MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/00407 – N° Portalis DBZE-W-B7F-HW4K

AFFAIRE : Madame [T] [M] C/ Syndic. de copro. LES CYCLADES YCLADES, Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES C YCLADES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [M],née le 21 Novembre 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 9] / FRANCE

représentée par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 081

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société IMMOBILIERE DE LA RAVIANELLE, société anonyme, inscrite au Registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 317 628 147, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président

représentée par Maître Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 162

Clôture prononcée le : 16 Janvier 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 06 Octobre 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [M] est propriétaire des lots n°9, 7 et 25 à usage d’appartement, cave et parking, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], dit résidence [Adresse 7].

Par acte d’huissier en date du 11 février 2020, Madame [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES sise [Adresse 3], ci-après désigné le SDC LES CYCLADES, représenté par son syndic, la société SOGILOR, aux fins d’obtenir l’annulation d’une résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 10 février 2021, Madame [M] a fait assigner le SDC LES CYCLADES, représenté par son syndic, la SA IMMOBILIERE DE LA RAVINELLE, aux fins d’obtenir l’annulation d’une résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 2020.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 25 mai 2021, et enregistrées sous la référence unique RG n°21/00407.

Par ordonnance en date du 25 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné une procédure de médiation judiciaire, laquelle n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, et au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [M] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2019 de la résidence [6] sise [Adresse 3] ;

— annuler la résolution n°8 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 2020 de la résidence [6] sise [Adresse 3] ;

— condamner le SDC LES CYCLADES à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC LES CYCLADES aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marie-Aline LARERE, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— dispenser Madame [M] de toute participation à la charge commune afférente aux dépens et frais irrépétibles de l’instance.

Madame [M] soutient que les résolutions en cause sont irrégulières en ce qu’elle désigne un conseil syndical constitué d’un seul membre, alors qu’il s’agit par essence d’un organe collégial, dont le règlement de copropriété prévoit qu’il doit être composé de quatre copropriétaires. Elle estime que l’assemblée, après avoir reçu une unique candidature, aurait dû constater l’impossibilité de constituer un conseil syndical, étant précisé que la constitution de ce dernier pouvait, le cas échéant, être sollicitée judiciairement en application des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 48 du décret du 17 mars 1967.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, et au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du règlement de copropriété, le SDC LES CYCLADES demande au tribunal de :

— débouter Madame [M] de sa demande d’annulation de la résolution n°8 prise lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2019 ;

— débouter Madame [M] de sa demande d’annulation de la résolution n°8 prise lors de l’assemblée générale du 12 novembre 2020 ;

— en tout état de cause, débouter Madame [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [M] à lui payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Madame [M] de toutes demandes contraires ;

— condamner Madame [M] aux entiers dépens.

Le SDC LES CYCLADES indique que l’immeuble ne compte que 11 copropriétaires et qu’il n’a pas été possible de constituer un conseil syndical composé de 4 membres depuis de nombreuses années faute de candidatures. Il précise que Madame [M] a elle-même été élue en qualité de seul membre du conseil syndical au cours de l’année 2010. Il soutient toutefois que le nombre insuffisant de membre siégeant audit conseil ne cause aucun préjudice et n’entrave nullement l’administration de la copropriété. Il estime qu’aucune nullité n’est encourue compte tenu des pratiques de la copropriété, de l’insuffisance de candidats et de l’absence de sanctions prévue dans le règlement de copropriété.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

Avec l’accord exprès des parties, la procédure s’est poursuivie sans audience dans les conditions prévues à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, prorogé au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 21 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Les alinéas 8 à 13 de l’article précité, dans leur rédaction applicable en décembre 2019, disposent que :

« Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical ».

Les alinéas 9 et 13 de ce même article, tels que modifiés par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, disposent que :

« Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

[…]

L’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

En l’espèce, il est acquis que Madame [M] avait la qualité d’opposante aux décisions litigieuses et que les actions en annulation de ces dernières ont été introduites dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, de sorte que sa demande apparaît recevable.

Il ressort ensuite des procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES des 12 décembre 2019 et 12 novembre 2020 (pièces demanderesse n°3 et 11) que, dans le cadre du vote des résolutions afférentes à la désignation du conseil syndical, Monsieur [B], représentant une SCI Emile Zola, a été élu en qualité de membre et président du conseil à deux reprises, et ce pour une durée de trois ans.

Il ressort toutefois du règlement de copropriété de la résidence LES CYCLADES reçu le 16 novembre 1994 par Maître [U] [F], notaire à [Localité 5], et plus particulièrement de l’article 17, page 29, dudit règlement, que le conseil syndical de la copropriété doit être composé de quatre copropriétaires, désignés à la majorité simple prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il se déduit au surplus de l’analyse des termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dont le sens et la portée se trouvent corroborés par les dispositions de l’article 25 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que le conseil syndical est un organe collégial par nature devant être composé d’au moins deux membres.

Il résulte de ce seul constat que la désignation lors des assemblées générales des 12 décembre 2019 et 12 novembre 2020 d’un conseil syndical composé d’un seul membre, de fait également élu président, est irrégulière.

Les moyens tirés de l’insuffisance de candidats et de l’absence de préjudice ou entrave à l’administration de la copropriété ne sont aucunement de nature à entraîner une quelconque ratification ou régularisation des résolutions adoptées en violation des dispositions légales et stipulations conventionnelles applicables.

Il convient sur ce point de rappeler que le SDC LES CYCLADES dispose de la faculté de soumettre au vote de l’assemblée générale des copropriétaires une résolution tendant à la modification du nombre de membres du conseil syndical.

Le moyen par ailleurs tiré de l’absence de sanction prévue au règlement de copropriété est inopérant dès lors qu’il est acquis en jurisprudence que les résolutions adoptées en violation de ce dernier, ou des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, encourent l’annulation.

Le moyen ensuite tiré de l’existence d’une pratique ancienne au sein de la copropriété est également sans emport en l’absence de preuve d’une modification du règlement de copropriété en vue de réduire le nombre de membres du conseil syndical, lequel ne peut en tout état de cause être constitué d’un seul membre.

Il convient également sur ces points de rappeler que le SDC LES CYCLADES peut, dans les conditions prévues aux articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 48 du décret du 17 mars 1967, décider de ne pas instituer un conseil syndical, ou prendre acte de l’impossibilité de constituer ledit conseil, la voie judiciaire étant dans ce dernier cas ouverte aux copropriétaires ou au syndic souhaitant obtenir sa désignation.

Il convient en conséquence d’annuler, d’une part, la résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES du 12 décembre 2019, et d’annuler, d’autre part, la résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale desdits copropriétaires du 12 novembre 2020.

Le SDC LES CYCLADES, partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de [8] Marie-Aline LARERE, avocat, conformément aux articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Le SDC LES CYCLADES sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par dérogation à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et en considération de l’équité, il n’y a pas lieu de dispenser Madame [M] de toute participation à la dépense commune du syndicat afférente aux frais de la présente instance dès lors que celle-ci ne s’est pas portée candidate à l’élection des membres du conseil syndical et qu’elle ne justifie d’aucune démarche tendant soit à la modification du règlement de copropriété, soit à la désignation judiciaire d’un conseil syndical, et ce alors même qu’elle avait antérieurement été désignée seul membre du conseil syndical pour une durée d’un an lors d’une assemblée générale du 24 novembre 2010 (pièce défendeur n°4).

Pour ces mêmes motifs, Madame [M] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2019 de la résidence [6] sise [Adresse 3] ;

ANNULE la résolution n°8 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires 12 novembre 2020 de la résidence [6] sise [Adresse 3] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES CYCLADES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Marie-Aline LARERE, avocat ;

DIT n’y avoir lieu de dispenser Madame [M] de participation à la dépense commune du syndicat afférente aux frais de la présente instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE