MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 24 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/02259 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H5Q5

AFFAIRE : Monsieur [Z] [V], Madame [T] [U] épouse [V] C/ S.A.R.L. GROUPE HABITER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 4 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame MARIE-CECILE HENON, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Sabrina WITTMANN,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [V]

né le 13 Novembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 118

Madame [T] [U] épouse [V]

née le 12 Mai 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 118

DEFENDERESSE

S.A.R.L GROUPE HABITER, (anciennement NOELPROMOTIONS). RCS [Localité 6] SIREN 488 768 730, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 154, Maître Frédéric MOITRY de la SCP RICHARD, MERTZ & ASSOCIES, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 16 avril 2024

Débats tenus à l’audience du : 17 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 24 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 24 Avril 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 12 avril 2019, la sarl NOEL PROMOTIONS, devenue la sarl GROUPE HABITER, a vendu en l’état futur d’achèvement deux lots de copropriété constitués d’un pavillon et d’un carport, compris dans un ensemble immobilier comprenant trois bâtiments, situé à [Localité 10] (54).

L’acte de vente stipulait que les biens vendus seraient achevés et livrés au plus tard à la fin du premier trimestre (31 mars) 2020.

Des retards étant survenus dans l’achèvement et la livraison de leurs lots, M. et Mme [V] ont mis en demeure la société GROUPE HABITER de l’informer du déroulement des travaux et de la date prévisible de livraison, en lui indiquant par courrier en date du 28 juillet 2020, ultérieurement réitéré les 9 octobre 2020, 16 novembre 2020 et 4 février 2021, que les retards accumulés et le manque d’informations avaient des conséquences préjudiciables au regard de la mise en vente de leur logement.

Estimant dérisoire l’indemnisation qui leur avait été proposée, M. et Mme [V] ont assigné le 16 septembre 2021, la société GROUPE HABITER devant le tribunal judiciaire de Nancy en paiement de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, M. et Mme [V] demandent au tribunal de :

Condamner la société GROUPE HABITER anciennement dénommée NOEL PROMOTIONS à verser aux époux [V] les sommes de :13 402,70 euros en remboursement des factures payées pour un logement temporaire2 221,40 euros en remboursement des frais payés pour le garde-meubles 1 806 euros en remboursement du second déménagement6 000 euros pour le préjudice de jouissance3 000 euros pour le préjudice moralDire que ces sommes seront productives d’intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2020, date de la livraison prévue ou à défaut à la date du 4 février 2021, date de la mise en demeure ;Débouter la société GROUPE HABITER de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,Prononcer l’exécution provisoire pour le tout ;Mettre à la charge de la société GROUPE HABITER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Mettre à la charge du défendeur les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société GROUPE HABITER demande au tribunal de :

Dire la demande de Monsieur et Madame [V] recevable, mais non fondée,En conséquence, les en débouter.Subsidiairement,

Limiter les incidences et indemnisations à la période postérieure au 8 janvier 2021,Rejeter toute demande au titre des frais de garde-meubles, de déménagement, de préjudice de jouissance et de préjudice moral,

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer à la société GROUPE HABITER une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur et Madame [V] en tous les frais et dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 1601-1 du civil, le vendeur d’un immeuble à construire s’oblige à édifier un immeuble dans un déterminé par le contrat.

La vente d’immeubles à construire, qui peut à être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement, fait naitre une obligation de délivrance à la charge du vendeur, laquelle relève des dispositions du droit commun des articles 1604 et 1611 du code civil ; en cas de retard, l’acquéreur peut demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Tenu d’une obligation de résultat, le vendeur d’immeuble à construire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en cas de retard qu’en établissant la force majeure ou une cause légitime de report du délai de livraison prévue au contrat.

Le délai de livraison

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié que les parties ont conclu le 12 avril 2019, une vente en l’état futur d’achèvement aux termes de laquelle la société GROUPE HABITER s’est engagée à réaliser les travaux dans le délai déterminé par le contrat selon les modalités suivantes :

« le vendeur devra mener les travaux de manière à ce que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du premier trimestre (31 mars) 2020 sauf survenance d’un cas de force majeur ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de ces dispositions, sont notamment considérées comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants :

Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maitre d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologiques la plus proche du chantier

…….

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maitre d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité auquel seront joints le cas échéant les justificatifs convenus ci-dessous sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux. »

En l’espèce, il ressort du constat des lieux valant procès-verbal de livraison signé par le constructeur, la société CGBAT et les acquéreurs, que les travaux ont été livrés le 19 avril 2021.

M. et Mme [V] déclarent sans être contredits sur ce point, n’avoir pu emménager que le 21 mai 2021 en raison du retard du promoteur dans les appels de fonds.

La société GROUPE HABITER, qui admet que la livraison est intervenue avec 384 jours de retard par rapport aux prévisions contractuelles, soutient être fondée à se prévaloir de causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles qu’énumérées par le constructeur dans son attestation établie le 29 juillet 2021, à savoir les intempéries et les conséquences de l’épidémie de Covid-19.

Les intempéries

La société GROUPE HABITER affirme justifier de 97 jours d’intempéries comptabilisés postérieurement à la vente par le maitre d’œuvre, selon les relevés de la station météorologique produits aux débats ; de sorte qu’en application des clauses prévues au contrat, le délai de livraison aurait été suspendu.

* * * * * * * * * * * * *

Il ressort des termes de l’attestation dont se prévaut la société GROUPE HABITER, que le constructeur a certifié le 29 juillet 2021, que dans le cadre de l’opération intitulée « [Localité 9] – [Localité 4] », ont été comptabilisés 159 jours de suspension en raison d’intempéries liées « aux conditions météorologiques ayant rendu l’accomplissement du travail dangereux ou impossible eu égard soit à la santé ou la sécurité des travailleurs soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir » au cours de la période comprise entre le mois de novembre 2018 à novembre 2020.

Il ressort en outre de l’acte de vente que les biens vendus à M. et Mme [V], constitués d’un pavillon et d’un carport, dépendent d’un ensemble immobilier comprenant outre les éléments d’équipement communs, voies d’accès, de circulation et desserte, espaces verts, trois bâtiments représentant un total de 28 pavillons et de 112 emplacements de stationnements privatifs.

Alors que M. et Mme [V] remettent en cause la valeur probante des pièces produites, la société GROUPE HABITER, qui s’était engagée le 12 avril 2019 à réaliser et livrer les travaux avant le 31 mars 2020, n’établit pas en quoi les intempéries comptabilisées à compter du mois d’avril 2019 ont perturbé et interrompu l’exécution des travaux portant spécifiquement sur les lots vendus à M. et Mme [V], au regard d’une part de travaux portant sur un ensemble immobilier tel que décrit ci-dessus, sans aucune indication quant à l’état d’avancement de ces travaux concernant les lots litigieux, d’autre part d’intempéries prises en compte par le constructeur dès le mois de novembre 2018 sans que pour autant les acquéreurs en aient été informés, au moment de l’acte de vente signé le 12 avril 2019 ou au cours des opérations de construction de leurs lots.

Il ressort enfin des termes de son courrier adressé à M. et Mme [V] le 24 mars 2021, que la société GROUPE HABITER, qui entend se prévaloir d’une attestation mentionnant des intempéries survenues dès le mois de novembre 2018, rencontrées par le maitre d’œuvre chargé de la construction de l’ensemble immobilier intitulé « [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 7] », a évoqué pour l’essentiel la crise sanitaire et ses conséquences quant au déroulement du chantier, sans mentionner ni comptabiliser de jours d’intempéries et sans justifier en avoir avisé M. et Mme [V], laissés dans l’incertitude quant à l’existence de la cause et de la durée de suspension du délai de livraison, en dépit de leurs demandes réitérées d’informations formulées dès le 28 juillet 2020, portant sur l’état d’avancement des travaux et leur date d’achèvement.

En l’état d’une part de la consistance de l’ensemble immobilier dont dépendent les lots litigieux vendus à M. et Mme [V], d’autre part des termes de l’attestation rédigée par le maitre d’œuvre à qui l’ensemble des travaux avaient été confiés, et enfin des circonstances dans lesquelles les acquéreurs ont été laissés dans l’incertitude des motifs de report de la date de la date de livraison, la société GROUPE HABITER, tenue d’une obligation de résultat, ne justifie pas de la cause légitime de suspension invoquée.

Les conséquences de l’épidémie de covid-19

La société GROUPE HABITER soutient qu’en application des stipulations de l’acte de vente et de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prolongation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, instaurant une période blanche entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, le délai de livraison contractuel et les sanctions attachées à son dépassement ont été reportés de 112 jours.

La société GROUPE HABITER ajoute qu’il convient également de prendre en compte les conséquences secondaires de l’épidémie de covid 19, tenant à la perte de productivité à la reprise du chantier, aux difficultés d’approvisionnement et à la deuxième vague de l’épidémie.

La société GROUPE HABITER estime ainsi justifier de 112 jours correspondant à la période juridiquement protégée en application de l’ordonnance précitée et 75 jours correspondant à la période des effets secondaires, soit un total de 284 jours en incluant les intempéries ; de sorte que M. et Mme [V], qui ont été livrés le 19 avril 2021, ne sauraient obtenir une indemnisation pour la période antérieure au 8 janvier 2021 (31 mars 2020 + 284 jours = 8 janvier 2021).

* * * * * * * * * * * *

Mais si l’ordonnance précitée prévoit le report des astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et de déchéances, en revanche, ne sont pas visés par l’ordonnance, les délais d’exécution des obligations contractuelles, lesquelles doivent être exécutées dans le délai initialement convenu au contrat.

En conséquence, la société GROUPE HABITER ne peut utilement se prévaloir des effets attachés à l’ordonnance pour justifier d’un report du délai de livraison.

Pour le surplus et en l’état du moyen tenant aux effets secondaires de l’épidémie de covid 19 sur le chantier, la société GROUPE HABITER ne justifie d’aucune cause l’exonérant de sa responsabilité contractuelle au titre de son manquement à l’obligation de livrer le bien dans le délai convenu.

Il en résulte que la société GROUPE HABITER, qui a manqué à son obligation de livrer les lots vendus dans le délai convenu, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Le préjudice

Le vendeur, qui a manqué à son obligation livrer le bien dans le délai convenu, est tenu en vertu des articles 1231-1 et 1611 du code civil, d’en réparer le préjudice subi par l’acquéreur.

En l’espèce, il ressort des explications fournies par les demandeurs et nullement remises en cause par la partie adverse, que M. et Mme [V], âgés de 77 ans, ont entendu acquérir un logement dans un village Sénior, selon la présentation faite par le GROUPE HABITER, aisément accessible aux personnes handicapées et que propriétaires de leur précédant logement, ils ont procédé à sa mise en vente en considération du délai de livraison fixé au 31 mars 2020, avec une marge de sécurité de près de six mois afin de pouvoir effectuer leur déménagement en toute tranquillité et se prémunir d’un éventuel retard.

S’agissant du préjudice matériel invoqué, M. et Mme [V] justifient par les pièces produites (pièces n°10, 11, 12, 14, 15 et 18 de leur bordereau) avoir été contraints d’engager des frais successifs d’une part de garde meuble en vue de libérer leur logement mis en vente en considération d’une date de livraison fixée au 31 mars 2020, soit 2 221,40 €, d’autre part de logement temporaire dans l’attente de la livraison des lots, soit 13 402,70 €, enfin d’un second déménagement intervenu 21 mai 2021,soit 1 806,00 €.

En application du principe de réparation intégrale, de la date à laquelle la livraison prévue au plus tard le 31 mars 2021 a été reportée, des justificatifs produits, M. et Mme [V] sont fondés à obtenir paiement des sommes telles que réclamées au titre de leur préjudice matériel résultant du report du délai de livraison imputable à la société GROUPE HABITER.

S’agissant du préjudice de jouissance, M. et Mme [V], qui ont été privés entre le 31 mars 2020 et le 21 avril 2021, de la jouissance d’un bien acquis en considération de son accessibilité et de ses aménagements spécifiques compatibles avec leur âge et leur état de santé, seront indemnisés par l’allocation de dommages-intérêts d’un montant de 5 000,00 €.

S’agissant du préjudice moral, il ressort des éléments exposés que M. et Mme [V], âgés de plus de 70 ans, ont été laissés dans l’ignorance et l’incertitude de la date à laquelle la livraison était reportée alors même qu’il s’agit d’une caractéristique essentielle de la vente en l’état futur d’achèvement et qu’ils avaient formulé dès le 28 juillet 2020 des demandes réitérées d’information quant à l’état d’avancement des travaux et leur date d’achèvement, sans avoir pu obtenir de réponse utile avant le 24 mars 2021 ; il leur sera alloué en conséquence, la somme de 2 000,00 € à titre de dommages-intérêts.

Les intérêts légaux courront à compter du jugement s’agissant d’une créance indemnitaire.

Sur les autres demandes

Les dépens, qui sont à la charge de celui qui succombe, seront supportés par la société GROUPE HABITER, également tenue d’une indemnité de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant, publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Condamne la SARL GROUPE HABITER à payer à M. [Z] [V] et Mme [T] [V] née [U] les sommes suivantes :

13 402,70 € en remboursement des factures payées pour un logement temporaire2 221,40 € en remboursement des frais payés pour le garde-meubles1 806,00 € en remboursement du second déménagement5 000,00 € pour le préjudice de jouissance2 000,00 € pour le préjudice moral

Dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 ;

Rejette la demande de la société GROUPE HABITER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL GROUPE HABITER à payer à M. [Z] [V] et Mme [T] [V] née [U] la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL GROUPE HABITER aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dit que les parties supporteront leurs propres dépens et frais irrépétibles.

La Greffière La présidente