TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01080 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AAW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01421

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie CASTELLOTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1398

ET :

La SARL 2S,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [Y],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2024, la SCI [Adresse 5] a consenti à la SARL 2S un bail commercial sur un terrain et un local situés [Adresse 4].

Par acte du 29 octobre 2024, M. [P] [Y] s’est porté caution solidaire de la SARL 2S.

Le 11 février 2025, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer à la SARL 2S un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.361,97 euros au titre des arriérés locatifs. Ce commandement a été dénoncé à M. [P] [Y] en qualité de caution en date du 21 février 2025.

Par acte du 28 mai 2025, la SCI [Adresse 5] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la SARL 2S et M. [P] [Y], pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;Ordonner, si besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de la SARL 2S et de tous occupants de son chef et la séquestration du mobilier laissé sur place ; Condamner solidairement la SARL 2S et M. [P] [Y] en sa qualité de caution à lui payer à titre provisionnel :une somme de 9173,41 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités impayés, au 23 mai 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges quotidiennes par jour de retard, jusqu’à la libération effective des lieux,une somme égale à 10 % des loyers, charges et indemnités dus en application de la clause pénale ; Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse en application de la clause pénale prévue au contrat ; Condamner solidairement la SARL 2S et M. [P] [Y] à lui payer la somme de 1.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 13 juin 2025 à la SA CGI FINANCE en qualité de créancier inscrit de la SARL 2S.

À l’audience, du 4 septembre 2025, la SCI [Adresse 5] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés, la SARL 2S et M. [P] [Y] n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire, qui doit s’interpréter strictement, soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 11 février 2025 pour le paiement de la somme en principal de 4.361,97 euros.

Le bail prévoit :

Un loyer fixe principal annuel hors taxes et hors charges de 27.600 euros, soit 2.300 euros par mois, Une franchise de loyer de 300 euros HT par mois du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 et de 200 euros HT par mois du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. L’assujettissement du loyer à la TVA. Un dépôt de garantie de 6.900 euros. La facturation des charges imputables au preneur par appel de provision avec chaque terme de loyer, ladite provision étant de 0 euros pour la première année du bail.

Or, il ressort du décompte annexé au commandement de payer que les sommes facturées en octobre et décembre 2024 ainsi qu’en janvier et février 2025 ne correspondent pas aux sommes prévues contractuellement, après application des franchises.

Aucune explication n’est fournie par la société bailleresse qui ne produit par ailleurs aucun avis d’échéance, quittance ou autre justificatif.

De ce fait, le preneur et la caution n’étaient pas en mesure de connaître précisément la nature et le quantum des sommes dont ils auraient été débiteurs. Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut davantage apprécier le caractère non sérieusement contestable de la créance fondant le commandement de payer. Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Le décompte du 23 mai 2025 ne permet pas plus de comprendre la nature et le quantum des sommes réclamées chaque mois et ne permet pas au juge des référés de déterminer la somme incontestablement due. En l’absence d’évidence, est ainsi également caractérisée une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 5] conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons que la SCI [Adresse 5] conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE