à Madame [F] et Monsieur [B] un délai supplémentaire pour le paiement de l’arriéré des loyers et charges impayés,

— fixer ledit délai sur une période de 3 ans,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition du paiement des échéances fixées par le juge,

— débouter madame [L] [E] de sa demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils indiquent au soutien de leur défense que les non-paiements sont plus importants depuis le mois d’octobre 2024 mais qu’auparavant, la dette était minime. Ils indiquent que Madame [T] [F] épouse [B] a commencé à travailler contrairement à Monsieur [Z] [B], qu’ils ont trois enfants de 15 à 25 ans et que leur fille aînée a également commencé à travailler.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [L] [S] épouse [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 mars 2010 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RÉSOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 21 février 2025, pour la somme en principal de 13.504,35 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] n’ont pas réglé la somme demandée dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [L] [S] épouse [E] produit un décompte du 2 décembre 2025 démontrant que Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] restent devoir la somme de 24.300,74 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 24.300,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 13.504,35 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

S’il est constant et non contesté que compte tenu du virement récent de 2500€ le 4 décembre 2025 il peut être considéré que les locataires ont repris le versement des loyers courants avant l’audience, il apparaît néanmoins au regard du décompte locatif qu’il n’y avait eu aucun versement de loyers entre le 4 octobre 2024 et le 4 décembre 2025, soit plus d’un an, ce qui explique le montant très conséquent de la dette qui s’élève aujourd’hui à 21800€, soit 20 mois de loyers.

En outre, il résulte des débats et des pièces communiquées que Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] ont des ressources restreintes, Madame [T] [F] épouse [B] qui a commencé à travailler ne justifie que d’un bulletin de salaire mentionnant des missions en interim sur le mois de septembre 2025 pour un salaire de 685,82€ net et Monsieur [Z] [B], perçoit le revenu de solidarité active à hauteur de 971,72€.

Même en prenant en compte le délai maximal prévu par la loi de trois années, les mensualités pour apurer la dette s’élèveraient à 605€, ce qu’ils n’apparaissent pas en capacité de régler en plus des échéances courantes de leur loyer de 1071,77€.

Par conséquent, compte tenu de leurs faibles ressources, de leurs charges et du montant considérable de de la dette, il est peu crédible de considérer qu’ils seront à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Aussi, il convient de rejeter leur demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 avril 2025 et Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] sont depuis occupants sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 22 avril 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [S] épouse [E], Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2010 entre Madame [L] [S] épouse [E] et Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] à [Localité 6], assorti d’un cellier en sous-sol (n°35) sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [L] [S] épouse [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à verser à Madame [L] [S] épouse [E] à titre provisionnel la somme de 24.300,74 euros (décompte arrêté au 2 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 13.504,35 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à payer à Madame [L] [S] épouse [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à verser à Madame [L] [S] épouse [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente