Minute N° 25/86

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 19 Mars 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00338 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757X4

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE : Céline THIBAULT

Débats tenus à l’audience du : 26 Février 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Madame [J] [H] [P] [T]

née le 01 Avril 1998 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE,

Monsieur [N] [B] [L] [F] [R]

né le 07 Mai 1994 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE,

DEFENDEURS

Monsieur [A] [Z] [S] [C]

né le 13 Juin 1972 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Maxime BATTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

Madame [V] [G] [D]

née le 06 Octobre 1973 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 6]

représenté par M^e Maxime BATTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 28 novembre 2022, M. [N] [R] et Mme [J] [T] ont acquis de M. [A] [C] et Mme [V] [D] un immeuble situé [Adresse 2].

Indiquant qu’ils avaient, rapidement après leur emménagement, constaté l’apparition d’un important phénomène d’humidité affectant toute la maison ; qu’un rapport d’expertise amiable du 19 janvier 2024 avait conclu à un important phénomène d’humidité dû à de la condensation ayant pour origine les menuiseries qui ont été remplacées sans comporter de ventilation ainsi qu’une absence de VMC ; que l’expert amiable a estimé que les désordres préexistaient à la vente ; que les vendeurs ont procédé à des travaux d’embellissement pour masquer les conséquences de l’humidité ; que les travaux de reprise ont été chiffrés à 50 000 euros, M. [R] et Mme [T], ont, par actes d’huissier du 28 octobre 2024, fait assigner M. [C] et Mme [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 février 2025 et soutenues lors de l’audience, ils maintiennent leurs demandes.

Ils font valoir qu’ils n’ont pas obtenu de réponse de leurs vendeurs malgré une lettre recommandée du 2 août 2024 et que ceux-ci, bien que convoqués lors des opérations d’expertise amiable, ne sont pas présentés.

Ils observent que si M. [C] et Mme [D] soutiennent n’avoir jamais changé les menuiseries, l’humidité ne devait pas moins être présente dans le logement et que les vendeurs n’ont pu que subir les mêmes désagréments qu’eux du temps de leur occupation de l’immeuble ; qu’il ne peut être prétendu que c’est le changement d’une porte qui serait à l’origine du phénomène généralisé dans l’ensemble de la maison ; que si l’absence de grille de ventilation et de VMC était apparent lors des visites, les vendeurs ne les ont aucunement informés du phénomène d’humidité important ; que l’expert a relevé la preuve de l’existence du phénomène de condensation lors de l’occupation des précédents occupants puisqu’il a constaté des traces de rouille au niveau d’une prise ; qu’il existe également des stagnations d’eau dans le garage en entresol, des infiltrations affectant les nourrices en PER ainsi qu’au niveau de la douche ; qu’en tout état de cause, les vendeurs confirment avoir isolé le mur du salon et changé le papier peint ; que c’est donc qu’il y avait bien un défaut d’isolation et un phénomène de condensation ; que des travaux d’embellissement ont été réalisés un an avant la mise en vente, ce qui confirme la volonté de cacher les stigmates de la condensation et de l’humidité.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025 et soutenues lors de l’audience, M. [C] et Mme [D] demandent au juge des référés de débouter M. [R] et Mme [T] de toutes leurs demandes, de les condamner solidairement à leur payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi que les dépens et, à titre subsidiaire, de leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves et de réserver toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Ils indiquent que, durant leur occupation de l’immeuble, ils ont réalisé des travaux concernant notamment le changement du papier peint des chambres, la peinture du salon et le changement du revêtement de sol en 2020, l’isolation du mur du salon côté voirie pour améliorer l’isolation acoustique de la pièce avec changement de papier peint fin 2021 – début 2022 ; que ces travaux n’avaient que pour seul objectif d’améliorer le confort des propriétaires ; qu’ils ont vécu dans l’immeuble pendant sept ans sans subir le moindre désagrément ; qu’ils ont vendu la maison suite à leur séparation ; que l’expert amiable se contente d’affirmations sans aucun élément de démonstration.

Ils observent que les désordres ne peuvent être constitutifs de vices cachés puisque l’expert amiable a retenu qu’ils sont consécutifs à un changement de menuiseries, à l’absence de ventilation, à une absence de VMC et à une absence d’isolation par l’extérieur, éléments apparents ; qu’ils n’ont pas eux-mêmes changé les menuiseries de l’immeuble ; que seule la porte d’entrée a été remplacée par les acquéreurs ; que cette porte qui est d’une étanchéité totale entre l’intérieur et l’extérieur empêche toute ventilation naturelle du logement ; qu’ils n’ont jamais prétendu à l’existence d’un système de ventilation mécanique contrôlée ni même à celle d’une isolation par l’extérieur ; que le motif légitime n’est pas caractérisé dans la mesure où il existe une clause exclusive de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente alors que le phénomène invoqué leur était inconnu et est apparu postérieurement à la vente ; qu’ils versent diverses attestations aux débats faisant état d’une maison saine.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, M. [C] et Mme [D] ont vendu à M. [R] et Mme [T] un immeuble situé à [Adresse 10] le 28 novembre 2022.

Il ressort du rapport d’expertise amiable de M. [E] du 19 janvier 2024 que :

— la porte d’entrée dans le hall est neuve ; l’imposte est piquetée de taches significatives de condensation ; il en est de même en cueillie de plafond ; la première marche de l’escalier donnant accès au rez-de-chaussée est affectée de taches grisâtres de moisissure ; malgré des travaux d’embellissement, d’importants phénomènes de condensation peuvent être constatés dans les toilettes ; des ruissellements semblent provenir de la salle de bains située à l’aplomb au droit de la gaine technique ; la maçonnerie est fortement humide,

— dans le dégagement situé entre le garage et l’escalier donnant accès au hall d’entrée, le sol est fortement humide,

— au rez-de-chaussée, dans le séjour, dans l’angle formé par la façade et le pignon gauche, il existe une reprise d’enduit ; sur cette reprise et en cueillie de plafond, il y a d’importantes traces significatives de condensation ; le ruissellement d’eau provenant de la condensation sur la prise électrique a nécessité le remplacement de cette dernière qui présente des traces de condensation et de moisissures ainsi que de rouille ; il semble que cette prise a été remplacée par les précédents propriétaires puisque fabriquée le 4 mai 2020 ; en cueillie de plafond, des gouttelettes de condensation sont visibles ; alors que la température de la pièce est de 20°, en cueillie de plafond, au point de ruissellement, elle est de 10° et de 13,4° en pied de maçonnerie,

— il semble que les menuiseries en PVC ont été remplacées après l’année 2012 ; dans différentes pièces, il existe des traces brunâtres liées à la condensation ; au regard des photographies extraites de l’annonce de l’agence immobilière lors de la vente, la cloison côté pignon gauche a récemment été plaquée et doublée,

— une nourrice d’adduction d’eau chaude et d’eau froide est implantée directement dans la douche sans aucune étanchéité,

— les désordres sont directement liés au principe constructif de l’habitation, au remplacement des menuiseries et à l’absence de VMC ; il ne fait aucun doute que le phénomène de condensation préexistait à l’emménagement dans l’habitation des occupants ; les vendeurs ne pouvaient ignorer leur existence ; les travaux permettant la mise en œuvre d’une VMC et d’isoler l’habitation par l’extérieur peuvent être estimés à 50 000 euros.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par M. [R] et Mme [T], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur la construction. En effet, au vu de leur importance et de leur généralisation à l’ensemble de l’immeuble, il est difficile de dire que les phénomènes de condensation et d’humidité sont consécutifs au seul changement de la porte d’entrée. En tout état de cause, il appartiendra à l’expert désigné de déterminer précisément les causes de ces phénomènes.

