TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04806 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4KB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [N] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 août 2020, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 424,41 euros, provision sur charges comprises, payable mensuellement à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire et sommation de produire l’enquête SLS a été délivré le 4 avril 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 5], à Monsieur [O] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 4.066,44 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes et sous le benefice de l’exécution provisoire:

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 7.461,19 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêtée au 20 août 2024;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en tant que de besoin;Voir condamner Monsieur [O] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Monsieur [O] [Z] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.L’affaire a été évoquée le 25 mars 2025.

La SA [Adresse 5], représentée par Monsieur [N] [B], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.188,47 euros en précisant que du SLS est compris dans le montant de la creance de 14.941,46 euros sans toutefois solliciter ce supplement de loyers. Elle ajoute qu’il n’y a pas de reprise de règlements.

Monsieur [O] [Z], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la nationalité hollandaise de Monsieur [Z] lequel vit en France depuis 12 ans. Il est mentionné ses aller-retour avec la Guinée où demeure son dernier enfant. Il est indiqué qu’il n’a plus de ressources d’où ses difficultés. Il est également fait état de son désaccord sur la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 mars 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 4 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail en date du 17 août 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelésle bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet deux mois.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 4 avril 2024, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [O] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 4.066,44 euros au titre des loyers et charges échus.

Dans les 2 mois de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [Z]

a procédé à 2 règlements pour un montant total de 1.200 euros, insuffisants pour éteindre les causes du commandement, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 5 juin 2024

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 4 juin 2024 et à compter du 5 juin 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [O] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024 cause un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges, soit 454,06 euros.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 juin 2024 il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 4.188,47 euros après déduction des frais de contentieux (336,04 euros) et sans tenir compte du montant du sur-loyer (SLS) non sollicité et s’élevant selon décompte produit par la demanderesse à 10.829,20 euros en ce compris des frais et pénalités afferents au SLS.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.188,47 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [O] [Z] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme susdite de 4.188,47 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation terme du mois de février 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Z], succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [O] [Z] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2020 entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à compter du 5 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [O] [Z] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [O] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 4.188,47 euros au titre des loyers charges et indemnités, échéance du mois de février 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, soit la somme de 454,06 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,