De même, si l’acte de vente inclut une clause de non garantie des vices cachés, une telle clause n’est pas applicable si les vendeurs avaient connaissance des vices. Or, l’expert amiable est affirmatif à ce sujet et il doit être constaté que la condensation est apparue très rapidement après la vente, de sorte qu’il est possible qu’elle ait préexisté à la cession. En tout état de cause, ces éléments font partie de la mission de l’expert qui devra dater l’apparition des désordres et donner son avis sur le fait de savoir si les vendeurs en avaient connaissance.

Enfin, il ne peut être affirmé que les désordres étaient apparents au moment de la vente ; en effet, s’il était visible que l’immeuble n’était pas équipé d’une VMC, qu’il n’était pas isolé par l’extérieur et que les menuiseries n’avaient pas d’aération (c’est à dire les causes des désordres évoquées par l’expert amiable), les moisissures et taches générées par la condensation n’ont pas été relevées par l’expert amiable sur les photographies prises par l’agence immobilière ; par ailleurs, les vendeurs avaient, selon leurs propres indications, récemment faits certains travaux qui devront être précisés.

Mme [D] et M. [C] n’ayant pas administré la preuve du caractère manifestement voué à l’échec de l’action envisagée par M. [R] et Mme [T], il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de qualifier plus précisément la nature des vices au regard des régimes juridiques de garantie des vices cachés.

La mesure d’expertise sera donc ordonnée conformément au dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’autorisation de pratiquer des travaux :

D’une part, sur le plan de la légalité, les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas remplies : en effet, l’existence d’un dommage imminent n’est par définition pas établie dans le cadre d’une telle demande visant des travaux dont tant la nécessité que l’urgence sont en l’état hypothétiques.

D’autre part, une telle autorisation excède les pouvoirs que tient le juge des référés du seul article 145 du code de procédure civile, dont l’objet exclusif est d’ordonner une mesure d’instruction.

Autoriser de tels travaux ressort en réalité des mesures conservatoires ou de remise en état, qui peuvent être ordonnées mais seulement à condition que les mesures sollicitées soient déterminées ou déterminables.

Par ailleurs, sur le plan de l’opportunité, autoriser par anticipation une telle substitution ne paraît pas adaptée, alors qu’une telle délégation opérée par le juge au profit de l’expert méconnaît l’office de la juridiction, dont le contrôle doit s’effectuer sur la nature et le coût des travaux qu’elle ordonne ou autorise. Il est en définitive nécessaire qu’un débat judiciaire puisse intervenir sur une telle question si l’hypothèse se réalise, l’urgence étant traitée dans le cadre d’une instance spécifique.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [R] et Mme [T] de leur demande d’autorisation par anticipation de pratiquer des travaux urgents.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [R] et Mme [T] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile. M. [C] et Mme [D] seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre M. [N] [R] et Mme [J] [T] d’une part et M. [A] [C] et Mme [V] [D], d’autre part ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [F] [X]

Domicilié ACTB COTE D’OPALE

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Courriel 12]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles et notamment, les documents contractuels,

— visiter les lieux situés [Adresse 2] ;

— rechercher, constater les désordres, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage ; indiquer notamment s’il existait avant la vente ;

— se prononcer sur le caractère apparent des dommages au jour de la vente ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de M. [R] et Mme [T] en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de M. [R] et Mme [T], notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par M. [C] et Mme [D] des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— décrire les travaux réalisés par M. [C] et Mme [D] dans l’immeuble litigieux en précisant, si possible leur date ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par M. [R] et Mme [T] et résultant des désordres ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les dix mois de l’avis de consignation adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de trois mille euros (3 000 €) devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer par M. [N] [R] et Mme [J] [T], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 19 mai 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit toutefois que la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et disons que dans ce cas la copie de la décision d’aide juridictionnelle applicable à la présente procédure (sur demande d’aide juridictionnelle présentée antérieurement à la date de la présente décision) devra être déposée par elle au service des expertises dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la présente décision ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboute M. [N] [R] et Mme [J] [T] de leur demande aux fins d’être autorisés à faire exécuter des travaux, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, en cas d’urgence reconnue par l’expert ;

Condamne provisionnellement M. [N] [R] et Mme [J] [T] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

Déboute M. [A] [C] et Mme [V] [D] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES